<

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

долевое участие

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

 

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

 

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

гарантия

Комментарий к Статье 7 214-ФЗ

В статье установлены требования к гарантиям качества объекта долевого строительства.
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора участия в долевом строительстве либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений проводится проверка соответствия проектов документов территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации требованиям законодательства, нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса РФ. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (см. ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ).

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

  1. фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
  2. возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  3. функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
  4. видов территориальных зон;
  5. требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

  1. в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;
  2. в границах территорий общего пользования;
  3. занятые линейными объектами.

Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (см. ч. 2 — 7 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (см. ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Реконструкция указанных в ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (см. ч. 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

В случае, если использование указанных в ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (см. ч. 10 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участия в долевом строительстве, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. 53 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства (см. ч. 1 — 3 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ).

В процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения (см. ч. 4 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ).

При выявлении по результатам проведения контроля недостатков указанных в ч. 4 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик или заказчик может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков.

В случаях, если выполнение указанных в ч. 4 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ других работ должно быть начато более чем через 6 месяцев со дня окончания проведения соответствующего контроля, контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, должен быть проведен повторно с составлением соответствующих актов.

Замечания застройщика или заказчика, привлекаемых застройщиком или заказчиком для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство.
Порядок проведения строительного контроля может устанавливаться нормативными правовыми актами РФ (см. ч. 5 — 8 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ).

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (см. комментарий к ст. 9).
См. также коммент. к п. 9 ст. 4.

4. Условия договора участия в долевом строительстве об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (см. комментарий к ст. 8), если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 755 «Гарантии качества в договоре строительного подряда» ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (см. п. 2 ст. 755 ГК РФ).

Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик (см. п. 3 ст. 755 ГК РФ).

При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в п. 1 ст. 754 ГК РФ, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении (см. п. 4 ст. 755 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока для объекта долевого строительства.

застройщик

Другой комментарий к Ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. В комментируемой норме законодатель определяет, каким требованиям по качеству должен соответствовать объект долевого строительства. Стороны договора участия в долевом строительстве вправе установить в договоре особые требования к качеству объекта долевого строительства, не предусмотренные законодательством. Это возможно в счет действия принципа свободы договора .

———————————

См.: часть 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Кроме этого, объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов. Понятие «технический регламент» как юридическая категория введено в действующее законодательство с 1 июля 2003 года в связи с принятием Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании» .

———————————

См.: ст. 2 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Известны два технических регламента, связанные со строительством:

  • — технический регламент о безопасности зданий и сооружений ;
  • — технический регламент о требованиях пожарной безопасности .

———————————

См.: Федеральный закон от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

См.: Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Передаваемый участнику долевого строительства объект долевого строительства должен соответствовать требованиям двух этих технических регламентов.

Кроме технических регламентов на территории в отношении строительства утверждены национальные стандарты и своды правил, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований технического регламента. Часть таких стандартов и сводов правил носит обязательный характер, часть — рекомендательный. При исполнении договора участия в долевом строительстве объект долевого строительства должен соответствовать не только требованиям технического регламента, но и положениям национальных стандартов и сводов правил, обязательных к применению, на основании которых обеспечивается соблюдение требований технического регламента.

———————————

См.: распоряжение Правительства РФ от 21.06.2010 N 1047-р.

Передаваемый объект долевого строительства должен соответствовать требованиям проектной документации . Подготовку проектной документации осуществляет застройщик, и, как правило, доступ участников долевого строительства к этой документации ограничен.

———————————

См.: часть 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

В случае возбуждения дела в суде проектная документация в части, относящейся к объекту долевого строительства, может быть истребована от лиц, у которых она находится по судебному запросу суда .

———————————

См.: часть 2 ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ; часть 4 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Передаваемый участнику долевого строительства объект долевого строительства также должен соответствовать требованиям градостроительного регламента, которым определяется правовой режим земельного участка, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельного участка и используется в процессе его застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства .

———————————

См.: часть 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ.

Градостроительный регламент в отличие от технического регламента утверждается не федеральным законом, а муниципальным правовым актом. Кроме этого, градостроительный регламент выполняет совершенно иную функцию — устанавливает правовой режим использования земли в территориальной зоне, на которую он установлен.

