<

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
сроки строительства

Комментарий к Статье 6 214-ФЗ

В статье установлены требования к сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая изменения условий договора при невозможности завершения строительства в срок установленный договором (за исключением случая, установленного ч. 3 комментируемой статьи).
Передача объекта долевого строительства осуществляется в соответствии с правилами ст. 8 комментируемого закона.

2. В случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Порядок изменения и расторжения договора установлен в ст. 452 ГК РФ.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (см. п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, соглашение сторон об изменении такого договора также подлежит государственной регистрации.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (см. ст. 453 ГК РФ).

долевое участие

Другой комментарий к Ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. Важное юридическое значение имеет срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Это условие относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве. В случае его отсутствия в договоре сделка будет считаться незаключенной .

———————————

См.: часть 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель не устанавливает каких-либо особых правил в исчислении срока передачи объекта долевого строительства. Таким образом, для целей исчисления сроков применяются общие положения гражданского законодательства РФ . Срок передачи объекта долевого строительства может определяться в договоре участия в долевом строительстве либо конкретной календарной датой, либо периодом времени, исчисляемым годами, месяцами, днями и т.д., либо событием, которое должно неизбежно наступить . При этом законодатель не определяет императивно начало течения срока.

———————————

См.: часть 1 ст. 190 и часть 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 190 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель ввел это правило в целях повышения юридической защиты участников долевого строительства. Вкладывая денежные средства в строительство недвижимости, инвесторы идут на высокие риски, в том числе на риск задержки строительства. При этом инвесторы могут влиять на процесс строительства только путем его своевременного финансирования. Организацией строительства занимается застройщик или уполномоченные им третьи лица.

В случае заключения договора участия в долевом строительстве с инвестором застройщик обязан гарантировать ему передачу объекта долевого строительства в заранее определенный, четко установленный срок. Тем самым законодатель переносит риски задержки строительства с инвесторов строительства на застройщика.

Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства не может определяться датой ввода в эксплуатацию здания, в котором размещается объект долевого строительства, так как данное событие нельзя квалифицировать как неизбежное .

———————————

См.: часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Вместе с тем существует и альтернативная точка зрения, согласно которой статья 190 Гражданского кодекса РФ в силу пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса РФ не применяется к договорным отношениям.

Если следовать этой точке зрения, то срок, указываемый в договоре участия в долевом строительстве, должен соответствовать не статье 190 Гражданского кодекса РФ, а статье 314 Гражданского кодекса РФ, которая допускает установление в виде срока для исполнения обязательства период времени. Причем этот период времени может привязываться к любому событию, согласованному сторонами, если иное прямо не установлено законом .

———————————

См.: пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, указание в договоре участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства, исчисляемого от даты ввода объекта в эксплуатацию, может считаться допустимым, если статья 190 Гражданского кодекса РФ не будет применяться к этому договору.

При рассмотрении одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ подчеркнул, что с учетом пункта 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ допускается согласование срока передачи объекта долевого строительства путем указания на срок исполнения другого обязательства. При этом статья 431 Гражданского кодекса РФ применяется с учетом сопоставления условий договора и его смысла в целом . Таким образом, по логике указанного выше судебного толкования допускается устанавливать срок передачи объекта долевого строительства, исчисляемый от даты ввода в эксплуатацию здания.

 

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 N 16904/10.

Позднее при рассмотрении другого дела Высший Арбитражный Суд РФ относительно рассматриваемой проблемы указал буквально следующее: «Данное судами истолкование условия договоров участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит статье 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств».

Таким образом, суд разъяснил нам, что мы можем в силу пункта 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ указывать в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства, исчисляемый от даты ввода здания в эксплуатацию, что не запрещено законом. Однако это допустимо, если в договоре участия в долевом строительстве четко зафиксирован календарный срок ввода здания в эксплуатацию. При этом если календарный срок ввода здания в эксплуатацию не будет указан в договоре участия в долевом строительстве, то условие о сроке согласования передачи объекта долевого строительства в случае спора суд может расценить как не согласованное сторонами, что повлечет квалификацию сделки как незаключенной.

Обратим внимание, что срок ввода здания в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства с точки зрения гражданского права — это два различных срока, нарушение которых влечет различные последствия.

Так, по Закону N 214-ФЗ на застройщика не может быть наложена неустойка в силу закона за нарушение срока ввода в эксплуатацию здания. Однако застройщик обязан уплатить законную неустойку инвестору за нарушение срока передачи объекта долевого строительства .

———————————

См.: пункт 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Если в договоре участия в долевом строительстве указан календарный срок ввода в эксплуатацию и этот срок нарушен, то это не означает, что нарушен срок передачи объекта долевого строительства, который может быть установлен в договоре как более длительный срок.

