<

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

гарантия

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

строительство

Комментарий к Статье 8 214-ФЗ

В статье установлены правила передачи объекта долевого строительства застройщиком и его принятия участником долевого строительства.

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем (по договору купли-продажи) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с правилами ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (см. ч. 1 — 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды земельного участка или иной правоустанавливающий документ);
  2. градостроительный план земельного участка (в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» не требуется предоставление градостроительного плана земельного участка для ввода объекта в эксплуатацию в случае, если разрешение на строительство выдано до введения в действие Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ, а также в случае, предусмотренном п. 1 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ. При этом правила п. 2 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса не применяются);
  3. разрешение на строительство;
  4. акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
  5. документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
  6. документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
  7. документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  8. схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
  9.  заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (см. ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
    Правительством РФ могут устанавливаться помимо вышеперечисленных документов (помимо предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет (см. ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения (см. ч. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является (см. ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ):

  1. отсутствие документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ;
  2. несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
  3. несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
  4. несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме указанных в ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ оснований, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных ч. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, копий материалов инженерных изысканий и проектной документации.

Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорено в судебном порядке.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством РФ (см. ч. 7 — 12 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Следует отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»:

  • — до установления Правительством РФ формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определяется уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления.
  • — разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, признаются действительными.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве.

4. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора участия в долевом строительстве либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ), и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, т.е. до безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, или соразмерного уменьшения цены договора, или возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

строительные приборы

Другой комментарий к Ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. В части 1 комментируемой статьи законодатель определяет вид юридического документа, на основании которого застройщик передает участнику долевого строительства введенный в эксплуатацию объект долевого строительства. По общему правилу это передаточный акт.

Законодателем допущена оговорка о возможности передачи объекта долевого строительства по иному документу. Этот иной документ, а также случай, в котором он может быть оформлен, указаны в части 6 комментируемой статьи. Речь об одностороннем передаточном акте, оформляемом со стороны застройщика.

Документы о передаче объекта долевого строительства фиксируют исполнение со стороны застройщика обязательства передать участнику долевого строительства в согласованный с ним срок объект долевого строительства, а со стороны участника долевого строительства обязательства принять такой объект от застройщика.

Обязательства застройщика считаются исполненными от даты подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства .

———————————

См.: часть 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ.

При отсутствии надлежащим образом оформленных документов о передаче объекта долевого строительства, подписанных застройщиком, объект долевого строительства считается не поступившим во владение и пользование участника долевого строительства .

———————————

См.: часть 2 ст. 224 Гражданского кодекса РФ.

Отказ или уклонение застройщика от передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства может расцениваться как неисполнение либо ненадлежащее исполнение со стороны застройщика одного из существенных условий этого договора . Юридические последствия такого нарушения предусмотрены в Законе N 214-ФЗ.

———————————

См.: пункт 2 части 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

В частности, с застройщика может быть взыскана законная неустойка в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки передачи объекта долевого строительства .

———————————

См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве может быть в одностороннем порядке прекращен участником долевого строительства в порядке, предусмотренном Законом N 214-ФЗ . При этом застройщик будет обязан вернуть все полученные от участника долевого строительства денежные средства и уплатить проценты за пользование такими денежными средствами исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере .

———————————

См.: часть 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в момент его передачи от застройщика не возникает. Это право возникает после его государственной регистрации в Росреестре .

———————————

См.: часть 1 ст. 131 и ст. 219 Гражданского кодекса РФ.

От даты передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе свободно владеть и пользоваться таким объектом согласно его назначению, однако его полномочия по распоряжению объектом долевого строительства ограничены отсутствием записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности.

От этой даты к участнику долевого строительства переходит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства, о чем обычно делается соответствующая оговорка в документе о передаче .

———————————

См.: часть 6 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

Получив помещение во владение от застройщика, участник долевого строительства обязан нести расходы на его содержание, в частности уплачивать плату за жилое помещение и коммунальные услуги .

———————————

См.: пункт 6 части 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Обратим внимание, что возложение на потребителя обязанности нести расходы на содержание объекта долевого строительства до его передачи потребителю неправомерно. В этом случае инвестор вправе не выполнять таких действий, реализуя право на самозащиту.