Подчеркнем, что градостроительный регламент является составным элементом такого документа градостроительного зонирования, как правила землепользования и застройки .

———————————

См.: часть 2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Этот документ должен быть принят во всех поселениях и городских округах. Если объект долевого строительства построен в границах поселения или городского округа, в котором правила землепользования и застройки не утверждены, то правило о необходимости соблюдения требований градостроительного регламента не применяется. Обязанность подготовить и утвердить правила землепользования и застройки несут органы местного самоуправления .

———————————

См.: часть 1 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ.

Примерный состав и содержание градостроительных регламентов территориальных зон поселений установлены в МДС 30-1.99.

работ

Передаваемый участнику долевого строительства объект долевого строительства должен соответствовать также «иным обязательным требованиям». Под «иными обязательными требованиями» следует подразумевать «требования к продукции или к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти» (ГОСТ, СНиП, СанПиН). Эти требования подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:

  • защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
  • охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;
  • предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;
  • обеспечения энергетической эффективности .

———————————

См.: часть 1 ст. 46 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Например, построенная квартира должна соответствовать установленным требованиям к инсоляции и солнцезащите, поскольку эти требования соответствуют целям защиты здоровья граждан .

———————————

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, утвержденные Постановлением Главного санитарного врача РФ от 25 октября 2001 года N 29.

2. Часть вторая комментируемой статьи защищает участников долевого строительства от нарушения застройщиком требований к объекту долевого строительства, указанных в первой части комментируемой статьи.

При этом сам факт нарушения требований еще не дает права участникам долевого строительства требовать от застройщика совершения указанных в комментируемой норме действий. Для применения этой нормы необходимо, чтобы нарушение требований к объекту долевого строительства привело к ухудшению его качества и этот факт был юридически зафиксирован. Если нарушения требований к объекту долевого строительства имеют место, но это обстоятельство не влияет на качество объекта долевого строительства, то данная норма права не применяется.

Норма может применяться, если в объекте долевого строительства выявлены недостатки, делающие этот объект непригодным для предусмотренного договором использования. Например, если недостатки по теплоизоляции жилого помещения не позволяют проживать в нем в зимнее время года по причине низких температур в помещении.

Комментируемая норма не применяется, если выявленные недостатки являются несущественными, то есть позволяют использовать объект долевого строительства в соответствии с согласованными в договоре условиями. Каждый из этих фактов в случае конфликта определяется по результатам строительной экспертизы объекта долевого строительства.

Комментируемая правовая норма неприменима к случаям выявления недостатков в общем имуществе многоквартирного дома. В ней идет речь только об объекте долевого строительства, который к общему имуществу многоквартирного дома не относится. К общему имуществу многоквартирного дома относятся другие объекты, прямо установленные законом. Кроме того, участник долевого строительства обладает лишь правом общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома . Соответственно, в случае иска, связанного с недостатками общего имущества, такой иск либо должен быть коллективным — заявляемым от имени всех собственников многоквартирного дома, либо предъявляется в суд от имени ТСЖ (в случае образования ТСЖ) в интересах собственников помещений .

———————————

См.: ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 290 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 138 Жилищного кодекса РФ.

Законом N 214-ФЗ прямо не регулируется случай выявления строительных недостатков в общем имуществе многоквартирного дома после передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства. Кто и в каком порядке вправе в этом случае предъявлять претензии к застройщику от имени участников долевого строительства? Должен ли это быть коллективный иск участников долевого строительства или достаточно иска от одного из них? Требуется ли в последнем случае согласие других участников долевого строительства на предъявление подобных претензий?

При рассмотрении одного из дел по этому вопросу суд подчеркнул следующее: «Поскольку в данном случае недостатки относятся к общему имуществу собственников помещений, то товарищество собственников жилья вправе выступать в защиту их интересов» .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 января 2011 г. N Ф07-151/2010 по делу N А56-57048/2008.

Однако позднее Верховный Суд России отметил, что «общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве» .

———————————

См.: пункт 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

строительных

Итак, если общее имущество многоквартирного дома не входит в предмет договора участия в долевом строительстве, в этом случае неправомерно предъявлять к застройщику требования по недостаткам, связанным с таким общим имуществом, со ссылкой на комментируемую статью Закона N 214-ФЗ. Ведь эта правовая норма регулирует правоотношения сторон, связанные исключительно с объектом долевого строительства, но не с общим имуществом многоквартирного дома. В таком случае вопрос о разрешении подобных конфликтов между застройщиками и собственниками квартир в новостройках пока в юридическом смысле остается открытым.

Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий объект долевого строительства для собственных нужд, подчеркнем, что к таким правоотношениям применяется комментируемая норма, а не часть 1 ст. 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».

К требованиям потребителей о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных недостатков в объекте долевого строительства применяется неустойка в размере трех процентов от цены выполнения работы за каждый день просрочки . Эта позиция подтверждена Верховным Судом России .

———————————

См.: часть 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, ст. 30 и часть 5 ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».

См.: пункт 36 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

 Такая же неустойка применяется при отказе или уклонении застройщика от удовлетворения требования о возмещении расходов потребителя на устранение недостатков.

Требование потребителя о соразмерном уменьшении цены договора, в случае если такое требование правомерно, должно быть удовлетворено застройщиком в десятидневный срок . При этом за нарушение этого срока также взимается неустойка в размере трех процентов от цены некачественно выполненных работ. .

———————————

См.: часть 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, часть 1 ст. 31 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».

См.: часть 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, часть 3 ст. 30 и часть 5 ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Законодатель не уточняет, что следует понимать под удовлетворением требования потребителя в данном случае. Очевидно, подразумевается письменное согласие с такими требованиями со стороны застройщика, оформленное в виде дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.

Внесение изменений в договор участия в долевом строительстве в части изменения цены договора потребует государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения.

Факт ввода построенного объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке рассматривается судами как свидетельство в пользу соответствия построенного объекта долевого строительства всем предъявляемым к нему законом требованиям, пока не доказано иное . Вместе с тем в случае выявления в пределах гарантийного периода каких-либо строительных недостатков застройщик обязан доказать свою невиновность в таких недостатках, то есть несет бремя доказывания своей невиновности .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 октября 2009 года N А55-931/2009.

См.: часть 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

3. В части 3 комментируемой статьи законодатель установил случаи, при наступлении которых участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Подобные действия со стороны участника долевого строительства допускаются в случае существенного нарушения требований к качеству долевого строительства либо в случае неустранения выявленных недостатков в разумный срок, установленный участником долевого строительства.

Законодатель прямо не определяет, что следует понимать под «существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства». Однако можно предположить, что под таким нарушением следует понимать такие нарушения требований, которые привели к существенному ухудшению качества объекта долевого строительства либо в результате которых объект долевого строительства стал непригоден для использования по назначению.

Односторонний отказ от исполнения договора влечет его прекращение . Однако для прекращения необходимо внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку этот договор считается заключенным и прекращает свое действие только после государственной регистрации соответствующего факта .

———————————

См.: часть 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ и часть 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

От участника долевого строительства, решившего в одностороннем порядке прекратить договор участия в долевом строительстве, потребуется:

  • — направить в адрес застройщика мотивированное письменное уведомление об одностороннем прекращении договора участия в долевом строительстве;
  • — подать заявление об одностороннем прекращении договора участия в долевом строительстве в Росреестр с приложением подтверждающих документов.

При этом особое внимание следует уделять обоснованию перед государственным регистратором одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве. В одном из дел суд признал незаконным государственную регистрацию прекращения договора участия в долевом строительстве на основании заявления от участника долевого строительства. .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 мая 2010 года по делу N А11-13599/2009.

В случае одностороннего отказа от исполнения от договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства вправе требовать возврата выплаченных застройщику денежных средств, а также выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств .

———————————

См.: часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что предложенная законодателем формулировка в части 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, на которую содержится отсылка в части 3 комментируемой статьи, является не слишком удачной. Ведь не исключен случай, когда обязательство по возврату денежных средств застройщиком не будет исполнено. Какую в таком случае ставку рефинансирования следует применять?

В другом деле в аналогичном случае суд применил ставку рефинансирования Центрального банка РФ на дату вынесения судебного решения . При этом с застройщика взысканы проценты за весь период пользования денежными средствами участника долевого строительства — от даты совершения платежа в пользу застройщика по договору участия в долевом строительстве до даты вынесения судебного решения.