Однако задержка ввода в эксплуатацию может привести к фактическому нарушению срока передачи объекта долевого строительства, за что в Законе N 214-ФЗ предусмотрены штрафные санкции.

Напомню, что срок ввода в эксплуатацию здания относится к предмету договора участия в долевом строительстве и должен быть отражен в договоре участия в долевом строительстве . Нарушение условий, входящих в предмет договора, признается существенным нарушением договора. Таким образом, на мой взгляд, в случае нарушения срока ввода здания в эксплуатацию, установленного в договоре участия в долевом строительстве, инвестор получает право расторгнуть договор в судебном порядке в связи с существенным нарушением его условий, но не право на взыскание неустойки в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства . Однако при подготовке дела к суду тем не менее следует ориентироваться на актуальные позиции судов.

———————————

См.: пункт 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

До 20 июля 2006 года срок передачи объекта долевого строительства должен был быть одинаковым для каждого из участников долевого строительства. Однако после внесения дополнений в часть 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ ситуация несколько изменилась.

———————————

См.: ст. 1 Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Стороны получили право в определенном случае предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве разные сроки передачи объектов долевого строительства. Это стало возможно при условии, что такие объекты расположены в разных блок-секциях одного многоквартирного дома, имеющих отдельный подъезд с выходом на общую придомовую территорию.

Таким образом, если речь идет о многосекционном многоквартирном доме, то правило единого срока передачи распространяется на объекты долевого строительства в пределах отдельной блок-секции. Если же речь идет о многоквартирном доме, с одним подъездом, имеющим выход на придомовую общую территорию, то данное правило распространяется на все объекты долевого строительства в таком доме.

дольщики

Интересен вопрос о том, какие правовые последствия наступают, если правило единого срока передачи объекта долевого строительства будет нарушено. До 01.09.2013 договор участия в долевом строительстве, заключенный с нарушением этого правила, считался бы ничтожной сделкой, так как в этой части нарушал бы Закон N 214-ФЗ . Однако теперь такая сделка может считаться оспоримой, если не будет доказано, что кроме нарушения закона такая сделка также посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц . Только в последнем случае она может быть признана судом ничтожной и к ней могут быть применены последствия недействительной сделки. Обратим также внимание на то, что оспоримая сделка сохраняет юридическую силу до тех пор, пока она не оспорена в суде .

———————————

Дата вступления в силу новой редакции ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей до 01.09.2013.

См.: пункт 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей с 01.09.2013.

См.: пункт 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ.

Право застройщика на досрочную передачу объекта долевого строительства потребителю не требуется отдельно оговаривать в договоре участия в долевом строительстве. По общему правилу досрочное исполнение обязательства в таких правоотношениях возможно даже при отсутствии такой оговорки в договоре. Но в случае заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем на стороне участника долевого строительства досрочно исполнить обязательство по передаче объекта долевого строительства допустимо, если такое право застройщика предусмотрено в договоре .

———————————

См.: ст. 315 Гражданского кодекса РФ.

2. В случае нарушения со стороны застройщика срока передачи объекта долевого строительства законодатель установил для застройщика законную неустойку . Любые условия договора участия в долевом строительстве, уменьшающие размер законной неустойки, включенные в договор участия в долевом строительстве, являются недействительными .

———————————

См.: ст. 332 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 168 и 180 Гражданского кодекса РФ.

До 01.09.2013 такие условия считались бы ничтожными. Однако с 01.09.2014 такие условия будут считаться оспоримыми, пока не доказано, что они посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Таким образом, в случае спора между застройщиком и инвестором о взыскании указанной неустойки инвестору необходимо заявлять в суд требование о взыскании законной неустойки и о признании недействительности условий договора участия в долевом строительстве, уменьшающих неустойку по сравнению с размером неустойки, установленным законом.

———————————

См.: ст. 332 Гражданского кодекса РФ.

Верховный Суд России также подтвердил, что размер неустойки не может быть уменьшен соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, так как этот размер установлен законом .

———————————

См.: пункт 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Согласно судебной практике отсутствие в договоре условия об ответственности в форме неустойки не является препятствием для применения законной неустойки, установленной законом.

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.06.2010 по делу N А78-6232/2009.

Ставка рефинансирования (учетная ставка) Банка России устанавливается на основании отдельного указания Банка России. При расчете неустойки необходимо учитывать динамику изменения ставки рефинансирования за период просрочки передачи объекта долевого строительства.

Для правоприменительной практики важен вопрос о правомерности уменьшения судом законной неустойки, начисленной застройщику при разрешении этого спора.

