<

Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

1. Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее — уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

2. Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее — контролирующий орган).

3. Уполномоченный орган:

1) издает в пределах своей компетенции нормативные правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) разрабатывает и издает методические рекомендации по вопросам практики осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) вправе запрашивать у контролирующих органов документы и информацию, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3.1) утверждает форму проектной декларации;
3.2) утверждает форму и порядок предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам;
3.3) утверждает порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона;
4) осуществляет иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия.

4. Уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.

5. Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством Российской Федерации.

6. Контролирующий орган:

1) осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом;
1.1) осуществляет контроль за соблюдением застройщиком:
а) установленных частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона требований к застройщику;
б) установленных статьей 3.1 настоящего Федерального закона требований к раскрытию и размещению им информации;
в) примерных графиков реализации проектов строительства;
г) установленных частью 1.2 статьи 18 настоящего Федерального закона требований к ведению учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства;
1.2) выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения;
1.3) получает от застройщика информацию о физическом лице, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25 процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком;
1.4) получает от застройщика информацию о лицах, осуществляющих работы, поставки товаров и (или) предоставляющих услуги по проведению инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, с указанием полного наименования юридического лица или фамилии, имени, отчества (если имеется) индивидуального предпринимателя, адреса (места нахождения), а также о видах таких товаров, работ, услуг и информацию о наличии у этих лиц соответствующих допусков (лицензий) к осуществлению указанных видов работ, поставок товаров и предоставлению услуг, если законодательством Российской Федерации предусмотрено требование о наличии указанных допусков (лицензий), в порядке и в сроки, которые установлены уполномоченным органом;
2) вправе получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2.1) вправе получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах, выписку из единого государственного реестра юридических лиц (сведения, содержащиеся в ней), документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за соблюдением застройщиком требований, установленных пунктом 7 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона;
2.2) вправе получать в порядке межведомственного информационного взаимодействия от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере внутренних дел, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за соблюдением застройщиком требований, установленных пунктом 8 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона;
3) вправе получать от органа регистрации прав документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
4) вправе получать от лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства, в определенный статьей 11 Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» срок сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
5) вправе получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе документы, связанные со строительством многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости);
6) ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, а также промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
7) осуществляет контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
8) осуществляет контроль за соблюдением требований настоящего Федерального закона, в том числе запрашивает у Центрального банка Российской Федерации информацию о соответствии банка, с которым застройщиком заключен договор поручительства, или страховой организации, с которой застройщиком заключен договор страхования, требованиям настоящего Федерального закона, а также рассматривает жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона;
9) направляет лицам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предписания об устранении нарушений требований настоящего Федерального закона, а также иных требований по вопросам привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленных нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченного органа, и устанавливает сроки устранения этих нарушений;
9.1) размещает на официальном сайте контролирующего органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований настоящего Федерального закона;
10) принимает меры, необходимые для привлечения лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации;
11) вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;
11.1) направляет в правоохранительные органы материалы, связанные с выявлением фактов нарушения обязательных требований, имеющих признаки уголовно наказуемых деяний, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел;
12) осуществляет иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия.

7. Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

8. К отношениям, связанным с осуществлением контролирующим органом государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, организацией и проведением проверок юридических лиц, применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

9. Предметом проверки является соблюдение лицами, привлекающими денежные средства граждан для строительства, обязательных требований, установленных настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

10. Основанием для проведения контролирующим органом на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство, плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства, разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство.

11. Основанием для проведения внеплановой проверки является:

1) истечение срока исполнения лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, а также иных требований по вопросам привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленных нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченного органа, если до истечения такого срока лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не были устранены указанные в предписании нарушения;
2) выявление в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой), составленной в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и (или) проектной декларации признаков нарушения обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, указанной в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона некоммерческой организации, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» о фактах нарушений требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа, актов органов местного самоуправления;
3.1) отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев;
4) приказ (распоряжение) руководителя (заместителя руководителя) контролирующего органа о проведении внеплановой проверки, изданный в соответствии с поручением Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации либо высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в случае выявления нарушений обязательных требований настоящего Федерального закона и принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации;
5) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.