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 ноября 2009 года N Ф09-2430/09-С4.

4. Норма части 4 комментируемой статьи конкретизирует применительно к договору участия в долевом строительстве общие правила о ничтожности неправомерного ограничения ответственности, предусмотренные Гражданским кодексом РФ .

———————————

См.: часть 4 ст. 401 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку правила об ответственности застройщика за недостатки объекта долевого строительства являются императивными нормами , стороны обязаны формулировать условия договора участия в долевом строительстве с учетом ответственности застройщика, установленной законом. Положения договора участия в долевом строительстве, направленные на освобождение застройщика от ответственности, установленной Законом N 214-ФЗ, считаются ничтожными .

———————————

См.: часть 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 168 и ст. 180 Гражданского кодекса РФ.

Эти правила действовали до 01.09.2013 (дата внесения поправок в статью 168 Гражданского кодекса РФ). После 01.09.2013 условия договора участия в долевом строительстве, противоречащие комментируемой правовой норме, считаются оспоримыми, если не доказано, что кроме нарушения комментируемой правовой нормы такие условия посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц . Только в последнем случае они считаются ничтожными. Обратим также внимание на то, что оспоримые условия договора участия в долевом строительстве сохраняют юридическую силу до тех пор, пока они не признаны судом недействительными .

———————————

См.: пункт 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей с 01.09.2013.

См.: пункт 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ.

5. В части 5 комментируемой статьи законодатель устанавливает гарантийный срок объекта долевого строительства, а также порядок его исчисления. Под гарантийным сроком долевого строительства по смыслу действующего законодательства РФ следует понимать период времени, в течение которого в случае обнаружения в объекте долевого строительства недостатка застройщик обязан удовлетворить законные требования участника долевого строительства .

———————————

Часть 6 ст. 5 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 722 Гражданского кодекса РФ.

Гарантийный срок объекта долевого строительства составляет не менее чем пять лет. Начиная с 21 июня 2010 года этот гарантийный срок не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта, для которого установлен специальный гарантийный срок . Вместе с тем следует отметить, что в период с 1 апреля 2005 года по 20 июня 2010 года этот гарантийный срок распространялся на такое оборудование, так как действовала прежняя редакция части 5 комментируемой статьи.

———————————

Дата вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

См.: часть 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что под технологическим и инженерным оборудованием в данном случае следует понимать любые элементы инженерных систем здания, расположенные в пределах объекта долевого строительства, необходимые для его нормального использования по назначению, в том числе системы вентиляции, кондиционирования воздуха, теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализации и т.д. .

———————————

См.: пункт 2.3 Методических указаний МУК 4.3.2194-07, утвержденных Главным государственным санитарным врачом РФ 5 апреля 2007 года.

   Гарантийный срок на объект долевого строительства по общему правилу исчисляется от даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Однако эта норма является диспозитивной. Следовательно, стороны вправе в договоре участия в долевом строительстве предусмотреть иную дату начала исчисления гарантийного срока. Например, дату ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию .

———————————

См.: часть 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель установил минимальный гарантийный срок в размере пяти лет. Стороны договора участия в долевом строительстве вправе увеличить этот срок по своему усмотрению, но не вправе его уменьшить.

Подчеркнем, что комментируемая норма не регулирует процесс предъявления претензий застройщику по качеству в случае последующей продажи или иного отчуждения участником долевого строительства третьему лицу квартиры, построенной застройщиком.

В условиях недостаточного юридического регулирования вопроса можно предположить, что права участника долевого строительства при продаже квартиры третьему лицу в части гарантий качества квартиры со стороны застройщика к новому собственнику квартиры не переходят. Прямо в Законе N 214-ФЗ такой переход не предусмотрен, а в сделки в качестве стандартных условий обычно не включается.

С одной стороны, третье лицо будет новым собственником квартиры — ее добросовестным приобретателем, но по смыслу Закона N 214-ФЗ оно не будет считаться участником долевого строительства. То есть, исходя из буквального толкования пункта 2 комментируемой статьи, такое третье лицо не вправе предъявлять какие-либо требования к застройщику, так как его не связывают с застройщиком какие-либо относительные правоотношения, а застройщик в свою очередь не обременен какими-либо гарантийными обязательствами в пользу таких лиц.