———————————

См.: ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

При этом необходимо исходить из того, что уменьшение неустойки судом возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов принятия такого решения. Неустойка может уменьшаться судом по результатам анализа следующих обстоятельств дела: цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства .

———————————

См.: преамбула к разделу «Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве» в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Верховный Суд России подтвердил, что размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в правоотношениях между застройщиком и потребителем определяется пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, а не положениями законодательства о защите прав потребителей .

———————————

См.: пункт 9 ст. 4 Закона и пункт 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Иными словами, неустойка, предусмотренная законодательством о защите прав потребителей за нарушение срока передачи товара (выполнения работ, оказания услуг), в данном случае не применяется.

Верховный Суд России также отметил, что период просрочки определяется днем, следующим после указанного в договоре участия в долевом строительстве дня окончания исполнения обязательства и до даты фактического подписания передаточного акта на объект долевого строительства .

———————————

См.: пункт 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Перенос срока передачи объекта долевого строительства, по мнению Верховного Суда РФ, допускается только в случаях, предусмотренных законодательством. В частности, Верховный Суд РФ подчеркнул следующее: «Руководствуясь нормами статьи 451 Гражданского кодекса РФ и принимая решение о понуждении Т. заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора.

Между тем ООО «КраснодарФинСтрой», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта» .

———————————

См.: ст. 451 Гражданского кодекса РФ, а также пункт 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Обратим внимание, что в законе установлено право сторон договора изменять его условия по соглашению сторон , включая условие о переносе срока передачи объекта долевого строительства. Таким образом, если стороны достигли такого соглашения, то не имеется оснований применять к этой ситуации статью 451 Гражданского кодекса РФ. Исходя из ее содержания эта норма регулирует правоотношения сторон сделки в случае, когда соглашения об изменении договора нет.

———————————

См.: пункт 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в комментируемом Законе не содержится императивного запрета на продление срока передачи объекта долевого строительства по соглашению сторон. Однако следует иметь в виду, что в связи с требованием Закона N 214-ФЗ о том, что такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства , необходимо, чтобы каждый из участников согласовал такое продление. При этом новый срок передачи объектов долевого строительства должен быть идентичен по всем заключенным договорам участия в долевом строительстве в отношении конкретного здания.

———————————

См.: комментарий к пункту 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Если участник долевого строительства неправомерно уклоняется или отказывается от приемки объекта долевого строительства, то окончание периода просрочки определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства .

———————————

См.: пункт 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного в договоре участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства .

———————————

См.: пункт 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

При этом судом могут быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика .

———————————

См.: пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (применявшегося в соответствующий период).

Обязательство по передаче объекта долевого строительства является взаимным. То есть объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, застройщик обязан передать, а участник долевого строительства обязан принять в свою собственность.

Если нарушение срока передачи объекта долевого строительства произошло по вине обеих сторон, суд может уменьшить ответственность застройщика. Суд также вправе уменьшить размер ответственности застройщика, если участник долевого строительства умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства по передаче объекта долевого строительства, либо не принял разумных мер к их уменьшению .

———————————

См.: часть 1 ст. 404 Гражданского кодекса РФ.

В случае отказа или уклонения участника долевого строительства принять от застройщика надлежащее исполнение (объект долевого строительства, соответствующий условиям договора участия в долевом строительстве) такие действия могут расцениваться как просрочка кредитора . В этом случае застройщик вправе потребовать от участника долевого строительства возмещения убытков. При этом бремя доказывания своей невиновности по закону возлагается на участника долевого строительства как кредитора .

———————————

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 1 ст. 406 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 2 ст. 406 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем при рассмотрении одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ посчитал недоказанным факт уклонения участника долевого строительства от приемки объекта и подтвердил законность удовлетворения требования и взыскании неустойки .

———————————

См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июня 2008 г. N 8036/08.

Такое решение, по всей видимости, обусловлено тем, что в рамках арбитражного процесса его сторона обязана доказывать наличие обстоятельств, на которых основываются те или иные ее требования или возражения .

———————————

См.: часть 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Отметим, что ст. 401 Гражданского кодекса РФ применяется в полной мере к правоотношениям участника долевого строительства и застройщика по передаче объекта долевого строительства, что подтверждается судебной практикой .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 января 2010 года N А75-7360/2008.

То есть застройщик, если это предусмотрено договором, может быть признан невиновным, при условии что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, застройщик принял все меры для надлежащего исполнения обязательства .

———————————

См.: часть 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ.

При рассмотрении одного из дел суд отметил: «Суды протолковали условия договора от 07.07.2008 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к обоснованному выводу о том, что условиями договора обязательства Фонда были поставлены в зависимость от встречных обязательств дольщика, которым были допущены нарушения исполнения своих обязательств, что повлекло нарушение сроков сдачи объекта Фондом, в связи с чем правовых оснований для взыскания неустойки в виде пеней с ответчика не имелось» .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 марта 2011 г. N А29-5106/2010.