12. Внеплановая выездная проверка по основанию, указанному в пункте 4 части 11 настоящей статьи, может быть проведена контролирующим органом незамедлительно с извещением органа прокуратуры в порядке, установленном частью 12 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

13. Предварительное уведомление лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, о проведении внеплановой выездной проверки по основанию, указанному в пункте 4 части 11 настоящей статьи, не допускается.

14. Лицо, привлекающее денежные средства граждан для строительства, которому направлено предписание контролирующего органа в соответствии с пунктом 9 части 6 настоящей статьи, в течение трех месяцев со дня направления указанного предписания вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным. Обращение в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным не приостанавливает его исполнение. Порядок обращения с таким заявлением, порядок его рассмотрения и порядок принятия решения по заявлению о признании предписания незаконным определяются законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах.

15. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:

1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;
2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;

 Положение пункта 3 части 15 статьи 23 (в редакции Федерального закона от 28.12.2013 N 414-ФЗ) соответствует пункту 3 части 7 статьи 23 (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ). Действие этого положения распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 — 5 Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ).  

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
4) застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия;
5) в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона;
6) по истечении трех месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, застройщиком не устранено нарушение таких требований.

16. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им требований настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

17. В случае обращения в арбитражный суд с заявлениями, предусмотренными частями 15 и 16 настоящей статьи, контролирующий орган в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязан уведомить орган регистрации прав о вступлении в силу соответствующего решения суда.

18. Контролирующий орган осуществляет контроль (надзор) за привлечением денежных средств граждан для строительства жилищно-строительными кооперативами многоквартирных домов в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов, с учетом положений настоящего Федерального закона о контроле за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Комментарий к Статье 23 214-ФЗ

В статье установлены специальные правила государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
1. Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с Законом N 214-ФЗ уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее — уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

На дату подготовки настоящего комментария уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не был определен.

В соответствии с п. 1 Указа Президента РФ от 13.09.2004 «О Министерстве регионального развития Российской Федерации» N 1168 образовано Министерство регионального развития РФ, руководство которым осуществляет Правительство РФ. Указ вступил в силу со дня его подписания — 13 сентября 2004 года.

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2005 N 40 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.03.2005 N 127, от 19.03.2005 N 141) утверждено Положение о Министерстве регионального развития Российской Федерации.
Министерство регионального развития РФ является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов РФ и муниципальных образований, в том числе районов Крайнего Севера и Арктики, административно-территориального устройства Российской Федерации, разграничения полномочий по предметам совместного ведения между федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства, государственной национальной политики и межнациональных отношений в Российской Федерации, а также защиты прав национальных меньшинств и коренных малочисленных народов Российской Федерации.

Министерство регионального развития РФ осуществляет координацию и контроль деятельности находящегося в его ведении Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Постановлением Правительства РФ от 16.06.2004 N 286 утверждено Положение о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Указом Президента РФ от 01.12.2004 N 1487 Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с 1 декабря 2004 г. было передано из ведения Министерства промышленности и энергетики РФ в ведение Министерства регионального развития РФ).

Министерство регионального развития РФ руководствуется в своей деятельности Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, международными договорами РФ, а также Положением о Министерстве регионального развития.

Министерство регионального развития Российской Федерации осуществляет свою деятельность во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями (см. п. 1 — 4 Положения о Министерстве регионального развития РФ).

Министерство регионального развития РФ в установленной сфере деятельности не вправе осуществлять функции по контролю и надзору, а также функции по управлению государственным имуществом, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента РФ или постановлениями Правительства РФ. Установленные ограничения полномочий Министерства не распространяются на полномочия Министра по управлению имуществом, закрепленным за Министерством на праве оперативного управления, решению кадровых вопросов, а также вопросов организации деятельности Министерства и структурных подразделений его центрального аппарата.

При осуществлении правового регулирования в установленной сфере деятельности Министерство не вправе устанавливать не предусмотренные федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ функции и полномочия федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, а также не вправе устанавливать ограничения на осуществление прав и свобод граждан, прав негосударственных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением случаев, когда возможность введения таких ограничений актами уполномоченных федеральных органов исполнительной власти прямо предусмотрена Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами и издаваемыми на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов актами Президента РФ и Правительства РФ (см. п. 7 Положения о Министерстве регионального развития РФ).

В соответствии с п. 1 — 2 Указа Президента РФ от 09.03.2004 N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» в систему федеральных органов исполнительной власти входят:
— федеральные министерства;
— федеральные службы;
— федеральные агентства.

Функции федерального органа исполнительной власти, руководство деятельностью которого осуществляет Президент РФ, определяются указом Президента РФ, функции федерального органа исполнительной власти, руководство деятельностью которого осуществляет Правительство РФ, — постановлением Правительства РФ.

Для целей Указа Президента РФ от 09.03.2004 N 314:
а) под функциями по принятию нормативных правовых актов понимается издание на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов обязательных для исполнения органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами и гражданами правил поведения, распространяющихся на неопределенный круг лиц;
б) под функциями по контролю и надзору понимаются:
— осуществление действий по контролю и надзору за исполнением органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами и гражданами установленных Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами и другими нормативными правовыми актами общеобязательных правил поведения;
— выдача органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными лицами разрешений (лицензий) на осуществление определенного вида деятельности и (или) конкретных действий юридическим лицам и гражданам;
— регистрация актов, документов, прав, объектов, а также издание индивидуальных правовых актов;
г) под функциями по управлению государственным имуществом понимается осуществление полномочий собственника в отношении федерального имущества, в том числе переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным казенным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным федеральному агентству, а также управление находящимися в федеральной собственности акциями открытых акционерных обществ;
д) под функциями по оказанию государственных услуг понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти непосредственно или через подведомственные им федеральные государственные учреждения либо иные организации безвозмездно или по регулируемым органами государственной власти ценам услуг гражданам и организациям в области образования, здравоохранения, социальной защиты населения и в других областях, установленных федеральными законами.

Установлено, что федеральное министерство:

а) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной актами Президента РФ и Правительства РФ сфере деятельности. Федеральное министерство возглавляет входящий в состав Правительства РФ министр РФ (федеральный министр);

б) на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента РФ и Правительства РФ самостоятельно осуществляет правовое регулирование в установленной сфере деятельности, за исключением вопросов, правовое регулирование которых в соответствии с Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ осуществляется исключительно федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ;

в) в установленной сфере деятельности не вправе осуществлять функции по контролю и надзору, а также функции по управлению государственным имуществом, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента РФ или постановлениями Правительства РФ;

г) осуществляет координацию и контроль деятельности находящихся в его ведении федеральных служб и федеральных агентств. В этих целях федеральный министр осуществляет следующие функции:

  • — утверждает ежегодный план и показатели деятельности федеральных служб и федеральных агентств, а также отчет об их исполнении;- вносит в Правительство РФ по представлению руководителя федеральной службы, федерального агентства проект положения о федеральной службе, федеральном агентстве, предложения о предельной штатной численности федеральной службы, федерального агентства и фонде оплаты труда их работников;
  • — вносит в Минфин России предложения по формированию федерального бюджета и финансированию федеральных служб и федеральных агентств;
  • — вносит в Правительство РФ проекты нормативных правовых актов, относящихся к определенной ему сфере деятельности и к сферам деятельности федеральных служб и федеральных агентств, находящихся в его ведении, если принятие таких актов относится в соответствии с Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами к компетенции Правительства РФ;
  • — во исполнение поручений Президента РФ, Председателя Правительства РФ дает поручения федеральным службам и федеральным агентствам и контролирует их исполнение;
  • — имеет право отменить противоречащее федеральному законодательству решение федерального агентства, федеральной службы, если иной порядок отмены решения не установлен федеральным законом;
  • — назначает на должность и освобождает от должности по представлению руководителей федеральных служб, федеральных агентств заместителей руководителей федеральных служб, федеральных агентств, за исключением заместителей руководителей федеральных служб, федеральных агентств, руководство деятельностью которых осуществляет Президент РФ;
  • — назначает на должность и освобождает от должности по представлению руководителя федеральной службы, федерального агентства руководителей территориальных органов федеральной службы, федерального агентства, за исключением руководителей территориальных органов федеральной службы, федерального агентства, руководство деятельностью которых осуществляет Президент РФ;