договор долевого участия

В отношении уплаты земельного налога за участок под многоквартирным домом необходимо подчеркнуть, что обязанность уплачивать такой налог несет собственник такого участка . Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает у собственников помещений в нем от даты государственного кадастрового учета такого участка . Таким образом, пока участок под многоквартирным домом не будет поставлен на государственный кадастровый учет, собственники квартир не являются налогоплательщиками земельного налога. Исключение из этого правила — случай, когда участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до 01.03.2005. В этом случае собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право собственности на участок под ним с 01.03.2005 .

———————————

См.: часть 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ.

См.: пункт 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Прим.: дата вступления в силу Жилищного кодекса РФ.

Что касается уплаты налога на недвижимое имущество физических лиц, который с 01.01.2015 будет исчисляться от кадастровой стоимости недвижимого имущества , то налогоплательщиком по нему признается собственник жилого помещения. Поэтому до тех пор, пока право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства не будет зарегистрировано в Росреестре, участник долевого строительства не может признаваться налогоплательщиком по этому налогу в отношении объекта долевого строительства.

———————————

См.: Федеральный закон от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

В судебной практике есть случаи, когда один и тот же объект долевого строительства передается застройщиком сразу нескольким инвесторам по различным передаточным актам. Высший Арбитражный Суд РФ подчеркнул, что «при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона N 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абз. 2 ст. 398 Гражданского кодекса РФ.

В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ» .

———————————

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 и Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/12.

2. В части 2 комментируемой статьи законодатель установил требование к передаче объекта долевого строительства. Застройщик не вправе передавать участнику долевого строительства во владение и пользование объект долевого строительства до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором такой объект расположен .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 декабря 2009 года N А13-4877/2009.

Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Закона N 214-ФЗ. Данное действие застройщика даже при наличии письменного согласия участника долевого строительства квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства .

———————————

См.: ст. 309 Гражданского кодекса РФ.

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию является административным правонарушением .

———————————

См.: часть 5 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Напомним, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации .

———————————

См.: часть 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Право на получение разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположен объект долевого строительства, имеет только застройщик .

———————————

См.: часть 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Порядок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию определен законом . Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698.

———————————

См.: части 2 — 12 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

3. Законодатель в части 3 комментируемой статьи уточняет порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства. Такой объект передается застройщиком участнику долевого строительства при соблюдении двух условий:

  • — здание, в котором он расположен, введено в установленном порядке в эксплуатацию;
  • — не нарушен установленный договором участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства.

При этом досрочное исполнение застройщиком своего обязательства по передаче объекта долевого строительства не допускается, если иное не будет установлено в договоре участия в долевом строительстве. Как видим, законодатель установил исключение из общего правила, предусмотренного в ст. 315 Гражданского кодекса РФ. Однако это специальное правило в свою очередь является диспозитивным , то есть законодатель дает сторонам договора участия в долевом строительстве право отменить это ограничение своим соглашением.

———————————

См.: часть 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Если такой отмены нет, то недопустимость досрочного исполнения, установленная Законом N 214-ФЗ, имеет юридическую силу для застройщика.

Например, в случае, когда срок передачи объекта долевого строительства выражен в договоре участия в долевом строительстве в виде конкретной календарной даты, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее этой даты.

Если же срок передачи объекта долевого строительства установлен в виде периода времени, в течение которого это обязательство застройщика должно быть выполнено, оно может быть выполнено в любой момент начиная от даты ввода в эксплуатацию здания, в котором расположен объект долевого строительства. Однако это обязательство должно быть выполнено в пределах срока, установленного в договоре участия в долевом строительстве .

———————————

См.: ст. 190 и часть 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

   Подчеркнем, что в период с 01.04.2005 по 20.06.2006 действовала прежняя редакция комментируемой нормы, в соответствии с которой застройщик был обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, исчисляемых от даты ввода в эксплуатацию здания, в котором такой объект расположен, но в пределах предусмотренного договором срока. При этом ограничений на досрочное исполнение такой обязанности со стороны застройщика Законом N 214-ФЗ не вводилось.

4. В части 4 комментируемой статьи законодатель устанавливает порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Порядок передачи зависит от условий договора участия в долевом строительстве.

Возможны два варианта. Во-первых, если в договоре участия в долевом строительстве не предусмотрен срок начала и завершения передачи объекта долевого строительства, то застройщик обязан направить уведомление участнику долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.

Во-вторых, если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрен срок начала и завершения передачи объекта долевого строительства, то указанное в норме уведомление застройщик обязан направить участнику долевого строительства не менее чем за четырнадцать рабочих дней до даты начала передачи объекта долевого строительства. В любом случае уведомление направляется не ранее получения застройщиком разрешения на ввод здания в целом в эксплуатацию в установленном законом порядке .

