Договоры с застройщиками по соинвестированию или долевому строительству подразумевают риски для обеих сторон. Все спорные ситуации могут возникнуть при постройке здания или введения его в эксплуатацию. На каждом этапе застройки может возникнуть непредвиденная ситуация.

На самом деле в этой ситуации права пайщиков защищены законом слабее, чем права дольщиков. Договор долевого строительства проходит заверение и регистрируется, а документ об участии в ЖСК – нет.

Закон предоставляет гарантии, которые обеспечивают защиту прав дольщиков. Например, застройщик обязан выплатить дольщику пеню в размере 1/300 ставки Центрбанка РФ от стоимости договора ежедневно, начиная с первого дня просрочки. С 2016 года неустойка повысилась до 11%. Если в качестве дольщика выступает физическое лицо, а не юридическая компания, то ставка растет в два раза.

Помощь юристов и материальные компенсации, которые можно получить

Юристы в качестве помощи могут предоставить такие услуги:

• Расторжение документов договора ДДУ/паевого взноса.
• Взыскание штрафов по договорам паевого взноса.
• Возвращение денег от застройщиков, не соблюдающих условия договора.
• Предоставление помощи в случае банкротства застройщика.
• Выход из членства в кооперативе.
• Помощь при заключении договора, его изменения или признания недействительным.

Споры с застройщиками часто обсуждаются юристами, поэтому не проблема найти все нормативные акты и составить иск на почве конфликта. Вместе с неустойкой у застройщика можно потребовать:

• Штраф и компенсацию за нарушение прав потребителя.
• Убытки в виде стоимости работ по устранению дефектов;
• Компенсацию за отказ от выплаты в добровольном порядке (если предварительно проводились разъяснительные работы);
• Нанесение морального ущерба;
• Расходы дольщика в связи с открытием делопроизводства.

Важные законопроекты в спорах по 214 ФЗ

Важно грамотно составить этот документ на основе законодательных актов. Потребуется ознакомиться с такими законами и сводами нормативов, как:

• Федеральный законопроект от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон был изменен в 2017 году.
• Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»
• Постановление ВС РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
  Обзор практики принятых решений судами на основе предыдущих спорных ситуаций, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Судебная практика по поводу этих вопросов была проанализирована и обобщена Верховным судом. Законопроект 214-ФЗ вышел 19 июля 2017 года. Верховный суд дал указ по поводу просчета неустойки при уступке прав требований, если застройщик нарушил сроки, а также разъяснил ситуации, в которых можно не выплачивать штрафы.

Существуют основные моменты этого законопроекта, которые требуется знать как застройщику, так и дольщику:

1. Полагается уведомить дольщика о готовности проекта. Эту миссию требуется выполнить застройщику в любом случае. Сообщить о готовности нужно в письменной форме, чтоб в спорных ситуациях использовать письмо в качестве подтверждения невиновности.
2. В случае возникновения конфликтных ситуаций, доказывать свою невиновность придется застройщику. Ему требуется доказать факт сообщения дольщику об окончании строительства с юридической точки зрения. Этот пункт влияет на дальнейшую ответственность за неисполнение обязательств со стороны застройщика. Ситуация прописана в п.11 обзора споров Верховным Судом.
3. Само участие в долевом строительстве уже предоставляет дольщику ряд гарантий и защищенности.
4. В случае перемен в сроках сдачи объекта в эксплуатацию, застройщик обязан заключить дополнительное соглашение в письменной форме. Простого уведомления в устной форме недостаточно, это не поможет избежать штрафов. Важно изменить условия договора и подтвердить на законодательном уровне.
5. Соглашение о задержках срока сдачи подписывается обеими сторонами и подлежит официальной регистрации.

Помощь адвокатов и судебные решения

Спорные вопросы решаются дополнительным законопроектом, который подпадает под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, которая не урегулирована Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Если квартира сдается с дефектами и дольщика не устраивает помещение, то период исправления ошибок также считается сроком задержки, что должно быть документально подтверждено (согласно п.8 обзора судебной практики).

Если застройщик не согласен с требуемой суммой штрафа, то по статье 333 ГК РФ можно подать заявление с просьбой об уменьшении размера неустойки. Такие случаи бывают, когда в ответных исках доказывается несоразмерность неустойки. Основной документ, по которому проводится разбирательство – договор заключения долевого строительства.

Чтоб правильно выстроить линию защиты в суде, можно нанять адвокатов. Дольщики выигрывают около 80% дел. В задачи линии защиты входит:

• Грамотное составление иска в виде претензии к застройщику с требованием о материальной компенсации.
• Предварительно составление претензии к застройщику, выраженное в письменной форме.
• Сбор документов, которые прикладываются к исковому заявлению.
• Сбор доказательств по открытому делу.
• Ходатайство об аресте имущества застройщика в пределах требуемой материальной компенсации
• Подготовка информации по возможному банкротству компании или ее неплатежеспособности.
• Предварительные переговоры о мирном разрешении проблемы перед началом судебного разбирательства.

Если у дольщика нет юридического образования, то прежде, чем подписывать документы, предоставленные застройщиком, лучше проконсультироваться с юристами. Эти бумаги могут сыграть на руку застройщику и помочь ему сэкономить время или обезопасить свои деньги от возможного ареста.