д) осуществляет координацию деятельности государственных внебюджетных фондов. В этих целях федеральный министр осуществляет следующие функции:

  • — вносит в Правительство РФ предложение о назначении на должность (освобождении от должности) руководителя государственного внебюджетного фонда;
  • — принимает нормативные правовые акты по сферам деятельности государственных внебюджетных фондов;
  • — вносит в Правительство РФ проекты нормативных правовых актов, регулирующих деятельность государственных внебюджетных фондов;
  • — вносит в Правительство РФ по представлению руководителя государственного внебюджетного фонда проекты федеральных законов о бюджете государственного внебюджетного фонда и об исполнении бюджета государственного внебюджетного фонда;
  • — назначает проверки деятельности внебюджетных фондов в случаях, устанавливаемых федеральным законом.

Установлено, что федеральная служба (служба):

а) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в установленной сфере деятельности, а также специальные функции в области обороны, государственной безопасности, защиты и охраны государственной границы РФ, борьбы с преступностью, общественной безопасности. Федеральную службу возглавляет руководитель (директор) федеральной службы. Федеральная служба по надзору в установленной сфере деятельности может иметь статус коллегиального органа;

б) в пределах своей компетенции издает индивидуальные правовые акты на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента РФ и Правительства РФ, нормативных правовых актов федерального министерства, осуществляющего координацию и контроль деятельности службы. Федеральная служба может быть подведомственна Президенту РФ или находиться в ведении Правительства РФ;

в) не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента РФ или постановлениями Правительства РФ, а федеральная служба по надзору — также управление государственным имуществом и оказание платных услуг (см. п. 4 Указа Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»).

Установлено, что федеральное агентство:

а) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в установленной сфере деятельности функции по оказанию государственных услуг, по управлению государственным имуществом и правоприменительные функции, за исключением функций по контролю и надзору. Федеральное агентство возглавляет руководитель (директор) федерального агентства. Федеральное агентство может иметь статус коллегиального органа;

б) в пределах своей компетенции издает индивидуальные правовые акты на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов и поручений Президента РФ, Председателя Правительства РФ и федерального министерства, осуществляющего координацию и контроль деятельности федерального агентства. Федеральное агентство может быть подведомственно Президенту РФ;

в) не вправе осуществлять нормативно-правовое регулирование в установленной сфере деятельности и функции по контролю и надзору, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента РФ или постановлениями Правительства РФ (см. п. 5 Указа Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»).
Порядок взаимоотношений федеральных министерств и находящихся в их ведении федеральных служб и федеральных агентств, полномочия федеральных органов исполнительной власти, а также порядок осуществления ими своих функций устанавливаются в положениях об указанных органах исполнительной власти.
Установленные пунктами 3 — 5 Указа ограничения полномочий федеральных органов исполнительной власти не распространяются на полномочия их руководителей по управлению имуществом федеральных органов исполнительной власти, закрепленным за ними на праве оперативного управления, решению кадровых вопросов и вопросов организации деятельности федерального органа исполнительной власти, а также на полномочия по контролю деятельности в возглавляемых ими федеральных органах исполнительной власти (см. п. 6 Указа Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»).
Пунктом 11 Указа Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» установлено, что федеральные службы и федеральные агентства находятся в ведении федеральных министерств в соответствии с Указом Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти».

2. Уполномоченный орган вправе:

1) устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов (Минфином России), правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков (Бухгалтерский учет — упорядоченная система сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций. Объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности.

Основными задачами бухгалтерского учета являются:

  • — формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним пользователям бухгалтерской отчетности — руководителям, учредителям, участникам и собственникам имущества организации, а также внешним — инвесторам, кредиторам и другим пользователям бухгалтерской отчетности;
  • — обеспечение информацией, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности для контроля за соблюдением законодательства РФ при осуществлении организацией хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами;
  • — предотвращение отрицательных результатов хозяйственной деятельности организации и выявление внутрихозяйственных резервов обеспечения ее финансовой устойчивости (см. ст. 1 Федерального закона «О бухгалтерском учете»).

Общее методологическое руководство бухгалтерским учетом в Российской Федерации осуществляется Правительством РФ. Органы, которым федеральными законами предоставлено право регулирования бухгалтерского учета, руководствуясь законодательством РФ, разрабатывают и утверждают в пределах своей компетенции обязательные для исполнения всеми организациями на территории РФ:

а) планы счетов бухгалтерского учета и инструкции по их применению;
б) положения (стандарты) по бухгалтерскому учету, устанавливающие принципы, правила и способы ведения организациями учета хозяйственных операций, составления и представления бухгалтерской отчетности;
в) другие нормативные акты и методические указания по вопросам бухгалтерского учета.

Нормативные акты и методические указания по бухгалтерскому учету, издаваемые органами, которым федеральными законами предоставлено право регулирования бухгалтерского учета, не должны противоречить нормативным актам и методическим указаниям Министерства финансов РФ.
Организации, руководствуясь законодательством РФ о бухгалтерском учете, нормативными актами органов, регулирующих бухгалтерский учет, самостоятельно формируют свою учетную политику, исходя из своей структуры, отрасли и других особенностей деятельности (см. ст. 5 Федерального закона «О бухгалтерском учете»).
Принятая организацией учетная политика утверждается приказом или распоряжением лица, ответственного за организацию и состояние бухгалтерского учета. При этом утверждаются:

а) рабочий план счетов бухгалтерского учета, содержащий синтетические и аналитические счета, необходимые для ведения бухгалтерского учета в соответствии с требованиями своевременности и полноты учета и отчетности;
б) формы первичных учетных документов, применяемых для оформления хозяйственных операций, по которым не предусмотрены типовые формы первичных учетных документов, а также формы документов для внутренней бухгалтерской отчетности;
в) порядок проведения инвентаризации и методы оценки видов имущества и обязательств;
г) правила документооборота и технология обработки учетной информации;
д) порядок контроля за хозяйственными операциями, а также другие решения, необходимые для организации бухгалтерского учета.

Принятая организацией учетная политика применяется последовательно из года в год. Изменение учетной политики может производиться в случаях изменения законодательства РФ или нормативных актов органов, осуществляющих регулирование бухгалтерского учета, разработки организацией новых способов ведения бухгалтерского учета или существенного изменения условий ее деятельности. В целях обеспечения сопоставимости данных бухгалтерского учета изменения учетной политики должны вводиться с начала финансового года (см. ст. 6 Федерального закона «О бухгалтерском учете»). См. также комментарий к подп. 20 п. 1 ст. 264 НК.

Бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте РФ — в рублях. Имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

Бухгалтерский учет ведется организацией непрерывно с момента ее регистрации в качестве юридического лица до реорганизации или ликвидации в порядке, установленном законодательством РФ. Организация ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета. Данные аналитического учета должны соответствовать оборотам и остаткам по счетам синтетического учета. Все хозяйственные операции и результаты инвентаризации подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета без каких-либо пропусков или изъятий. В бухгалтерском учете организаций текущие затраты на производство продукции и капитальные вложения учитываются раздельно (см. ст. 8 Федерального закона «О бухгалтерском учете»).

План счетов бухгалтерского учета — термин, установленный в ст. 2 Федерального закона «О бухгалтерском учете», означающий систематизированный перечень синтетических счетов бухгалтерского учета.

Организации обязаны хранить первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета и бухгалтерскую отчетность в течение сроков, устанавливаемых в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет. Рабочий план счетов бухгалтерского учета, другие документы учетной политики, процедуры кодирования, программы машинной обработки данных (с указанием сроков их использования) должны храниться организацией не менее 5 лет после года, в котором они использовались для составления бухгалтерской отчетности в последний раз. Ответственность за организацию хранения учетных документов, регистров бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности несет руководитель организации (см. ст. 17 Федерального закона «О бухгалтерском учете»).
Законодательство РФ о бухгалтерском учете состоит из Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», устанавливающего единые правовые и методологические основы организации и ведения бухгалтерского учета в РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ. Основными целями законодательства РФ о бухгалтерском учете являются: обеспечение единообразного ведения учета имущества, обязательств и хозяйственных операций, осуществляемых организациями; составление и представление сопоставимой и достоверной информации об имущественном положении организаций и их доходах и расходах, необходимой пользователям бухгалтерской отчетности (см. ст. 3 Федерального закона «О бухгалтерском учете»).
Руководители организаций и другие лица, ответственные за организацию и ведение бухгалтерского учета, в случае уклонения от ведения бухгалтерского учета в порядке, установленном законодательством РФ и нормативными актами органов, осуществляющих регулирование бухгалтерского учета (таким органом является Министерство финансов РФ), искажения бухгалтерской отчетности и несоблюдения сроков ее представления и публикации привлекаются к административной или уголовной ответственности в соответствии с законодательством РФ (ст. 18 Федерального закона «О бухгалтерском учете»).

Федеральный закон «О бухгалтерском учете» распространяется на все организации, находящиеся на территории РФ, а также на филиалы и представительства иностранных организаций, если иное не предусмотрено международными договорами РФ. Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном налоговым законодательством РФ (ст. 4 Федерального закона «О бухгалтерском учете»).

Общее методологическое руководство бухгалтерским учетом в Российской Федерации осуществляется Правительством РФ. Органы, которым федеральными законами предоставлено право регулирования бухгалтерского учета, руководствуясь законодательством РФ, разрабатывают и утверждают в пределах своей компетенции обязательные для исполнения всеми организациями на территории РФ:

а) планы счетов бухгалтерского учета и инструкции по их применению;
б) положения (стандарты) по бухгалтерскому учету, устанавливающие принципы, правила и способы ведения организациями учета хозяйственных операций, составления и представления бухгалтерской отчетности;
в) другие нормативные акты и методические указания по вопросам бухгалтерского учета.

Нормативные акты и методические указания по бухгалтерскому учету, издаваемые органами, которым федеральными законами предоставлено право регулирования бухгалтерского учета, не должны противоречить нормативным актам и методическим указаниям Министерства финансов РФ.

Организации, руководствуясь законодательством РФ о бухгалтерском учете, нормативными актами органов, регулирующих бухгалтерский учет, самостоятельно формируют свою учетную политику, исходя из своей структуры, отрасли и других особенностей деятельности (см. ст. 5 Федерального закона «О бухгалтерском учете»);

2) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Законом N 214-ФЗ (в соответствии со ст. 18 комментируемого закона застройщик вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией);

3) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации (Госкомстат России преобразован в Федеральную службу государственной статистики с передачей его функций по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности Министерству экономического развития и торговли РФ (см. п. 15 Указа Президента РФ от 09.03.2004 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» в ред. от 20.05.2004), документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

4) ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством РФ;

5) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) осуществлять контроль за соблюдением положений Закона N 214-ФЗ, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями Закона N 214-ФЗ;

7) направлять застройщикам предписания об устранении нарушений Закона N 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

8) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;

9) осуществлять иные предусмотренные Законом N 214-ФЗ полномочия.

3. Требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством РФ.
На дату завершения подготовки настоящего издания указанные требования, порядок и нормативы не были установлены.

4. В случае нарушения застройщиком Закона N 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления в соответствии с Законом N 214-ФЗ информации или предоставления неполной и (или) недостоверной информации уполномоченный орган (его должностные лица) вправе:

1) требовать от застройщиков устранения выявленных нарушений;

2) направлять застройщикам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений Закона N 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, правовых актов уполномоченного органа;

3) принимать меры, необходимые для привлечения застройщика (его должностных лиц) к ответственности, установленной Законом N 214-ФЗ и законодательством РФ об административных правонарушениях.

5. Застройщик, которому направлено предписание уполномоченного органа в соответствии с п. 2 ч. 4 комментируемой статьи (об устранении нарушений Закона N 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, правовых актов уполномоченного органа), в течение 3 месяцев со дня направления указанного предписания вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным. Обращение в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным не приостанавливает его исполнение. Порядок обращения с таким заявлением, порядок его рассмотрения и порядок принятия решения по заявлению о признании предписания незаконным определяются законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах.

Решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в ч. 2 и 3 ст. 180 АПК РФ, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (см. ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Решения Высшего Арбитражного Суда РФ и решения по делам об оспаривании нормативных правовых актов вступают в законную силу немедленно после их принятия (см. ч. 2 ст. 180 АПК РФ).