———————————

См.: часть 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Эти правила включены в Закон N 214-ФЗ в целях своевременного уведомления застройщиком участника долевого строительства о готовности объекта долевого строительства к передаче. Подчеркнем, что за нарушение установленных сроков направления уведомления участнику долевого строительства какая-либо конкретно обозначенная в Законе N 214-ФЗ ответственность застройщика не предусмотрена. Поэтому в этом случае может применяться общая норма гражданского права .

———————————

См.: ст. 405 Гражданского кодекса РФ.

Направляемое в адрес участника долевого строительства уведомление должно содержать сведения, указанные в комментируемой норме Закона N 214-ФЗ, а именно:

  • — сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
  • — сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче;
  • — предупреждение о необходимости принять объект долевого строительства;
  • — предупреждение о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 комментируемой статьи.

Если уведомление застройщика в адрес участника долевого строительства не будет содержать любого из указанных сведений, обязательство застройщика признается исполненным ненадлежащим образом и, как следствие, возникает просрочка должника.

Уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения в соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи либо выдается участнику долевого строительства лично под расписку в получении.

———————————

См.: Постановление Правительства РФ от 15 апреля 2005 года N 221 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи».

В случае нарушения этого порядка передачи уведомления участнику долевого строительства обязательство застройщика признается исполненным ненадлежащим образом и возникает просрочка должника.

застройщик

Подчеркнем, что при определенных обстоятельствах нарушение со стороны застройщика установленного Законом N 214-ФЗ порядка передачи объекта долевого строительства может повлечь нарушение срока передачи объекта долевого строительства. В этом случае застройщик может быть привлечен к ответственности в виде неустойки , а также договор участия в долевом строительстве может быть досрочно прекращен по требованию инвестора .

———————————

См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

См.: подпункт 1 часть 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Приемка объекта долевого строительства осуществляется в срок, установленный в договоре участия в долевом строительстве. В случае отсутствия этого срока участник долевого строительства приступает к приемке в течение семи рабочих дней от даты получения соответствующего уведомления от застройщика.

В случае если участник долевого строительства не приступит к приемке объекта долевого строительства в установленный в договоре участия в долевом строительстве либо Законом N 214-ФЗ срок, его бездействие следует квалифицировать как просрочку кредитора .

———————————

См.: ст. 404 Гражданского кодекса РФ.

По одному из дел суд отметил, что «в данном случае имели место как просрочка застройщика по исполнению обязательства по передаче квартиры, так и просрочка дольщика по исполнению обязательства по приемке квартиры». При этом суд «обоснованно, учитывая положения статьи 404 Гражданского кодекса РФ, не нашел оснований для взыскания неустойки» .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 июня 2009 года N А05-10598/2008.

5. В части 5 комментируемой статьи законодатель установил право участника долевого строительства на отказ от подписания документа о передаче объекта долевого строительства, а также право потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Этими правами участник долевого строительства обладает от даты начала приемки объекта долевого строительства, при условии что имеет место нарушение со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства .

———————————

См.: часть 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

Напомним, объект долевого строительства, передаваемый участнику долевого строительства, должен соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, требованиям градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям .

———————————

См.: комментарий к части 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

В случае нарушения указанных требований участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

До выполнения любого из указанных требований участника долевого строительства его обязанность по приемке объекта долевого строительства приостанавливается от даты предъявления соответствующего требования к застройщику. При этом, если иное не предусмотрено договором между застройщиком и инвестором, исполнение обязанности застройщика передать объект долевого строительства, а соответственно, течение срока передачи, за который установлена законная неустойка , не приостанавливаются.

———————————

См.: пункт 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

После удовлетворения застройщиком любого из указанных требований участника долевого строительства обязанность участника долевого строительства по приемке объекта долевого строительства возобновляется.

Если требования участника долевого строительства к застройщику необоснованны, то по истечении срока передачи объекта долевого строительства со стороны участника долевого строительства будет иметь место просрочка исполнения обязательства по приемке объекта долевого строительства .

———————————

См.: ст. 405 — 406 Гражданского кодекса РФ.

Если же участник долевого строительства предъявил к застройщику требование о безвозмездном устранении недостатков и такое требование обоснованно, застройщик обязан выполнить его разумный срок, но в пределах срока передачи объекта долевого строительства.

