О чём статья 19 простыми словами
Статья 19 закона 214-ФЗ про проектную декларацию. Это, по сути, рентген застройщика и его стройки: что и где строится, в какие сроки, на какие деньги и кто за этим стоит. Для покупателя это главный документ, чтобы проверить застройщика до того, как отдать деньги. Разберём, что в декларации есть, как её контролирует государство и что делать, если застройщик в ней слукавил.
Статья 19 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
1.1. В случае, если проектом строительства предусматривается строительство индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, проектная декларация должна также содержать сведения о проекте строительства в соответствии с частью 3 статьи 21 настоящего Федерального закона. Если проект строительства реализуется с выделением этапов строительства, проектная декларация составляется в отношении каждого этапа проекта строительства.
2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.
2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения.
2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче такого заключения по иным основаниям не допускается.
2.3. В случае, если уполномоченный орган отказал в выдаче заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган.
2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
3. Утратил силу. — Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ.
4. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
4.1 — 5. Утратили силу. — Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ.
6. Проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями.
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
8. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Зачем дольщику проектная декларация
Закон прямо называет декларацию официальным документом, который удостоверяет факты с юридическими последствиями для застройщика. Перевожу: что застройщик написал в декларации, за то и отвечает. Поэтому для покупателя это главный документ для проверки до оплаты. Декларация публичная, она размещается в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС, она же наш.дом.рф). Прежде чем подписывать ДДУ, эту декларацию стоит открыть и спокойно прочитать.
Как декларацию проверяет государство
Застройщик не просто публикует декларацию, а подаёт её электронно через личный кабинет в ЕИСЖС в уполномоченный орган региона. Тот за 30 дней выдаёт заключение о соответствии застройщика и декларации требованиям закона либо отказывает. Без такого заключения заключать договоры с дольщиками застройщик не вправе. Дальше декларацию обязаны держать в актуальном виде: изменения вносят ежемесячно, не позднее 10-го числа.
Если в декларации недостоверная информация
А вот это для дольщика главное. Если застройщик нарушил требования к декларации, например указал неполные или ложные сведения, дольщик вправе через суд признать сделку недействительной как совершённую под влиянием заблуждения (часть 7). При признании сделки недействительной застройщик возвращает все уплаченные деньги и платит проценты по правилам статьи 9. Отдельно застройщик отвечает по закону за недостоверную информацию и за срыв сроков подачи декларации (часть 8). Обычные опечатки и грамматические ошибки сюда не относятся.
На что смотреть в проектной декларации
- Сам застройщик: кто учредители, не было ли свежей смены лиц прямо перед стартом продаж.
- Разрешение на строительство и сроки: совпадают ли они с тем, что обещают в офисе продаж.
- Как привлекают деньги: эскроу-счёт и какой уполномоченный банк.
- Сроки передачи объекта и ввода дома в эксплуатацию.
- Свежесть данных: декларацию обновляют ежемесячно, старые цифры это уже повод для вопросов.
Частые вопросы
Где найти проектную декларацию застройщика?
Она публикуется в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС, наш.дом.рф) и обновляется застройщиком ежемесячно. Это публичный документ, его можно прочитать до подписания ДДУ.
Что делать, если застройщик указал в декларации ложные сведения?
Дольщик вправе через суд признать договор недействительным как совершённый под влиянием заблуждения (часть 7 статьи 19). Тогда застройщик возвращает уплаченные деньги и платит проценты по статье 9.
Обязан ли застройщик обновлять проектную декларацию?
Да. Изменения о застройщике и проекте вносятся через ЕИСЖС ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего месяца. После ввода всех объектов в эксплуатацию обновлять декларацию по ним уже не нужно.
Сомневаетесь в застройщике или его декларации?
Если в проектной декларации нестыковки, застройщик сменил собственников перед продажами или скрыл важное, адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович поможет проверить документы и защитить ваши деньги: анализ декларации и ДДУ, претензия, суд.
Телефон: +7 926 144-94-84. Записаться на консультацию.