———————————

См.: ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

Юридическое решение этой проблемы в правоприменительной практике, возможно, будет выработано и обосновано судами. Пока же добросовестным приобретателям таких квартир на вторичном рынке жилья в целях защиты своих интересов рекомендуется включать в договоры условия о гарантиях качества квартир со стороны продавцов, аналогичных гарантиям застройщика, установленным Законом N 214-ФЗ в адрес участников долевого строительства . Другой вариант — при последующей продаже квартиры на вторичном рынке жилья заключать соглашение об уступке прав требования к застройщику в части требований к качеству объекта долевого строительства в пределах установленного гарантийного срока.

———————————

См.: части 1 — 7 статьи 7 Закона 214-ФЗ.

5.1. Часть 5.1 комментируемой статьи введена в действие с 21 июня 2010 года . В соответствии с этой нормой для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, установлен специальный гарантийный срок. Этот срок не может быть менее трех лет.

———————————

Дата вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В данном случае в отличие от части 5 комментируемой статьи законодатель установил императивный порядок исчисления этого специального гарантийного срока. Стороны не вправе по своему усмотрению устанавливать дату начала течения этого срока. Гарантийный срок исчисляется от даты подписания между застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта на объект долевого строительства либо иного документа о его передаче.

Под иным документом о передаче в данном случае следует понимать односторонний передаточный акт на объект долевого строительства, право оформить который возникает у застройщика в определенном Законом N 214-ФЗ случае .

———————————

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

6. Требование о ненадлежащем качестве объекта долевого строительства может быть предъявлено участником долевого строительства застройщику в любое время до истечения гарантийного срока. До конца не ясно, что следует понимать под ненадлежащим качеством объекта долевого строительства: существенное нарушение требований по качеству либо любое нарушение требований по качеству? Наконец, о каких именно требованиях в данной норме идет речь?

По всей видимости, законодатель здесь подразумевает требования, предусмотренные в части 2 комментируемой статьи. Но в этом случае подчеркнем, что эти требования участник долевого строительства вправе заявить только при условии, что выявленные существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства привели к ухудшению его качества либо выявленные недостатки препятствуют использованию объекта долевого строительства по назначению, предусмотренному в договоре участия в долевом строительстве.

Очевидно, что подобные претензии участников долевого строительства могут быть связаны преимущественно со скрытыми недостатками. Ведь явные недостатки объекта долевого строительства должны были бы быть им выявлены на стадии передачи объекта долевого строительства. Вместе с тем процедура фиксации скрытых недостатков объекта долевого строительства Законом N 214-ФЗ не предусмотрена.

качества

Тем не менее уже имеются судебные прецеденты по удовлетворению требований участников долевого строительства в соответствии с этой нормой права. При разрешении одного из споров суд признал товарищество собственников жилья законным истцом по иску к застройщику, предметом которого являлось устранение недостатков дренажной системы в многоквартирном доме .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 августа 2008 года N А56-18818/2006.

Обратим внимание, что течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках .

———————————

См.: пункт 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

7. Часть 7 комментируемой статьи введена в действие с 20 июля 2006 года. До этой даты в период действия Закона N 214-ФЗ с 1 апреля 2005 года по 19 июля 2006 года застройщик отвечал за недостатки объекта долевого строительства в любом случае.

В этой норме законодатель установил случаи освобождения застройщика от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока. Застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность в тех случаях, когда выявленные недостатки возникли после передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в результате любой из следующих причин:

  • — нормальный износ объекта долевого строительства или его частей;
  • — нарушение требований технических регламентов при эксплуатации объекта долевого строительства;
  • — нарушение требований градостроительных регламентов при эксплуатации объекта долевого строительства;
  • — нарушения иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства;
  • — вследствие ненадлежащего ремонта объекта долевого строительства.

Бремя доказывания наличия указанных выше обстоятельств законодателем возложено на застройщика. Подчеркнем, что технических регламентов, содержащих требования к эксплуатации зданий, пока по состоянию на дату создания Комментария принято только два .

———————————

См.: Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

При разрешении одного из споров суд признал застройщика виновным в недостатках, так как застройщиком «не представлено доказательств того, что обнаруженные недостатки произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами» .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 31 августа 2010 года по делу N А78-1935/2010.

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