Закон 214-ФЗ
Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу с 1 апреля 2005 года призван урегулировать отношения застройщика и будущего владельца квартиры, дольщика. Благодаря ему у покупателя еще не построенной квартиры значительно меньше шансов оказаться без жилья и денег в результате мошенничества строительной фирмы. Этот закон дает возможность избавится от множества проблем, связанных с подобной покупкой, но всех их он решит не в силе, поскольку многие застройщики не согласны с ним.
Закон 214-ФЗ в первую очередь должен защитить покупателей квартир от тех застройщиков, которые изначально создают фиктивные фирмы и существуют лишь для сбора средств с покупателей и двойной перепродажи квартир разным владельцам. Также, формулировка закона позволяет покупателям уберечься от незаконных действий застройщика, произвольного внесения изменений в документацию дома и его проект. Таким образом все «серые» схемы, связанные со строительством, не имеют путей к реализации, а на стороне клиентов фирмы застройщика оказывается важная веха – ДДУ, договор долевого участия.
Договор долевого участия
ДДУ или договор долевого участия, это документ, который является основным документом, что подтверждает права покупателя на его собственность. Кроме того, ДДУ выступает однозначной гарантией безопасности вкладчика, поскольку он должен быть зарегистрированным в Росреестре в обязательном порядке. Также, перед тем, как зарегистрировать первый ДДУ в новом проекте, госслужащий регистратуры должен лично проверить все документы застройщика, которые относятся к земельному участку, где будет возводиться здание и разрешения необходимые для строительства. Благодаря таким мерам предосторожности, каждый вкладчик может быть уверен в том, что он вкладывает свои деньги в реальную стройку, где в результате получит квартиру, которая будет полностью соответствовать заявленному проекту. Иными словами – из-за подобных правил шанс сделать вложение в мошенническую схему, минимален. Во многом на это повлияла также и информированность вкладчиков, поскольку застройщик, по закону 214-ФЗ должен выложить всю проектную документацию, касающуюся строительства и задействованных в нем субъектов, в открытом источнике. Таким образом покупатель сможет ознакомить со всеми деталями будущего строительства.
Мошеннические схемы
По мнению экспертов, закон 214-ФЗ хоть и внес некоторую ясность в отношения покупателя и застройщика, позволив первому выбрать надежный объект, всех проблем с недвижимостью он не решил. Как показывает практика, даже от двойных продаж квартир этот закон не в силах защитить. Дело в том, что обязательной регистрации подлежит только договор ДДУ. Другие виды договоров и схем не нуждаются в такой регистрации, поэтому застройщик может повторно продать квартиру по договору купли – продажи или другим способом. Также, повторную продажу можно провернуть и по тому же ДДУ, заключив сделку с несколькими покупателями еще до его внесения в Росреестр. Это вполне реализуемо, поскольку сроки регистрации, на первый договор – месяц, а на последующие 5 дней, что установлены законом, не всегда получается соблюдать. Также, не стоит исключать возможности того, что регистратор может находиться в сговоре с застройщиком.
В любом случае, закон 214-ФЗ позволяет уберечься от мошенничества на законных схемах, а в случае нескольких владельцев одной квартиры суд будет на стороне тех, чей ДДУ был первым внесен в Росреестр.
Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)
- Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
- Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
- Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
- Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
- Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам
- Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
- Статья 5. Цена договора
- Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
- Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
- Статья 8. Передача объекта долевого строительства
- Статья 9. Расторжение договора
- Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
- Статья 11. Уступка прав требований по договору
- Статья 12. Исполнение обязательств по договору
- Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
- Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
- Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
- Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
- Статьи 15.1 – 15.3. Утратили силу
- Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
- Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
- Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика
- Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
- Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
- Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
- Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию
- Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика
- Статья 19. Проектная декларация
- Статья 20. Информация о застройщике
- Статья 21. Информация о проекте строительства
- Статья 22. Утратила силу
- Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
- Статья 23.1. Единый реестр застройщиков
- Статья 23.2. Защита прав граждан – участников долевого строительства
- Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства
- Статья 24. Утратила силу
- Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
- Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”
- Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона