<

Статья 9. Расторжение договора

договор долевого участия

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

  1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
  2. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
  3. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  4. нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
  5. в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  1. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  2. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
  3. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  4. в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

договор долевого участия

Комментарий к Статье 9 214-ФЗ

В статье установлены специальные правила одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве.

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в случае:

  1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок (см. коммент. к ст. 8);
  2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  3. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  4. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  5. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, т.е. при наличии недостатков объекта долевого строительства обязанностей по выбору частника долевого строительства безвозмездного устранить недостатки в разумный срок, или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить расходы участника долевого строительства на устранение недостатков;
  6. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  7. в иных предусмотренных договором участия в долевом строительстве случаях.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (см. ч. 1 — 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (далее — лица, осуществляющие подготовку проектной документации) (см. ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

В случае, если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик обязан предоставить такому лицу:

  1. градостроительный план земельного участка;
  2. результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
  3. технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.
Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до дня принятия решения о проведении соответствующих торгов либо о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства либо принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информацию о плате за подключение.

Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством РФ.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и техническими условиями.
В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов (к линейным объектам в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса от 29.12.2004 N 190-ФЗ относятся сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), включаются следующие разделы:

  1. пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
  2. схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
  3. архитектурные решения;
  4. конструктивные и объемно-планировочные решения;
  5. сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
  6. проект организации строительства объектов капитального строительства;
  7. проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
  8.  перечень мероприятий по охране окружающей среды;
  9. перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
  10. перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);
  11. проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;
  12. иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейным объектам, устанавливаются Правительством РФ.

Проектная документация объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, определяемых в соответствии с законодательством РФ, особо опасных, технически сложных, уникальных объектов, объектов обороны и безопасности также должна содержать перечень мероприятий по гражданской обороне, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу.

2. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Другой комментарий к Ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. В части 1 комментируемой статьи законодатель предусмотрел перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства. Напомним, что подобный отказ по общему правилу влечет расторжение договора участия в долевом строительстве .

———————————

См.: часть 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Первым из оснований является нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства более чем на два месяца. Срок передачи относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве . Если застройщик нарушает этот срок менее чем на два месяца, участник долевого строительства вправе требовать от него выплаты неустойки .

———————————

См.: подпункт 2 части 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что ранее — в период с 1 апреля 2005 года по 20 июня 2010 года — указанной двухмесячной отсрочки для застройщика в Законе N 214-ФЗ не было . В этот период право на одностороннее прекращение договора возникало у участника долевого строительства даже в случае просрочки передачи застройщиком объекта долевого строительства на один день.

———————————

См.: ст. 6 Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Если участник долевого строительства получил от застройщика уведомление, предусмотренное частью 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, и не приступил к приемке, застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства . В этом случае не имеется оснований для отказа от договора по причине нарушения срока передачи со стороны застройщика .

———————————

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, а также ст. 328 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Вторым основанием одностороннего отказа от исполнения договора со стороны участника долевого строительства является неисполнение застройщиком любого из следующих требований застройщика:

  • — требование о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;
  • — требование о соразмерном уменьшении цены договора;
  • — требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков .

———————————

См.: часть 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

Такие требования участник долевого строительства вправе предъявить застройщику при наличии условий, установленных Законом N 214-ФЗ .

———————————

См.: комментарий к частям 1 и 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

Ключевой в данном случае вопрос заключается в том, с какого момента возникает право на односторонний отказ от договора по данному основанию.

 Разумный срок для устранения недостатков должен быть определен по результатам независимой строительной экспертизы. Ведь у застройщика и участника долевого строительства представления о разумности того или иного срока могут существенно различаться, что будет приводить к судебным спорам.  

Если застройщик не выполнил требование участника долевого строительства об устранении выявленных недостатков в разумный срок, то право на односторонний отказ от договора возникает у участника долевого строительства при наличии одновременно следующих обстоятельств:

  • — истек разумный срок, отведенный на устранение недостатков, подтвержденный результатами независимой строительной экспертизы;
  • — участник долевого строительства предъявил застройщику требование об исполнении этого обязательства;
  • — со дня предъявления участником долевого строительства застройщику требования об исполнении этого обязательства прошло более семи календарных дней .

———————————

См.: часть 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что датой предъявления считается либо дата вручения застройщику такого требования, либо дата получения такого требования по почте, зафиксированная в почтовом уведомлении о вручении.

В случае если односторонний отказ от исполнения договора осуществлен ранее наступления всех указанных обстоятельств, то такой отказ должной юридический силы не имеет.

Применительно к требованию о соразмерном уменьшении цены договора законодатель в Законе N 214-ФЗ не установил каких-либо конкретных сроков исполнения такого обязательства застройщика.

Соответственно, в данном случае право на односторонний отказ от договора возникает у участника долевого строительства при наличии одновременно следующих обстоятельств:

  • — участник долевого строительства предъявил застройщику требование об исполнении этого обязательства;
  • — со дня предъявления участником долевого строительства застройщику требования об исполнении этого обязательства прошло более семи календарных дней .

———————————

См.: ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

Если со стороны застройщика не исполнено требование о возмещении расходов на устранение недостатков, право на односторонний отказ возникает у участника долевого строительства при наличии одновременно следующих обстоятельств:

  • — участник долевого строительства за счет своих сил и средств устранил выявленные недостатки и предоставил застройщику соответствующие доказательства с указанием суммы понесенных расходов;
  • — участник долевого строительства предъявил застройщику требование об исполнении этого обязательства;
  • — со дня предъявления участником долевого строительства застройщику требования об исполнении этого обязательства прошло более семи календарных дней .

———————————

См.: ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

Третьим основанием для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве является существенное нарушение застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства.

Эти требования перечислены в части 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ. К ним относятся следующие требования:

  • — требования, вытекающие из договора;
  • — требования, вытекающие из технического и градостроительного регламента;
  • — требования, указанные в проектной документации;
  • — иные обязательные требования .

———————————

См.: комментарий к части 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

Исходя из соотношения части 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ и части 1 комментируемой статьи можно прийти к выводу, что под существенным нарушением требований к качеству законодатель подразумевает такое нарушение, которое делает объект долевого строительства непригодным для его использования по назначению.

При этом участник долевого строительства вправе не предъявлять к застройщику какое-либо из требований, предусмотренных частью 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, а может сразу отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора.

застройщик

Такое право возникает у участника долевого строительства от даты выявления факта существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Этот факт обычно устанавливается по результатам независимой строительной экспертизы.

Четвертым основанием для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве является нарушение застройщиком следующих обязанностей:

  • — уведомить участника долевого строительства о прекращении поручительства не позднее чем за месяц до даты его прекращения;
  • — заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней от даты прекращения поручительства.

———————————

См.: ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из содержания указанной нормы, основанием для отказа в данном случае является нарушение застройщиком двух этих обязательств в совокупности.

Например, в случае если застройщик не уведомил участника долевого строительства в установленный срок о прекращении договора поручительства, но впоследствии заключил другой договор поручительства, то оснований для отказа в одностороннем порядке не имеется.

Пятым основанием для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве являются иные случаи, предусмотренные Законом N 214-ФЗ или договором.

К таким основаниям можно было бы отнести случай, предусмотренный частью 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ. Напомним, что в этой норме установлено, что участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора «в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения застройщиком выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок».

Данная правовая норма дублирует основания, указанные в подпунктах 2 и 3 части 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, и не содержит по своей сути каких-то принципиально новых оснований для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора.

1.1. В период с 1 апреля 2005 года по 19 июля 2006 года в комментируемой статье было предусмотрено еще три основания для одностороннего отказа со стороны участника долевого строительства от договора:

  • — прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  • — существенное изменение проектной документации строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • — изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Начиная с 20 июля 2006 года эти основания были перенесены в часть 1.1 комментируемой статьи и являются теперь основаниями для расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по требованию участника долевого строительства.

———————————

См.: подпункт «в» пункта 8 ст. 1 Федерального закона от 18 июля 2006 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

То есть в одностороннем порядке отказаться от договора по этим основаниям участник долевого строительства теперь не вправе. Для достижения цели досрочного прекращения договора ему необходимо направить застройщику претензию . В случае неполучения ответа на претензию либо в случае отказа застройщика ее удовлетворить у участника долевого строительства возникает право предъявления соответствующего иска в суд.

———————————

См.: часть 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что нарушение претензионного порядка урегулирования данного спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения .

———————————

См.: ст. 222 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также часть 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В рамках судебного процесса бремя доказывания наличия обстоятельств, на которые истец ссылается как на основание своего искового требования о расторжении договора участия в долевом строительстве, возлагается на истца.

В частности, в одном из судебных дел суд подчеркнул, что «для применения к отношениям сторон, связанным с долевым участием в строительстве, норм Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» подлежит доказыванию административным органом факт заключения договора дольщиком для собственного проживания» .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.04.2008 N Ф03-А04/08-2/1229.

односторонний отказ

В случае если иск основывается на пункте 1 части 1.1 комментируемой статьи, участнику долевого строительства будет необходимо доказать в суде наличие следующих фактов:

  • — прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • — наступление обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

К таким обстоятельствам могут относиться следующие: слишком медленные темпы строительства, в том числе бездействие застройщика, возбуждение в отношении застройщика процедуры банкротства , возбуждение в отношении застройщика административных процедур (приостановка деятельности), прекращение разрешения на строительство, прекращение прав на землю либо выявление факта отсутствия этих прав и т.д.

———————————

См.: главы IV — VII Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В случае если иск основывается на пункте 2 части 1.1 комментируемой статьи, участнику долевого строительства будет необходимо доказать в суде наличие следующих обстоятельств:

  • — факт изменения проектной документации на объект недвижимого имущества, в который входит объект долевого строительства;
  • — существенный для участника долевого строительства характер таких изменений.

По общему правилу отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти .

———————————

См.: часть 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ.

Соответственно, для юридической легализации таких отклонений необходимо корректировать проектную документацию, проводить повторную государственную экспертизу измененной части проектной документации .

———————————

См.: Постановление Правительства РФ от 5 марта 2007 года N 145.

Факт изменения проектной документации подтверждается наличием положительного заключения государственной экспертизы на измененную часть проектной документации. До даты такого заключения оснований полагать, что проектная документация в установленном порядке изменена, не имеется .

———————————

См.: часть 1 ст. 49, часть 15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

Информацию о внесении изменений в проектную документацию застройщик обязан публиковать в течение 10 дней со дня внесения соответствующих изменений в проектную декларацию в порядке, аналогичном для опубликования проектной декларации .

———————————

См.: часть 6 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

Участник долевого строительства вправе в судебном порядке требовать расторжения договора участия в долевом строительстве только при условии, что внесенные изменения в проектную документацию являются для него существенными, то есть затрагивают его права и законные интересы.

Если такие изменения не касаются объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а также общего имущества многоквартирного дома, то шансы участника долевого строительства расторгнуть договор со ссылкой на это основание невелики. Ведь в этом случае изменение проектной документации не влияет на права и законные интересы участника долевого строительства.

Вместе с тем такие шансы весьма высоки, если, например, существенно изменяется планировка квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства, либо ее ранее согласованная с застройщиком площадь.

Известно, что в большинстве случаев между построенным объектом недвижимости и проектной документацией на практике часто возникают разночтения и нестыковки, например, по размеру фактической площади объекта долевого строительства по результатам его возведения.

расторжение дду

В договоре участия в долевом строительстве на этот случай его стороны могут согласовать допустимое отклонение от согласованной площади объекта долевого строительства. Причем такое согласованное отклонение в случае его юридической легализации путем внесения изменений в проектную документацию, очевидно, не будет рассматриваться в качестве существенного изменения проектной документации, то есть не повлечет права участника долевого строительства на судебное досрочное расторжение договора.

В одном из судебных споров суд признал, что условие договора участия в долевом строительстве застройщиком о возможном отклонении от согласованной площади объекта долевого строительства в пределах 10% от ее общей площади, а также о возмещении застройщику дополнительных затрат на строительство объекта долевого строительства, включая проценты за рассрочку платежа, является правомерным .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 апреля 2008 года N Ф03-А04/08-2/1229.

В случае если иск основывается на пункте 3 части 1.1 комментируемой статьи, участнику долевого строительства будет необходимо доказать в суде факт изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

———————————

См.: часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Подчеркнем, что эта норма не применяется к случаю изменения назначения жилых помещений в многоквартирном доме. Данная норма также неприменима до даты ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Напомним, что до этой даты такой объект рассматривается законодателем как объект незавершенного строительства . Соответственно, его невозможно квалифицировать в этот период как многоквартирный дом по смыслу комментируемой нормы.

———————————

См.: пункты 2 — 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ; подпункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

См.: пункт 6 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

По данному основанию участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора только после ввода построенного многоквартирного дома в эксплуатацию, но до даты передачи помещения участнику долевого строительства.

После такой передачи участник долевого строительства становится законным владельцем, а далее и собственником помещения. При этом он вправе самостоятельно определять вид назначения помещения при соблюдении установленной законом процедуры изменения назначения помещения с внесением необходимых изменений в техническую и кадастровую документацию .

———————————

См.: пункт 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

См.: глава 3 Жилищного кодекса РФ.

См.: подпункт 10 пункта 1 ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ.

Изменение назначения помещения осуществляется путем его перевода из нежилого в жилое помещение. Заявителем по данному вопросу может быть только собственник помещения или уполномоченное им лицо . Соответственно, этот вопрос после приемки помещения от застройщика относится к компетенции самого участника долевого строительства, а до такой приемки не входит в компетенцию застройщика. Ведь застройщик не является собственником помещения и строит помещение не для себя, а для участника долевого строительства . У него есть возможность изменять назначение помещений только путем внесения изменений и дополнений в проектную документацию на стадии реализации инвестиционного проекта. А подобное основание уже заложено в Законе N 214-ФЗ .

———————————

См.: часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ.

См.: часть 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, а также часть 1 ст. 1 Закона.

См.: подпункт 2 пункта 1.1 ст. 9 Закона.

Таким образом, включение в Закон N 214-ФЗ данного основания расторжения договора участия в долевом строительстве лишено с практической точки зрения юридического смысла.

 Подчеркнем, что сведения о назначении нежилых помещений в здании подлежат включению в государственный кадастр недвижимости . До даты первичной технической инвентаризации построенного здания эти сведения устанавливаются проектной документацией в разделе 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» . После этой даты — техническим паспортом на здание, который оформляется в соответствии с действующим законодательством РФ . А после государственного кадастрового учета — кадастровым паспортом на помещение .  

———————————

См.: подпункт 16 пункта 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ.

См.: подпункт «к» пункта 14 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 года N 87.

См.: Постановление Правительства РФ N 921 от 4 декабря 2000 года, а также Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 года N 1301.

См.: пункт 3 ст. 43 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ.

Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и договором. В одном из положений Закона N 214-ФЗ предусмотрен этот случай .

———————————

См.: часть 3 ст. 18 Закона N 214-ФЗ.

При одностороннем отказе от исполнения договора в Росреестр для целей государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве предоставляется копия уведомления другой стороны о прекращении договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. В случае судебного расторжения договора участия в долевом строительстве — заверенная в установленном порядке судом копия решения о расторжении договора участия в долевом строительстве .

———————————

См.: пункт 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. В комментируемой правовой норме законодатель установил сроки возврата выплаченных застройщику участником долевого строительства денежных средств в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным в части 1 и 1.1 комментируемой статьи.

В случае прекращения договора по любому из оснований, предусмотренных в части 1 комментируемой статьи, денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства в течение двадцати рабочих дней, исчисляемых от даты расторжения договора.

Для реализации участником долевого строительства права на односторонний отказ от исполнения договора обращение с соответствующим иском в суд не требуется . Дата расторжения договора в этом случае, как правило, определяется в соответствующем уведомлении участника долевого строительства, направленном в адрес застройщика.

———————————

См.: часть 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке датой расторжения считается дата вступления в силу судебного решения. В этом случае денежные средства подлежат возврату застройщиком участнику долевого строительства в течение десяти рабочих дней, исчисляемых от даты вступления в силу соответствующего судебного акта.

———————————

См.: часть 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Кроме возврата полученных от участника долевого строительства денежных средств застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства проценты за пользование чужими денежными средствами по фиксированной ставке, установленной в комментируемой правовой норме.

Причем проценты взыскиваются за период от даты получения застройщиком денежных средств в счет уплаты цены договора до даты их фактического возврата участнику долевого строительства.

Если участником долевого строительства является гражданин, то проценты взыскиваются в двойном размере.

Если участник долевого строительства уклоняется от получения денежных средств: не предоставляет информации о своем банковском счете, не заявляет к застройщику соответствующих денежных требований и т.д., то застройщик по истечении указанного в комментируемой норме срока обязан зачислять причитающиеся участнику долевого строительства денежные средства на депозит нотариуса.

———————————

20 и 10 рабочих дней соответственно.

Вместе с тем законодатель также не предусмотрел, каким образом подлежат возмещению застройщику затраты, связанные с зачислением денежных средств на депозит нотариуса. Это является очевидным дефектом Закона N 214-ФЗ.

долевое участие

Напомним, что нотариальный тариф за прием денежных средств на депозит нотариуса составляет 0,5% от суммы депозита . Этот тариф, очевидно, обязан уплачивать застройщик за счет своих собственных средств.

———————————

См.: подпункт 8 пункта 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1.

Кроме того, возникает коллизия в вопросе места принятия в депозит денежных средств. Согласно общей норме нотариального права денежные средства принимаются в депозит нотариуса по месту исполнения обязательства. Исходя же из комментируемой нормы, денежные средства принимаются в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.

———————————

См.: ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1.

Но так как комментируемая норма является более поздней и специальной, она при данной коллизии и прочих равных условиях имеет юридический приоритет в применении.

Застройщик может избежать негативных последствий, связанных с возвратом денежных средств и начисленных на них процентов участнику долевого строительства. Это возможно путем устранения имеющихся оснований для расторжения договора участия долевого строительства.

Причем соответствующие основания должны быть устранены до даты принятия судебного решения о расторжении договора. То есть такой сценарий возможен только применительно к основаниям, предусмотренным в пункте 1.1 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ.

При рассмотрении одного из дел суд указал, что «требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд» .

———————————

См.: пункт 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 года N 14.

Еще одним существенным недостатком комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ для застройщиков является отсутствие порядка возврата объекта долевого участия застройщику. Например, если в пределах гарантийного срока участник долевого строительства выявляет скрытые недостатки объекта долевого строительства, он вправе требовать их устранения одним из указанных в Законе N 214-ФЗ способов . При этом, если такие требования застройщиком не выполняются, у участника долевого строительства возникает право одностороннего отказа от исполнения договора .

———————————

См.: часть 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

См.: подпункт 2 части 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что к этому моменту договор участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительство, как правило, выполнен: деньги застройщику уплачены, построенная квартира принята от застройщика по передаточному акту. В этой ситуации участник по Закону N 214-ФЗ получает право требования от застройщика возврата денежных средств и начисленных на них в соответствии с Законом N 214-ФЗ процентов.

Но при этом застройщик не имеет четко обозначенного в Законе N 214-ФЗ встречного права на возврат участником долевого строительства переданной ему ранее застройщиком квартиры! Особенно это актуально применительно к случаю зачисления денежных средств на депозит нотариуса.

Если порядок возврата денежных средств участнику долевого строительства в Законе N 214-ФЗ зафиксирован, то в отношении возврата квартиры застройщику четкой процедуры нет. Соответственно, в этом случае применяется общая норма гражданского права . В этой связи застройщикам при заключении договоров участия в долевом строительстве рекомендуется определять порядок возврата квартиры в условиях таких договоров.

———————————

См.: часть 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

3. В данной части комментируемой статьи устанавливается порядок расторжения договора участия в долевом строительстве по требованию застройщика. Застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения этого договора в случаях нарушения со стороны участника долевого строительства пунктов 4 и 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.

Напомним, что в пункте 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в качестве основания для прекращения договора указана просрочка со стороны участника долевого строительства внесения платежа в адрес застройщика более чем на два месяца при единовременном порядке расчетов.

В пункте 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в качестве основания для прекращения договора по требованию застройщика при уплате цены договора в рассрочку указаны два основания:

  • — либо систематическое нарушение сроков внесения платежей со стороны участника (более чем три раза в течение двенадцати месяцев);
  • — либо нарушение срока платежа более чем на два месяца.

Необходимость выдерживать застройщиком указанные сроки до начала по его требованию процедуры прекращения договора, с одной стороны, установлена законодателем в целях защиты прав неплатежеспособных участников долевого строительства.

С другой стороны, подобное ограничение создает для застройщиков определенные юридические проблемы. Если большинство участников долевого строительства при рассрочке платежей будут регулярно нарушать график оплаты, это может повлиять на сроки строительства здания в целом. В этом случае застройщик перед конкретными нарушителями может не нести ответственность за задержку срока передачи квартиры (просрочка кредитора) .

———————————

См.: часть 2 ст. 6, часть 1 и 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Однако права и законные интересы застройщика законодателем в этой ситуации не защищены от претензий других добросовестных участников долевого строительства по другим договорам участия в долевом строительстве с ним.

Допустим, застройщик заключил пять договоров участия в долевом строительстве. По двум из этих договоров участники долевого строительства допускают просрочку внесения платежей, например, на срок чуть менее чем два месяца.

По этой причине строительство многоквартирного дома задерживается на срок менее чем два месяца, равно как и ввод объекта в эксплуатацию, а также передача квартир всем участникам долевого строительства.

Если двое виновников задержки не вправе будут заявлять какие-либо претензии застройщику за соразмерную просрочку передачи квартир, так как сами нарушили договор в части оплаты квартир (просрочка кредитора), то остальные трое участников свои договоры участия в долевом строительстве не нарушали.

То есть эти трое будут вправе требовать на основании положений Закона N 214-ФЗ от застройщика выплаты неустойки, а также вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве и потребовать от застройщика возврата денежных средств с процентами за пользование ими.

Таким образом, риски неплатежей со стороны участников долевого строительства законодатель возложил на застройщика без учета специфики сложившейся практики привлечения долевых инвестиций в реализацию строительных проектов.

В этой ситуации, как мы видим, застройщик в силу Закона N 214-ФЗ пострадает не по причине наличия своей вины, а по причине наличия вины других участников долевого строительства. Ведь нарушение своих обязательств со стороны контрагентов застройщика (других участников) по общему правилу не освобождает застройщика от ответственности перед его кредиторами .

———————————

См.: часть 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ.

Чтобы исправить эту ситуацию, потребуется значительно сократить в Законе N 214-ФЗ сроки допустимой задержки платежей со стороны участников долевого строительства. Пока же этого не произошло, застройщикам рекомендуется в целях защиты своих прав и законных интересов формировать срок передачи квартир с учетом этих рисков, то есть со значительным запасом. При этом на тот случай, если рисковые события не наступят, необходимо предусмотреть в договоре участия долевого строительства право застройщика на досрочное исполнение договора .

———————————

См.: часть 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ и часть 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

С другой стороны, отметим, что установление более долгих сроков передачи квартир, чем у конкурентов, негативно может повлиять на конкурентные позиции конкретных застройщиков на рынке долевых инвестиций.

Для целей прекращения застройщиком договора по причине его нарушения со стороны участника долевого строительства согласно Закону N 214-ФЗ требуется наличие ряда условий:

  • — участнику долевого строительства направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности и последствиях неоплаты в порядке, предусмотренном в части 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ;
  • — от даты направления (передачи) данного предупреждения прошло более тридцати дней;
  • — участник долевого строительства не исполнил указанное предупреждение при наличии доказательств его получения либо при наличии данных оператора почтовой связи об отсутствии участника долевого строительства по указанному в договоре почтовому адресу.

———————————

См.: пункты 4 и 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.

Как видим, в этом случае застройщику от даты нарушения договора участия долевого строительства необходимо выдержать по Закону N 214-ФЗ три месяца, прежде чем он получит право расторгнуть договор .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 апреля 2009 г. N Ф09-2077/09-С1.

При этом срок государственной регистрации прекращения договора по смыслу действующего законодательства РФ не должен превышать пяти дней .

———————————

См.: пункт 2.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Прекращение договора участия в долевом строительстве осуществляется путем одностороннего отказа одной из его сторон от исполнения договора. При этом согласно Закону N 214-ФЗ договор считается расторгнутым от даты направления инициатором расторжения договора письменного уведомления об этом в адрес другой из сторон договора участия в долевом строительстве.

Между тем данная правовая норма, как представляется, вступает в коллизию с общими правилами гражданского законодательства РФ, регулирующими соответствующие правоотношения. Прекращение договора участия в долевом строительстве является с точки зрения закона сделкой, так как это действие направлено на прекращение правоотношения .

———————————

См.: ст. 153 Гражданского кодекса РФ.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат в обязательном порядке государственной регистрации . Поскольку предметом договора участия в долевом строительстве является передача недвижимого имущества, соответственно, прекращение такого договора признается сделкой с недвижимым имуществом.

———————————

См.: часть 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ и пункт 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность . Следовательно, такая сделка имеет юридическую силу только при наличии ее государственной регистрации. Значит, комментируемая правовая норма в части расторжения договора участия в долевом строительстве от даты направления уведомления противоречит ст. 153, части 1 ст. 164 и части 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ.

———————————

См.: часть 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ.

Отметим, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ . Следовательно, в данном случае договор участия в долевом строительстве прекращается не от даты направления уведомления (как указано в комментируемой норме права), а от даты внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении договора.

———————————

См.: часть 2 ст. 3 Гражданского кодекса РФ.

договор дду

При этом «обязанностью регистрирующего органа является проверка не только соблюдения процедуры расторжения договора, но и самой сделки на предмет ее соответствия закону» .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 мая 2010 года по делу N А11-13599/2009.

Вместе с тем, разрешая один из споров, суд придерживался иной точки зрения: «Если договор расторгнут вследствие отказа одной из сторон от его исполнения, обязательства, возникшие из такого договора, считаются прекращенными с момента получения контрагентом уведомления о расторжении договора, а не с момента государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве» .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 февраля 2011 г. N Ф09-11201/10-С4 по делу N 21299/2009-27-509/146.

Законодатель установил четкий порядок направления такого уведомления. Оно не может быть передано под расписку, а должно в обязательном порядке направляться по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае нарушения императивного порядка направления уведомления о прекращении договора сделка, очевидно, считается сохранившей юридическую силу до даты надлежащего выполнения соответствующей юридической процедуры.

К заявлению о внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении договора участия в долевом строительстве прилагаются документы, подтверждающие расторжение этого договора .

———————————

См.: ст. 17 Закона, а также пункт 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В случае одностороннего отказа от исполнения договора к заявлению прилагаются письменное уведомление и доказательства его направления в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ другой стороне договора.

Если договор прекращается по требованию застройщика, к заявлению необходимо также приложить предупреждение о необходимости погасить долг и доказательства передачи такого предупреждения участнику долевого строительства .

———————————

См.: часть 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

В случае расторжения договора в судебном порядке к заявлению прилагается вступившее в законную силу судебное решение (постановление) о расторжении договора участия в долевом строительстве.

В случае представления одной из сторон договора участия в долевом строительстве указанных выше документов в Росреестр РФ регистрирующий орган обязан уведомить об этом другую из сторон договора.

Застройщик вправе направлять уведомление об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора при наличии следующих обстоятельств:

  • — участник долевого строительства нарушил свои обязательства по уплате цены договора в соответствии с пунктами 4 или 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ;
  • — участнику долевого строительства передано в порядке, предусмотренном частью 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, предупреждение застройщика о погашении задолженности и последствиях неисполнения этого требования;
  • — от даты передачи указанного выше предупреждения прошло более тридцати календарных дней и долг перед застройщиком не погашен.

В комментируемой норме права, равно как и в иных положениях Закона N 214-ФЗ, прямо не регулируется случай прекращения договора участия в долевом строительстве по требованию застройщика в случае возбуждения в отношении его процедуры внешнего управления (одна из процедур банкротства). Между тем такое право по общему правилу в определенных случаях возникает у внешнего управляющего застройщика .

———————————

См.: пункты 1 и 2 ст. 102 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

При рассмотрении одного из судебных споров суд отметил, что «положения части 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ и частей 1 и 2 ст. 102 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ предусматривают различные основания для отказа от исполнения договора».

В судебном Постановлении было подчеркнуто, что «отказ от исполнения договоров заявлен застройщиком на основании неисполнения дольщиками обязательств по уплате цены договора, при этом внешний управляющий застройщика действовал от имени застройщика, исполняя полномочия по управлению делами должника».

Суд в данном конкретном случае пришел к выводу, что «у регистрирующего органа основания для отказа в государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве со ссылкой на ст. 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» отсутствовали» .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 октября 2010 года N Ф09-7473/10-С4 по делу N А71-2545/2010-А25.

В другом судебном акте изложен следующий подход к вопросу одностороннего прекращения договора участия в долевом строительстве: «Поскольку на регистрацию расторжения договора с соблюдением требований п. 4 ст. 25.1 Закона о регистрации представлено надлежащим образом оформленное заявление и направленное в адрес ЗАО «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» Д.У. закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Стабильный капиталЪ» об одностороннем расторжении договора от 1 декабря 2008 г., а регистрирующий орган в письменной форме 3 декабря 2009 г. уведомил о расторжении договора другую сторону договора, апелляционная инстанция пришла к выводу, что требования ЗАО «УК «ОИФ» Д.У. ЗПИФН «Стабильный капиталЪ» не подлежат удовлетворению, так как на момент проведения государственной регистрации у регистрирующего органа не было оснований для отказа в регистрации прекращения государственной регистрации спорного договора по заявлению одной из его сторон» .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2011 года N КГ-А41/17909-10 по делу N А41-4569/10.

5. В этой правовой норме законодатель установил порядок возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Такие денежные средства подлежат возврату в течение десяти рабочих дней, исчисляемых со дня его расторжения.

Отметим, что при расторжении договора путем отказа в одностороннем порядке от его исполнения возникает коллизия. Исходя из положений Закона N 214-ФЗ, датой расторжения считается дата направления уведомления об отказе от исполнения договора .

———————————

См.: часть 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Как следует из общих норм Гражданского кодекса РФ , датой расторжения договора участия в долевом строительстве считается дата внесения записи государственным регистратором в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении этого договора. Более подробно об этом см. комментарий к части 4 данной статьи Закона N 214-ФЗ.

———————————

См.: ст. 131, 153, часть 1 ст. 164 и часть 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ.

Несмотря на это, некоторые суды придерживаются точки зрения, что срок возврата средств участнику долевого строительства необходимо исчислять от даты направления уведомления об отказе от исполнения договора, а не от даты государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

Так, при рассмотрении одного из дел суд указал, что «договор участия в долевом строительстве следует считать расторгнутым, поскольку требование — уведомление о расторжении договора направлено застройщику» .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 сентября 2009 года N Ф09-6496/09-С4.

В этой связи перед застройщиком возникает дилемма: либо возвращать денежные средства в установленный Законом N 214-ФЗ срок, исчисляемый от даты государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве, либо в установленный Законом N 214-ФЗ срок, исчисляемый от даты направления уведомления участнику долевого строительства об отказе от исполнения договора.

В первом случае такая позиция основана на нормах Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Во втором позиция основывается на части 4 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ. Учитывая неоднозначность судебной практики по данному вопросу, окончательное решение о сроке выплат застройщику придется принимать самостоятельно на свой риск.

Если суд сочтет, что срок оплаты подлежит исчислению от даты направления уведомления, а застройщик возвратил деньги участнику долевого строительства с нарушением этого срока, застройщик будет обязан выплатить участнику долевого строительства за задержку проценты за пользование чужими денежными средствами .

———————————

См.: часть 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

В будущем рекомендуется внести корректировки в часть 4 комментируемой статьи в части уточнения даты расторжения договора, которая должна исчисляться от даты государственной регистрации такого расторжения. В этом случае возникшая коллизия правовых норм будет устранена и существенно снизится риск возникновения судебных споров по данному вопросу.

В комментируемой правовой норме предусмотрен порядок действий застройщика на случай бездействия участника долевого строительства. Если участник долевого строительства в ответ на уведомление об отказе от исполнения договора не обратился к застройщику за возвратом своих денежных средств, застройщик обязан перевести такие денежные средства на депозит нотариуса . Кроме того, застройщик обязан уведомить об этом участника долевого строительства. О дополнительных затратах застройщика, связанных с передачей денежных средств на депозит нотариуса, уже отмечалось выше .

———————————

См.: ст. 87 Основ законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1.

См.: часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

В комментируемую правовую норму требуется внести дополнения в части отнесения на счет участника долевого строительства расходов на передачу денежных средств на депозит нотариуса. В противном случае застройщик вынужден нести дополнительные расходы в размере нотариального тарифа (0,5% от суммы депозита) .

———————————

См.: подпункт 8 пункта 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1; ст. 327 Гражданского кодекса РФ.

6. Законодатель установил ответственность застройщика за нарушение установленных в частях 2 и 5 комментируемой статьи сроков возврата денежных средств участнику долевого строительства при прекращении договора. В этих случаях за весь период просрочки возврата денежных средств застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства проценты за пользование чужими денежными средствами. Данные правоотношения также регулируются общей нормой гражданского законодательства в части, не урегулированной комментируемой специальной нормой.

———————————

См.: ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что принципиальное юридическое значение при этом будет иметь поведение участника долевого строительства. Из части 5 комментируемой статьи следует, что участник обязан обратиться к застройщику за возвратом денежных средств, в частности сообщить данные своего банковского счета. В противном случае застройщик не может осуществить ему перевод денежных средств. В этой ситуации единственным законным вариантом исполнения обязательства для застройщика остается зачисление денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, на депозит нотариуса.

Отметим, что согласно разъяснениям судов «в том случае, когда кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (не сообщил данные о счете, на который должны быть зачислены средства, и т.п.), кредитор считается просрочившим и на основании пункта 3 статьи 406 ГК РФ должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора» .

———————————

См.: пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 года N 13/14.

Вместе с тем есть основания полагать, что этот подход не подлежит применению в данном конкретном случае. Законодатель в отличие от общей нормы гражданского законодательства РФ установил в комментируемой правовой норме не право, а обязанность застройщика зачислить денежные средства, подлежащие возврату в депозит нотариуса.

———————————

См.: ст. 327 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, в случае нарушения этой обязанности застройщиком проценты также подлежат начислению, так как, с точки зрения законодателя, со стороны застройщика в этом случае будет иметь место умысел на неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Подчеркнем, что в том случае, если со стороны участника долевого строительства выступает гражданин, то проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению в двойном размере.

В отношении комментируемой нормы складывается вполне однозначная судебная практика. При рассмотрении одного из споров суд указал следующее: «Поскольку ответчик в установленный Законом N 214-ФЗ срок не исполнил обязанность по возврату денежных средств, уплаченных дольщиком застройщику по договору участия в долевом строительстве, на сумму 25 600 000 руб. подлежат начислению проценты за пользование денежными средствами за период с 09.11.2007 по 17.03.2009 с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки» . К аналогичному выводу суд пришел и в другом судебном деле .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 сентября 2009 г. N Ф09-6496/09-С4.

См.: Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2010 г. N 14АП-6768/2009.

7. В комментируемой правовой норме законодатель воспользовался возможностью, которая предусмотрена общей нормой гражданского законодательства РФ , и установил правило о недопустимости зачета требований по законной и/или договорной неустойке.

———————————

См.: ст. 411 Гражданского кодекса РФ.

Это правило означает, что застройщик не вправе удерживать из подлежащих возврату участнику долевого строительства денежных средств долг участника долевого строительства перед застройщиком по неустойке.

Такую задолженность участник долевого строительства может погасить добровольно после возврата ему денежных средств застройщиков. Другой сценарий — взыскание этих средств застройщиком с участника долевого строительства в судебном порядке.

Таким образом, законодатель защищает участника долевого строительства от внесудебного удержания застройщиком штрафных санкций, право застройщика на взыскание которых устанавливается Законом N 214-ФЗ или предусматривается договором участия в долевом строительстве.

Подчеркнем, что нарушение правила о запрете зачета требований в данном случае влечет недействительность такого зачета . При этом на неправомерно удержанную застройщиком часть денежных средств подлежат начислению проценты в пользу участника долевого строительства в соответствии с частью 6 комментируемой статьи.

———————————

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Комментируемая норма создает определенные неудобства для застройщика, поскольку повышает его издержки на взыскание с участника долевого строительства неустойки. Подчеркнем, что данное правило не распространяется на иные формы гражданской ответственности, например на возмещение причиненных застройщику убытков .

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