Купить квартиру по ДДУ и получить её в срок и без дефектов выходит не у всех. Дом сдают с опозданием на полгода, в новой квартире трещит стяжка и текут окна, а корпус иногда замораживают из-за банкротства застройщика. На каждый такой случай у дольщика есть конкретные права по 214-ФЗ. Ниже собраны основные виды споров и порядок действий по каждому.
Просрочка сдачи и неустойка
Самый частый спор. Срок передачи квартиры записан в договоре, и если застройщик его сорвал, он платит неустойку за каждый день просрочки. Дольщикам-гражданам её считают по повышенной ставке от цены договора. Из суммы вычитают периоды, на которые государство вводило мораторий, поэтому надёжнее посчитать в калькуляторе, а не прикидывать на глаз.
Недостатки квартиры и приёмка
Квартиру принимают по акту. На осмотре вы вправе записать всё, что не так: кривые стены, неработающую вентиляцию, щели в окнах. Пока существенные дефекты не устранены, подписывать акт необязательно. На сам объект действует гарантия, на инженерное оборудование срок короче.
Когда выгоднее расторгнуть договор
Иногда ждать дальше нет смысла и проще забрать деньги. Закон разрешает расторгнуть ДДУ при крупной просрочке или при дефектах, которые застройщик не устраняет. Когда оплата шла через счёт эскроу, деньги возвращает банк, а не застройщик.
Если застройщик банкротится
Сценарий пугающий, но чаще всего не безнадёжный. С 2019 года деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах, и при банкротстве застройщика банк возвращает их полностью. По старым домам без эскроу подключается Фонд развития территорий: достраивает дом или выплачивает компенсацию. Главное вовремя заявить о себе и попасть в реестр требований.
Что делать дольщику: общий порядок
Порядок при любом споре похож. Сначала фиксируете нарушение: фотографируете дефекты, сохраняете переписку, считаете просрочку по календарю. Затем направляете застройщику претензию с конкретным требованием и сроком на ответ. Откажет или промолчит, дорога в суд: туда несёте расчёт, договор и доказательства. Детали в каждом деле свои, так что документы стоит показать юристу до подачи иска.
Нужен ли адвокат
Спор можно вести и самому. Но ошибка в расчёте или в формулировке требования оборачивается потерянными деньгами, поэтому на сложном деле помощь специалиста окупается. Чем адвокат отличается от юриста и когда он нужен, разобрано отдельно.
Консультация по вашему спору
Материал подготовил адвокат Анцупов Д.В. Если у вас спор с застройщиком и нужна оценка перспектив дела, записаться на консультацию можно на основном сайте. Телефон: +7 926 144-94-84.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.
Частые вопросы
Сколько времени есть на взыскание неустойки с застройщика?
Общий срок исковой давности три года. Считают его по периодам просрочки, поэтому тянуть рискованно: по самым ранним дням право требования успевает погаснуть.
Можно ли вернуть деньги, если застройщик затягивает сдачу?
При существенной просрочке закон даёт право расторгнуть договор и забрать деньги. Если оплата шла через эскроу, сумму возвращает банк. Порядок описан в статье 9 214-ФЗ.
Что будет с деньгами при банкротстве застройщика?
При расчётах через эскроу банк возвращает дольщику всю сумму. По домам без эскроу подключается Фонд развития территорий: достройка дома или денежная компенсация.