<

Статья 19. Проектная декларация  

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

КонсультантПлюс: примечание.
До обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с частью 2 статьи 19 (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ) застройщик направляет проектную декларацию, изменения в проектную декларацию в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в порядке, установленном указанным уполномоченным органом (статья 6 указанного закона).

2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.

2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.

4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», указанном в части 2 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Такие изменения подлежат направлению застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона.

7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

8. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 19 214-ФЗ

В статье установлены требования к проектной декларации застройщика по договору участия в долевом строительстве.

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике (см. коммент. к ст. 20) и информацию о проекте строительства (см. коммент. к ст. 21).
См. также коммент. к п. 1 ст. 9 об архитектурно-строительном проектировании и проектной документации.

2. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч. 1 ст. 23 Закона N 214-ФЗ уполномоченный орган (см. комментарий).

Основные понятия, относящиеся к средствам массовой информации (СМИ), установлены в ст. 2 Закона РФ от 27.12.91 N 2124-I «О средствах массовой информации» Продукция средства массовой информации — тираж или часть тиража отдельного номера периодического печатного издания, отдельный выпуск радио-, теле-, кинохроникальной программы, тираж или часть тиража аудио- или видеозаписи программы. Массовая информация — предназначенные для неограниченного круга лиц печатные, аудио-, аудиовизуальные и иные сообщения и материалы. Средство массовой информации (СМИ) — периодическое печатное издание, радио-, теле-, видеопрограмма, кинохроникальная программа, иная форма периодического распространения массовой информации. Периодическое печатное издание — газета, журнал, альманах, бюллетень, иное издание, имеющее постоянное название, текущий номер и выходящее в свет не реже одного раза в год. Распространение продукции средства массовой информации — продажа (подписка, доставка, раздача) периодических печатных изданий, аудио- или видеозаписей программ, трансляция радио-, телепрограмм (вещание), демонстрация кинохроникальных программ. Редакция средства массовой информации — организация, учреждение, предприятие либо гражданин, объединение граждан, осуществляющие производство и выпуск средства массовой информации.

3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.

4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение 3 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности (сведений, предусмотренных п. 6 ч. 1 ст. 20 Закона N 214-ФЗ).

6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 комментируемой статьи (касающиеся сведений застройщике, проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, величине собственных денежных средств застройщика, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности), подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

7. В случае нарушения застройщиком установленных Законом N 214-ФЗ требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (см. коммент.).

Недействительность сделок устанавливается в соответствии с правилами статей параграфа 2 гл. 9 части первой ГК РФ.
Сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (см. ст. 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (см. п. 1 ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (см. п. 3 ст. 167 ГК РФ).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (см. ст. 168 ГК РФ).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (см. ст. 180 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения (см. п. 1 ст. 178 ГК РФ).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны (см. п. 2 ст. 178 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. Одним из необходимых условий привлечения застройщиком денежных средств от участников долевого строительства является опубликование, размещение и предоставление проектной декларации .

———————————

См.: часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Проектная декларация — это специальный документ для инвесторов, который состоит из двух частей: информации о застройщике, информации о проекте строительства.

В рамках информации о застройщике в проектную декларацию включаются сведения, указанные в статье 20 комментируемого Закона N 214-ФЗ. В рамках информации о проекте строительства — сведения, указанные в статье 21 комментируемого Закона N 214-ФЗ.

Привлечение застройщиком денежных средств от участников долевого строительства при отсутствии опубликованной (размещенной, предоставленной) застройщиком проектной декларации, как правило, не допускается. Сделки, направленные на такое привлечение, квалифицируются как недействительные . Это правило не применяется в отношении застройщиков, которые привлекают долевые инвестиции без размещения рекламы .

———————————

См.: часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ и ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

В том случае, если проектная декларация не соответствует требованиям Закона N 214-ФЗ, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве считается оспоримой недействительной сделкой .

———————————

См.: часть 7 ст. 19 Закона и часть 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ.

В этом случае участник долевого строительства вправе требовать в суде признания недействительности этого договора по мотиву его заключения под влиянием заблуждения .

———————————

См.: ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

При этом все полученные застройщиком денежные средства в случае признания недействительности договора подлежат возврату участнику долевого строительства в порядке реституции .

———————————

См.: часть 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, застройщик в этом случае обязан уплатить в пользу участника долевого строительства проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период такого пользования . Проценты выплачиваются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

———————————

См.: часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

2. Публикация проектной декларации осуществляется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в Интернете).

Под средством массовой информации понимается периодическое печатное издание, радио-, теле-, видеопрограмма, кинохроникальная программа, иная форма периодического распространения массовой информации .

———————————

См.: ст. 2 Федерального закона от 27 декабря 1991 года N 2124-1.

Исходя из этого определения, допустимо, если, например, проектная декларация будет опубликована застройщиком в одной из программ кабельного телевидения либо в одной из радиопрограмм.

Под информационно-телекоммуникационной сетью понимается технологическая система, предназначенная для передачи по линиям связи информации, доступ к которой осуществляется с использованием средств вычислительной техники . К такой системе, прежде всего, относится Интернет.

———————————

См.: ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 года N 149-ФЗ.

Наиболее стандартные варианты: размещение проектной декларации на официальном сайте застройщика в Интернете либо опубликование ее в местной газете, выпускаемой по месту нахождения объекта строительства.

Если застройщик намерен привлекать денежные средства от участников долевого строительства, проектная декларация должна быть опубликована (размещена) не позднее чем за четырнадцать дней до даты заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства. Эта мера введена законодателем в целях защиты права участников долевого строительства на получение достоверной и полной информации о застройщике и проекте строительства.

Подчеркнем, что в случае опубликования застройщиком неполной или недостоверной информации в рамках проектной декларации, равно как и в случае нарушения сроков опубликования, такое правонарушение влечет «наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей» .