Если при устранении выявленных недостатков застройщик выйдет за пределы этого срока, у участника долевого строительства возникает право на взыскание неустойки , а также право досрочного прекращения договора участия в долевом строительстве, в том числе право на возврат денежных средств и процентов за пользование денежными средствами .

———————————

См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 1 и 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что право требования к застройщику о составлении акта, в котором указывается на несоответствие объекта долевого строительства требованиям части 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, действует до даты подписания участником долевого строительства документа о передаче такого объекта.

После этой даты такое право участнику долевого строительства законодателем не предоставлено. Таким образом, в случае выявления участником долевого строительства, например, скрытых недостатков в объекте долевого строительства после его приемки от застройщика по документу о передаче участник долевого строительства не вправе требовать от застройщика составления указанного выше акта со ссылкой на комментируемую норму Закона N 214-ФЗ.

В том случае, если гарантийный срок на объект долевого строительства или инженерное оборудование в таком объекте еще не истек, в случае судебного спора застройщик обязан доказать свою невиновность в возникновении скрытых недостатков .

———————————

См.: часть 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

6. Часть 6 комментируемой статьи вступила в силу с 20 июля 2006 года , является диспозитивной и регулирует порядок действий застройщика в случае уклонения со стороны участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства либо в случае необоснованного отказа от такой приемки.

———————————

См.: пункт 7 ст. 1 Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

См.: часть 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Уклонение может выражаться в бездействии со стороны участника долевого строительства, например неявка в назначенный день на осмотр объекта долевого строительства или неявка для оформления документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом имеет юридическое значение истечение установленного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства.

Если такой срок истек и объект долевого строительства не принят участником долевого строительства в результате его неправомерного бездействия, считается, что он уклонился от его приемки. По сути, речь идет о злоупотреблении правом со стороны инвестора. В этом случае суд вправе отказать в защите права инвестору .

———————————

См.: ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

Если такой срок не истек, то квалифицировать бездействие участника долевого строительства как «уклонение» не имеется достаточных оснований, так как сохраняется возможность исполнения с его стороны обязанности по приемке объекта долевого строительства в пределах установленного договором срока.

Застройщик вправе составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства при наличии нескольких условий:

  • — участник уклонился от приемки объекта долевого строительства или необоснованно отказался от приемки такого объекта;
  • — истекли два месяца, рассчитываемые со дня истечения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • — застройщик обладает сведениями о том, что участник долевого строительства получил сообщение, указанное в части 4 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу;
  • — в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве не запрещено составление одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства.

Одним из юридических последствий составления застройщиком одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства является переход начиная от даты составления застройщиком указанного выше акта риска случайной гибели объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства.

Подчеркнем, что по каким-то причинам законодатель не установил в комментируемой норме, когда именно к участнику долевого строительства переходит риск случайного повреждения объекта долевого строительства в случае составления одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства.

Напомним, что ранее законодатель разделял понятия случайной гибели и случайного повреждения имущества . Этот вопрос, по всей видимости, будет урегулирован в судебной практике.

———————————

См.: ст. 211 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая данное обстоятельство, застройщикам в целях снижения своих рисков рекомендуется в договоры включать соответствующее условие о переходе риска случайного повреждения объекта долевого строительства в случае составления одностороннего документа о передаче такого объекта.

Бремя содержания объекта долевого строительства переходит к участнику долевого строительства от даты составления одностороннего документа о передаче .

———————————

См.: подпункт 6 части 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Часть 6 комментируемой статьи не распространяется на случай, указанный в части 5 комментируемой статьи. То есть на ситуацию, когда выявлено несоответствие объекта долевого строительства установленным в части 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательным требованиям Закона N 214-ФЗ и участник долевого строительства потребовал от застройщика составления акта, в котором должно быть зафиксировано такое несоответствие. В этом случае застройщик не вправе составлять каких-либо односторонних документов о передаче объекта долевого строительства.

Другим юридическим последствием составления застройщиком одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства является возможность для застройщика на его основании погасить запись об ипотеке объекта долевого строительства .

———————————

См.: часть 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, а также пункт 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Застройщику также важно составить передаточный акт либо иной односторонний документ о передаче объекта долевого строительства в строгом соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ. В ином случае такой документ не принимается судом в счет надлежащего исполнения обязанности застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 февраля 2008 года N А68-1708/2007-96/2.

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