Статья 1 закона 214-ФЗ: что он регулирует и какие схемы покупки запрещает

С этой статьи начинается весь закон о долевом строительстве. В ней названы отношения, на которые распространяется 214-ФЗ, и способы, которыми застройщику разрешено привлекать деньги будущих жильцов. Понимание этих границ сразу отсекает сомнительные схемы покупки новостройки.

Статья 1 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 20 сентября 2026 года.

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) утратил силу с 1 июля 2018 года. — Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ;

3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

2.1-1. Действие настоящего Федерального закона при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:

1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;

2) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств публично-правовой компании «Фонд развития территорий», созданной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Фонд), с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных в настоящем пункте целей с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Фонд субъекта Российской Федерации).

Что регулирует закон и на что он не распространяется

Закон описывает отношения при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на деньги граждан и организаций, а также гарантии защиты прав дольщиков (часть 1 статьи 1). Под его действие попадают договоры участия в долевом строительстве, по которым застройщик обязуется передать помещение или машино-место.

Привлекать деньги граждан на помещения в недостроенных домах закон разрешает только двумя способами (часть 2 статьи 1). Первый способ, договор участия в долевом строительстве, используется в подавляющем большинстве проектов. Второй способ, жилищно-строительный кооператив, возможен в случаях, прямо названных в этой норме, например при банкротстве прежнего застройщика. Выпуск жилищных сертификатов из перечня исключён с 1 июля 2018 года.

Схемы, которые закон не покрывает

Предварительный договор купли-продажи, договор бронирования с крупным платежом, заём застройщику с последующим зачётом и покупка векселя остаются за рамками закона о долевом строительстве. Гарантий по срокам, качеству и возврату денег такие схемы не дают, а неустойка по статье 6 к ним не применяется.

Если деньги уже переданы по такой схеме, применяется часть 3 статьи 3: гражданин вправе требовать немедленного возврата, двойных процентов по статье 395 Гражданского кодекса и убытков сверх процентов.

После исполнения договора у дольщика возникают право собственности на объект и доля в праве общей собственности на общее имущество дома (часть 1 статьи 1).

Похожие материалы

• Статья 2: основные понятия и кто такой застройщик
• Статья 4: что должно быть в договоре ДДУ
• 214-ФЗ: весь закон по статьям
• Споры с застройщиком: что делать дольщику

Частые вопросы

Можно ли покупать новостройку не по ДДУ?

Закон разрешает брать деньги с граждан под квартиру в недостроенном доме только по договору долевого участия. Узкое исключение есть для отдельных жилищно-строительных кооперативов. Предварительные договоры и вексельные схемы считаются обходом 214-ФЗ.

Что будет, если застройщик взял деньги в обход закона?

Такую сделку можно признать недействительной через суд, и право на иск есть у гражданина, который её заключил. Деньги в этом случае подлежат возврату.

Распространяется ли 214-ФЗ на частные дома?

Да, если это индивидуальные дома в малоэтажном жилом комплексе или дома блокированной застройки от трёх в ряду, а деньги привлекаются по договору долевого участия.