———————————

См.: часть 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Опубликованная (размещенная) проектная декларация вместе с первым договором участия в долевом строительстве подлежит передаче в Росреестр РФ.

При отсутствии проектной декларации в составе документов, передаваемых в Росреестр РФ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, Росреестр РФ вправе сначала приостановить процесс государственной регистрации по мотиву недостаточности представленных документов .

———————————

См.: ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В случае если застройщик не представит в Росреестр РФ проектную декларацию, в государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве может быть отказано .

———————————

См.: ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Добавим, что в этот же срок застройщик обязан представить проектную декларацию в государственный орган контроля .

———————————

См.: комментарий к статье 23 Закона N 214-ФЗ.

С момента вступления в силу Закона N 214-ФЗ в комментируемую часть статьи 19 Закона N 214-ФЗ вносились изменения и дополнения. В первоначальной редакции, действовавшей в период с 1 апреля 2005 года по 19 июля 2006 года, отсутствовали два последних предложения.

Начиная с 20 июля 2006 года застройщик освобождается от обязанности публиковать проектную декларацию, если не использовал для привлечения денежных средств от участников долевого строительства рекламу. Порядок производства и распространения рекламы регулируется специальным законом.

Подчеркнем, что в любом случае в интересах застройщика лично ознакомить участника долевого строительства с проектной декларацией до подписания договора участия в долевом строительстве. Это существенно снизит юридические риски для застройщика, например риск последующего оспаривания участником долевого строительства сделки по этому мотиву.

Ознакомление с проектной декларацией рекомендуется юридически фиксировать актом ознакомления либо включать в договор участия в долевом строительстве соответствующее условие, подтверждающее факт такого ознакомления.

3. Законодатель указывает, что хранение оригиналов проектной декларации осуществляет застройщик. Срок хранения определяется внутренними нормативными документами застройщика. При этом экземпляры проектной декларации застройщика также хранятся в Росреестре РФ, а также в государственном органе, контролирующем деятельность застройщиков.

4. В комментируемой правовой норме законодатель установил, в каких случаях застройщик обязан вносить изменения в проектную декларацию. Они вносятся в случае изменения сведений о застройщике или сведений о проекте строительства. Законодатель подчеркивает, что изменения в проектную декларацию должны быть внесены «в течение трех рабочих дней, исчисляемых со дня изменения соответствующих сведений».

В случае изменения проектной документации проектная декларация также подлежит соответствующей корректировке. Причем, исходя из буквального толкования комментируемой нормы, корректировке проектная декларация подлежит при любом изменении проектной документации.

В проектную декларацию могут вноситься изменения в части изменения технических решений, как влияющих на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, так и не влияющих. Если изменения в проектную документацию влияют на безопасность объекта строительства, то такие изменения подлежат повторной государственной экспертизе .

———————————

См.: пункт 44 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 года N 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

5. В этой части комментируемой статьи законодатель установил обязанность застройщика ежеквартально вносить изменения в проектную декларацию о финансовых результатах деятельности застройщика, размере его кредиторской и дебиторской задолженностей.

При каждом изменении проектной декларации она подлежит опубликованию . Таким образом, застройщик обязан публиковать свою проектную декларацию фактически ежеквартально.

———————————

См.: часть 6 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что законодатель четко не установил, распространяется ли это правило на застройщиков, которые законодателем освобождены от обязанности публиковать проектную декларацию . Если застройщик не использует рекламу для продажи квартир в объекте строительства, то можно толковать положения Закона N 214-ФЗ так, что поскольку по Закону N 214-ФЗ застройщик в этом случае не обязан публиковать проектную декларацию, то, соответственно, в случае внесения изменений в проектную документацию застройщик не обязан публиковать информацию о таких изменениях.

———————————

См.: часть 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

6. Законодатель установил четкий срок опубликования проектной декларации с учетом внесенных в нее изменений. Этот срок составляет десять дней и исчисляется от даты внесения застройщиком изменений в проектную декларацию. В случае нарушения установленного срока застройщик может быть привлечен к административной ответственности .

———————————

См.: часть 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Другим возможным юридическим последствием нарушения этого срока является признание в суде договора участия в долевом строительстве недействительным по иску участника долевого строительства . В этом случае застройщику придется вернуть участнику долевого строительства полученные по договору денежные средства, а также выплатить проценты за пользование ими .

———————————

См.: часть 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ, а также ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

7. Для застройщика важно, чтобы проектная декларация была утверждена и публиковалась при четком соблюдении всех требований Закона N 214-ФЗ к проектной декларации. Эти требования установлены в частях 1 — 6 комментируемой статьи, а также в статьях 20 — 21 Закона N 214-ФЗ.

  При нарушении любого из требований, содержащихся в указанных выше правовых нормах, участник долевого строительства вправе требовать в суде признания недействительности заключенного с застройщиком договора участия в долевом строительстве как сделки, заключенной под влиянием заблуждения. 

Договор участия в долевом строительстве, совершенный под влиянием заблуждения, может быть признан судом недействительным по иску участника долевого строительства, действовавшего под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что он, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел .

———————————

См.: пункт 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

Сделка может быть признана недействительной по причине ее совершения под влиянием заблуждения по следующим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Проектная декларация формально не является частью договора участия в долевом строительстве. Однако в ней содержится существенная для инвестора информация о проекте строительства и о застройщике. Таким образом, если в проектной декларации содержатся неполные или недостоверные данные, то участник долевого строительства вправе требовать признания договора участия недействительным по следующим основаниям:

1) он заблуждался в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

2) он заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

3) он заблуждался в отношении обстоятельства, из наличия которого он с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным стороны обязаны в порядке реституции вернуть друг другу все полученное по этой сделке .

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