Решения арбитражного суда по делам об административных правонарушениях, а в случаях, предусмотренных АПК РФ или иным федеральным законом, и по другим делам вступают в законную силу в сроки и в порядке, которые установлены АПК РФ или иным федеральным законом (см. ч. 3 ст. 180 АПК РФ).

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции. Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, за исключением решения Высшего Арбитражного Суда РФ, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции (см. ст. 181 АПК РФ).

Решение арбитражного суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном АПК РФ и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства.

Решения арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, а также решения по делам об оспаривании решений и действий (бездействия) указанных органов подлежат немедленному исполнению.

Арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

Вопрос об обращении решения к немедленному исполнению рассматривается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания. Неявка лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для разрешения вопроса о немедленном исполнении решения арбитражного суда.

По результатам рассмотрения вопроса об обращении решения к немедленному исполнению арбитражный суд выносит определение, которое может быть обжаловано. Копии определения направляются лицам, участвующим в деле, не позднее следующего дня после дня его вынесения.

Определение об обращении решения к немедленному исполнению подлежит немедленному исполнению. Обжалование определения не приостанавливает его исполнения.

Арбитражный суд по заявлению лиц, участвующих в деле, может принять меры по обеспечению исполнения решения, не обращенного к немедленному исполнению, по правилам, предусмотренным гл. 8 АПК РФ (см. ст. 182 АПК РФ).

6. Уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:

1) более чем на 30 дней задержано представление отчетности, предусмотренной Законом N 214-ФЗ (см. коммент. к ч. 2 ст. 23);

2) размер собственных средств застройщика ниже минимальных значений, установленных Правительством РФ;

3) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством РФ;

4) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным ч. 4 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (т.е. не производит возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ и (или) договором участия в долевом строительстве или не осуществляет уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами), и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение 3 месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее 100 тысяч рублей;

5) застройщиком не исполнялись положения Закона N 214-ФЗ, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные Законом N 214-ФЗ меры воздействия.

7. Уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом, либо о прекращении застройщиком, являющимся физическим лицом, деятельности в качестве индивидуального предпринимателя в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений Закона N 214-ФЗ или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (см. п. 1 ст. 61 ГК РФ).

Юридическое лицо может быть ликвидировано (см. п. 2 ст. 61 ГК РФ):

  • — по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;
  • — по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом деятельности, противоречащей его уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Требование о ликвидации юридического лица по основаниям, указанным в п. 2 ст. 61 ГК РФ, может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом. Решением суда о ликвидации юридического лица на его учредителей (участников) либо орган, уполномоченный на ликвидацию юридического лица его учредительными документами, могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации юридического лица (см. п. 3 ст. 61 ГК РФ).

Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией либо действующее в форме потребительского кооператива, благотворительного или иного фонда, ликвидируется также в соответствии со ст. 65 ГК РФ вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

Если стоимость имущества такого юридического лица недостаточна для удовлетворения требований кредиторов, оно может быть ликвидировано только в порядке, предусмотренном ст. 65 ГК РФ.
Положения о ликвидации юридических лиц вследствие несостоятельности (банкротства) не распространяются на казенные предприятия (см. п. 4 ст. 61 ГК РФ).

Учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о ликвидации юридического лица, обязаны незамедлительно письменно сообщить об этом в уполномоченный государственный орган для внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведения о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации.

Учредители (участники) юридического лица или орган, принявшие решение о ликвидации юридического лица, назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с ГК РФ, другими законами.

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого юридического лица выступает в суде (см. ст. 62 ГК РФ).
Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации. Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации юридического лица.

После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого юридического лица, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица. В случаях, установленных законом, промежуточный ликвидационный баланс утверждается по согласованию с уполномоченным государственным органом.
Если имеющиеся у ликвидируемого юридического лица (кроме учреждений) денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества юридического лица с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

Выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого юридического лица производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной ст. 64 ГК РФ, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом, начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов пятой очереди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшими решение о ликвидации юридического лица. В случаях, установленных законом, ликвидационный баланс утверждается по согласованию с уполномоченным государственным органом.

