Статья 8 закона 214-ФЗ: передача квартиры и приёмка по акту

Стройка закончилась, дом сдан, и наступает момент передачи квартиры. Статья 8 описывает, как это происходит. В ней указано, кто кого уведомляет, в какой срок нужно прийти на приёмку и что делать, если квартира с недостатками. От того, как пройдёт приёмка, зависят и будущие претензии к застройщику.

Официальный текст статьи 8 (извлечения)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 20 сентября 2026 года.

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

3.1. Передача застройщиком индивидуального жилого дома и образуемого в соответствии с проектом межевания земельного участка, на котором расположен данный жилой дом, и принятие указанных объектов участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка после государственного кадастрового учета таких объектов. В передаточном акте или ином документе о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка указываются дата передачи, кадастровые номера и основные характеристики индивидуального жилого дома и земельного участка, обязательство по договору аренды земельного участка, права на который подлежат передаче в состав общего имущества, а также иная информация по усмотрению сторон.

3.2. Передача индивидуального жилого дома и земельного участка застройщиком и принятие указанных объектов участником долевого строительства являются основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на земельный участок, находящийся в собственности застройщика, или аренды, если земельный участок находится в аренде у застройщика.

3.3. Земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, входящий в состав общего имущества и находящийся в собственности застройщика, переходит в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, в порядке, предусмотренном частями 3, 7 и 8 статьи 23.6 настоящего Федерального закона.

3.4. В случаях, не предусмотренных частью 3.3 настоящей статьи, земельный участок в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, подлежит предоставлению без проведения торгов в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Права и обязанности застройщика по договору аренды указанного земельного участка переходят лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, пропорционально площади земельных участков, занятых этими жилыми домами, с возникновением у таких лиц права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Сроки: когда уведомляют и когда приходить

Передать квартиру застройщик вправе только после разрешения на ввод дома в эксплуатацию. О готовности он уведомляет письменно, не меньше чем за месяц до срока передачи по договору. Получив сообщение, дольщик обязан приступить к приёмке в срок из договора, а если срок не указан, в течение семи рабочих дней. Игнорировать уведомление рискованно.

Приёмка квартиры в 2026 году

Порядок приёмки изменился с 1 января 2026 года. Два года, в 2024 и 2025, действовало постановление Правительства от 29 декабря 2023 года № 2380 с особыми правилами: осмотр с участием специалиста из национального реестра, шестьдесят календарных дней на устранение недостатков, десять рабочих дней на выплату по требованию о снижении цены. Срок действия постановления истёк 31 декабря 2025 года, на 2026 год его не продлили.

Сейчас приёмка проводится по общим правилам статьи 8 и статьи 7 закона.

Застройщик направляет сообщение о готовности объекта не менее чем за месяц до срока передачи по договору, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо вручает лично под расписку. Если договором предусмотрен срок начала передачи, сообщение направляется не менее чем за четырнадцать рабочих дней.

Дольщик обязан приступить к приёмке в срок, указанный в договоре, а если срок не указан, в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения.

На осмотре дольщик вправе потребовать составления акта о несоответствии квартиры требованиям части 1 статьи 7 и не подписывать передаточный акт, пока застройщик не устранит недостатки (часть 5 статьи 8). Требования к форме акта закон не устанавливает, привлечение специалиста из реестра больше не обязательно. Фотографии, замеры и заключение независимого специалиста при этом остаются доказательствами в будущем споре.

Срок устранения недостатков стороны согласовывают между собой (часть 6 статьи 7). Готовой цифры в законе нет, поэтому дольщик предлагает конкретный срок в письменном требовании, а застройщик принимает его или называет свой.

Недостатки: акт о несоответствиях и право не подписывать

На осмотре фиксируйте всё, что не так. По части 5 вы вправе потребовать акт о несоответствиях и не подписывать передаточный акт, пока застройщик не устранит существенные дефекты. Это прямая связка со статьёй 7 о качестве. Подпись не глядя потом лишает вас части претензий.

Односторонний акт: чем грозит молчание

Когда дольщик без причины уклоняется от приёмки, застройщик через два месяца вправе составить односторонний акт. С этого дня риск случайной гибели квартиры переходит к дольщику. Поэтому отказ от приёмки уместен при реальных дефектах, а не на всякий случай.

Похожие материалы

• Статья 6: срок передачи квартиры и неустойка
• Статья 7: гарантия качества и недостатки
• Как расторгнуть ДДУ пошагово
• 214-ФЗ: весь закон по статьям

Частые вопросы

В какой срок нужно принять квартиру у застройщика?

В срок, указанный в договоре, а если он не указан, в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения о готовности. Уведомить о готовности застройщик обязан не меньше чем за месяц.

Можно ли не подписывать акт, если в квартире дефекты?

Да. Вы вправе потребовать акт о несоответствиях и не подписывать передаточный акт, пока застройщик не устранит существенные недостатки.

Что такое односторонний акт передачи?

Если дольщик без причины уклоняется от приёмки, застройщик через два месяца вправе подписать акт в одностороннем порядке. С этого дня риск случайной гибели квартиры переходит к дольщику.