Статья 23.6 закона 214-ФЗ: общее имущество малоэтажного жилого комплекса

Статья 23.6 закона 214-ФЗ действует для малоэтажных жилых комплексов, где по договору долевого участия строят индивидуальные дома. Она определяет, кому после стройки достаются общие объекты посёлка и что застройщик обязан заранее указать в договоре.

Статья 23.6 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 27 сентября 2026 года.

1. Строительство (создание) объектов, указанных в части 4.3 статьи 4 настоящего Федерального закона, которые будут входить в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения строительства (создания) общего имущества на такое имущество возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства.

2. Строительство (создание) объектов, указанных в части 4.3 статьи 4 настоящего Федерального закона, которые не будут входить в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения строительства (создания) указанных объектов они безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность.

3. После завершения строительства (создания) указанного в части 1 настоящей статьи общего имущества право общей долевой собственности на такое имущество возникает у участников долевого строительства на основании соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, заключаемого с застройщиком в соответствии с частью 7 настоящей статьи.

4. Указанное в части 2 настоящей статьи имущество подлежит безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, если обязательство по передаче такого имущества в государственную или муниципальную собственность и порядок осуществления этой передачи предусмотрены соглашением с уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, договором о комплексном развитии территории, заключенным в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности застройщиком с уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

5. В отношении объектов, указанных в части 4.3 статьи 4 настоящего Федерального закона, затраты на создание которых возмещаются частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) состав указанных объектов;

2) сведения о том, в чью собственность подлежат передаче указанные объекты с учетом положений частей 3 и 4 настоящей статьи.

6. В отношении объектов, указанных в части 4.3 статьи 4 настоящего Федерального закона, в проектную декларацию включается следующая информация:

1) состав указанных объектов;

2) планируемые размеры затрат на создание указанных объектов;

3) сведения об указанных в части 4 настоящей статьи договоре о комплексном развитии территории, иных заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления договоре или соглашении.

7. Соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество должно быть заключено застройщиком и участником долевого строительства при заключении договора участия в долевом строительстве. Указанное соглашение является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве и должно содержать:

1) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;

2) порядок определения доли в праве общей долевой собственности на такие объекты в соответствии с частью 9 настоящей статьи;

3) информацию о налоговых и об иных обязательствах собственников объектов, входящих в состав общего имущества, установленных законодательством Российской Федерации.

8. Правительством Российской Федерации утверждается примерная форма соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество.

9. В случае, указанном в части 3 настоящей статьи, размер доли участника долевого строительства в праве общей собственности участников долевого строительства, заключивших с застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяется пропорционально доле общей площади земельного участка, на котором планируется строительство (создание) индивидуального жилого дома в соответствии с договором.

Какие объекты относятся к общему имуществу

Состав общего имущества определён в части 4.3 статьи 4. К нему относятся объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки в границах комплекса, если ими пользуются только собственники домов. Закон приводит примеры: котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, тротуары, детские и спортивные площадки, парковки, площадки для мусорных контейнеров.

Кому переходят объекты после завершения строительства

Объекты, которые войдут в общее имущество, строят при условии, что после завершения на них возникает право общей долевой собственности участников долевого строительства (часть 1). Объекты, которые в общее имущество не войдут, застройщик вправе строить при условии их безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность (часть 2). Передать такое имущество застройщик обязан, если это предусмотрено соглашением с органом власти или местного самоуправления либо договором о комплексном развитии территории (часть 4).

Что должно быть в договоре и проектной декларации

Если затраты на такие объекты хотя бы частично оплачивают дольщики, в договоре должны быть указаны состав объектов и то, в чью собственность они перейдут (часть 5). В проектной декларации застройщик раскрывает состав объектов, планируемые затраты на них и сведения о договоре или соглашении с органом власти (часть 6).

Одновременно с договором долевого участия застройщик и дольщик заключают соглашение о возникновении доли в праве на общее имущество. Соглашение входит в договор как его неотъемлемая часть и содержит перечень объектов, порядок расчёта доли и сведения о налоговых и иных обязанностях собственников (часть 7). Правительство Российской Федерации утверждает примерную форму соглашения (часть 8).

Как считается доля

Доля участника в общем имуществе пропорциональна доле площади земельного участка, на котором по договору строится его дом (часть 9). При продаже дома доля в общем имуществе переходит к покупателю вместе с домом и участком, отдельно её продать нельзя (часть 4.4 статьи 4).

Обязательные условия договора должны соответствовать проектной декларации на момент его заключения (часть 4.1 статьи 4). Поэтому до подписания перечень объектов в соглашении сверяют с декларацией.

Похожие материалы

• Статья 4: обязательные условия ДДУ
• Статья 19: проектная декларация
• Статья 8: передача и приёмка
• 214-ФЗ: весь закон по статьям

Частые вопросы

Кому принадлежат проезды и площадки в малоэтажном комплексе после стройки?

Если они входят в общее имущество, у участников долевого строительства возникает на них право общей долевой собственности. Объекты вне общего имущества застройщик безвозмездно передаёт в государственную или муниципальную собственность.

Как определяется доля в общем имуществе посёлка?

Пропорционально доле площади земельного участка, на котором по договору строится дом участника (часть 9 статьи 23.6).