Статья 19 214-ФЗ: проектная декларация и права дольщика (2026)

О чём статья 19 простыми словами

Статья 19 закона 214-ФЗ про проектную декларацию. Это, по сути, рентген застройщика и его стройки. В ней видно, что и где строится, в какие сроки, на какие деньги и кто за этим стоит. Покупателю декларация служит главным способом проверить застройщика до того, как отдать деньги. Разберём, что в декларации есть, как её контролирует государство и что делать, если застройщик в ней слукавил.

Статья 19 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 20 сентября 2026 года.

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

1.1. В случае, если проектом строительства предусматривается строительство индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, проектная декларация должна также содержать сведения о проекте строительства в соответствии с частью 3 статьи 21 настоящего Федерального закона. Если проект строительства реализуется с выделением этапов строительства, проектная декларация составляется в отношении каждого этапа проекта строительства. После заключения договора с первым участником долевого строительства внесение изменений в проектную декларацию в части сведений, предусмотренных настоящей частью, за исключением изменения сведений о сроках строительства, предполагаемом сроке передачи индивидуальных жилых домов участникам долевого строительства, сроке завершения создания общего имущества, не допускается.

2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.

2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

2.1-1. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения выдается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием единой информационной системы жилищного строительства в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью.

2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.

2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ.

4. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется.

4.1 — 5. Утратили силу. — Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ.

6. Проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями.

7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

8. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Зачем дольщику проектная декларация

Закон прямо называет декларацию официальным документом, который удостоверяет факты с юридическими последствиями для застройщика. Значит, что застройщик написал в декларации, за то и отвечает. Поэтому для покупателя декларация служит главным документом для проверки до оплаты. Декларация публичная, она размещается в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС, она же наш.дом.рф). Прежде чем подписывать ДДУ, эту декларацию стоит открыть и спокойно прочитать.

Где найти проектную декларацию

Публичный адрес один: наш.дом.рф, раздел поиска по застройщикам и объектам. Это открытая часть государственной системы ЕИСЖС, оператором которой закон назначил единый институт развития в жилищной сфере, то есть ДОМ.РФ (часть 2 статьи 23.3). Поиск ведётся по названию застройщика, адресу дома или кадастровому номеру участка.

Юридическое значение имеет версия из системы. Застройщик направляет декларацию туда через личный кабинет и заверяет усиленной квалифицированной электронной подписью до заключения договора с первым дольщиком (часть 2 статьи 19).

Своего сайта закон застройщику больше не предписывает. С 2019 года раскрытие информации построено вокруг системы: застройщик обеспечивает свободный доступ к сведениям, размещая их в ЕИСЖС (часть 1 статьи 3.1). Дублирование декларации на сайте продавца встречается, но юридическое значение имеет версия из системы.

Перед покупкой в декларации смотрят два раздела. Раздел о застройщике показывает учредителей, руководителя и опыт, то есть сколько объектов сдано и с какой задержкой. Раздел о проекте показывает плановый срок передачи, сведения о разрешении на строительство и о земельном участке, схему оплаты со счетами эскроу или без них.

За проектом удобно следить по изменениям декларации. Застройщик обязан размещать их ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за отчётным (часть 4 статьи 19), и по ним видно, переносились ли сроки.

Сравните декларацию с договором. Декларация признаётся официальным документом, удостоверяющим факты, которые влекут юридические последствия для застройщика (часть 1 статьи 19), поэтому расхождения можно использовать в споре с застройщиком.

Как декларацию проверяет государство

Застройщик не просто публикует декларацию, а подаёт её электронно через личный кабинет в ЕИСЖС в уполномоченный орган региона. Тот за 30 дней выдаёт заключение о соответствии застройщика и декларации требованиям закона либо отказывает. Без такого заключения заключать договоры с дольщиками застройщик не вправе. Дальше декларацию обязаны держать в актуальном виде. Изменения вносят ежемесячно, не позднее 10-го числа.

Если в декларации недостоверная информация

А вот это для дольщика главное. Если застройщик нарушил требования к декларации, например указал неполные или ложные сведения, дольщик вправе через суд признать сделку недействительной как совершённую под влиянием заблуждения (часть 7). При признании сделки недействительной застройщик возвращает все уплаченные деньги и платит проценты по правилам статьи 9. Отдельно застройщик отвечает по закону за недостоверную информацию и за срыв сроков подачи декларации (часть 8). Обычные опечатки и грамматические ошибки сюда не относятся.

На что смотреть в проектной декларации

Сам застройщик: кто учредители, не было ли свежей смены лиц прямо перед стартом продаж.
Разрешение на строительство и сроки: совпадают ли они с тем, что обещают в офисе продаж.
Как привлекают деньги: эскроу-счёт и какой уполномоченный банк.
Сроки передачи объекта и ввода дома в эксплуатацию.
Свежесть данных: декларацию обновляют ежемесячно, старые цифры это уже повод для вопросов.

Частые вопросы

Где найти проектную декларацию застройщика?

Она публикуется в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС, наш.дом.рф) и обновляется застройщиком ежемесячно. Это публичный документ, его можно прочитать до подписания ДДУ.

Что делать, если застройщик указал в декларации ложные сведения?

Дольщик вправе через суд признать договор недействительным как совершённый под влиянием заблуждения (часть 7 статьи 19). Тогда застройщик возвращает уплаченные деньги и платит проценты по статье 9.

Обязан ли застройщик обновлять проектную декларацию?

Да. Изменения о застройщике и проекте вносятся через ЕИСЖС ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего месяца. После ввода всех объектов в эксплуатацию обновлять декларацию по ним уже не нужно.

Сомневаетесь в застройщике или его декларации?

Если в проектной декларации нестыковки, застройщик сменил собственников перед продажами или скрыл важное, адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович поможет проверить документы и защитить ваши деньги: анализ декларации и ДДУ, претензия, суд.

Телефон: +7 926 144-94-84. Записаться на консультацию.

Статья 19 ФЗ-214: проектная декларация застройщика и как её проверить