Если со стороны участника долевого строительства выступает гражданин, в этом случае законная неустойка подлежит взысканию с застройщика в двойном размере. Данное правило вступило в силу с 20 июля 2006 года .

———————————

См.: ст. 1 Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Если участником долевого строительства выступает индивидуальный предприниматель, на него правило двойного размера законной неустойки не распространяется .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2008 г. N Ф08-1682/2008.

В другом деле суд отказал в требованиях долевого инвестора по той причине, что многоквартирный дом, в котором расположен объект долевого строительства, не введен в эксплуатацию. Поскольку передача объекта долевого строительства до такого ввода невозможна , иск оставлен без удовлетворения .

———————————

См.: часть 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2011 г. по делу N А17-3239/2010.

Еще в одном деле суд признал необоснованным уменьшение законной неустойки. Свое решение он мотивировал следующим: «Апелляционная инстанция правильно указала, что, делая вывод о явной несоразмерности и существенно уменьшая размер неустойки, суд первой инстанции не привел соответствующее обоснование, не установил обстоятельств, подтверждающих несоразмерность договорной неустойки последствиям нарушения должником его обязательства. При этом, как установил апелляционный суд, договорная неустойка полностью соответствует размеру неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в силу закона (пункт 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ), период просрочки составляет более года, а сумма долга составляет 8 593 200 руб.

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2010 соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.01.2011 N 11680/10.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены названного Постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы» .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 марта 2011 г. N А12-7444/2010.

3. В части 3 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ предусмотрен механизм, согласно которому исходный срок передачи объекта долевого строительства может быть изменен.

В гипотезе нормы указано, что обязанность застройщика направить предложение об изменении договора возникает только в случае, если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок.

застройщик

Вместе с тем следует разграничивать понятия «срок завершения строительства» и «срок передачи объекта долевого строительства». Под завершением строительства можно понимать как завершение строительно-монтажных работ на объекте строительства, так и ввод объекта в эксплуатацию. Передача же объекта долевого строительства может быть осуществлена значительно позже . Эти действия и, соответственно, сроки могут быть значительно разнесены во времени.

———————————

См.: части 3 и 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Очевидно, законодатель подразумевал в гипотезе этой нормы срок передачи объекта долевого строительства, но его не указал. Тем не менее, если станет очевидно, что застройщик нарушит срок передачи объекта долевого строительства, он может действовать в соответствии с установленной в комментируемой норме процедурой.

Изменение срока передачи объекта долевого строительства может быть осуществлено по общим правилам, установленным Гражданским кодексом РФ . Один из способов — соглашение сторон договора.

———————————

См.: ст. 450 — 451 Гражданского кодекса РФ.

В случае невозможности достичь по данному вопросу соглашения срок передачи объекта долевого строительства может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если со стороны участника долевого строительства допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей.

Напомним, что «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» .

———————————

См.: часть 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Другим основанием для принудительного изменения срока передачи объекта долевого строительства на основании судебного решения является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

«Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях» .

———————————

См.: часть 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельства необходимо единовременное наличие нескольких условий:

  • — в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • — изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • — исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • — из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В качестве существенного изменения обстоятельств, разумеется, при наличии указанных выше условий может рассматриваться принятие после заключения договора участия в долевом строительстве правовых актов со стороны государства, существенно осложняющее строительство объекта.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях .

———————————

См.: часть 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Требование об изменении договора в судебном порядке может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок .

———————————

См.: часть 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

В случае, если срок передачи объекта долевого строительства изменяется по соглашению сторон, соответствующее обязательство застройщика считается измененным от даты государственной регистрации соответствующего соглашения между застройщиком и участником долевого строительства .

———————————

Часть 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ; пункт 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года N 59.

При изменении договора в судебном порядке срок передачи объекта долевого строительства считается измененным от даты вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора .

———————————

См.: часть 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

Следует подчеркнуть, что законодатель предоставляет застройщику возможность изменять срок передачи объекта долевого строительства без обращения в суд. Речь идет о случаях, когда обязательство застройщика по передаче объекта долевого строительства является встречным по отношению к каким-либо обязательствам участника долевого строительства, например обязательству по уплате цены договора.

При наличии факта нарушения со стороны участника долевого строительства сроков платежей по договору участия в долевом строительстве и оговорки в этом договоре о встречном характере исполнения обязательств застройщик вправе приостанавливать исполнение своего обязательства по передаче объекта долевого строительства до даты надлежащего исполнения встречных обязательств со стороны участника долевого строительства .

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