При недостаточности у ликвидируемого казенного предприятия имущества, а у ликвидируемого учреждения — денежных средств для удовлетворения требований кредиторов последние вправе обратиться в суд с иском об удовлетворении оставшейся части требований за счет собственника имущества этого предприятия или учреждения.
Оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица.

Ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц (см. ст. 63 ГК РФ).
При ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности (см. п. 1 ст. 64 ГК РФ):

  • в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;
  • во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;
  • в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица;
  • в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;
  • в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

При ликвидации банков или других кредитных учреждений, привлекающих средства граждан, в первую очередь удовлетворяются требования граждан, являющихся кредиторами банков или других кредитных учреждений, привлекающих средства граждан, а также требования организации, осуществляющей функции по обязательному страхованию вкладов, в связи с выплатой возмещения по вкладам в соответствии с законом о страховании вкладов граждан в банках и Банка России в связи с осуществлением выплат по вкладам физических лиц в банках в соответствии с законом.

Требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди (см. п. 2 ст. 64 ГК РФ).

При недостаточности имущества ликвидируемого юридического лица оно распределяется между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам требований, подлежащих удовлетворению, если иное не установлено законом (см. п. 3 ст. 64 ГК РФ).

В случае отказа ликвидационной комиссии в удовлетворении требований кредитора либо уклонения от их рассмотрения кредитор вправе до утверждения ликвидационного баланса юридического лица обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося имущества ликвидированного юридического лица (см. п. 4 ст. 64 ГК РФ).

Требования кредитора, заявленные после истечения срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого юридического лица, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок (см. п. 5 ст. 64 ГК РФ).

Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества ликвидируемого юридического лица, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решением суда кредитору отказано (см. п. 6 ст. 64 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. Комментируемая статья Закона N 214-ФЗ со второго января 2014 года изложена полностью в новой редакции . В пункте первом комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ установлено правило о том, что государственное регулирование в сфере долевых инвестиций в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости осуществляет специальный уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.

———————————

См.: пункт 2 ст. 5 Федерального закона N 414-ФЗ от 28.12.2013 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Этим органом ранее являлась Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России) , которая была наделена правом издания необходимых правовых актов в области долевого строительства . Вместе с тем в 2013 году эти функции фактически переданы Министерству регионального развития РФ (далее — уполномоченный орган) .

———————————

См.: пункт 1 Постановления Правительства РФ от 10 марта 2007 года N 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости», подпункт «г» пункта 4 Постановления Правительства РФ от 9 апреля 2004 года N 206 «Вопросы Федеральной службы по финансовым рынкам».

См.: подпункт 5.2.9 пункта 5 Положения о Федеральной службе по финансовым рынкам, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 года N 317 «Об утверждении Положения о Федеральной службе по финансовым рынкам».

См.: Постановление Правительства РФ от 30.04.2013 N 392 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившим силу Постановления Правительства Российской Федерации от 10 марта 2007 г. N 152».

Уполномоченный орган не вмешивается в деятельность конкретных застройщиков в том или ином регионе страны, а осуществляет нормативное правовое обеспечение исполнения комментируемого Закона N 214-ФЗ путем выпуска необходимых подзаконных правовых актов, применяемых на всей территории России. Ключевые функции уполномоченного органа при государственном регулировании перечислены в другой части комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ .

———————————

См.: пункт 3 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.

2. Функции по контролю над деятельностью застройщиков в конкретном регионе России осуществляет специальный уполномоченный орган исполнительной власти соответствующего субъекта РФ. Таким образом, государственное регулирование деятельности застройщиков осуществляется по смыслу Закона N 214-ФЗ путем:

1) государственного регулирования со стороны уполномоченного органа;

2) государственного контроля (надзора) за деятельностью застройщиков со стороны уполномоченного органа власти субъекта РФ, в котором осуществляет строительство застройщик.

Например, в Москве функции по контролю (надзору) за деятельностью застройщиков осуществляет Мосинвестконтроль , а в Московской области — Министерство строительного комплекса Московской области .

———————————

См.: пункт 4 приложения к Постановлению Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП «Об утверждении Положения о Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства».

См.: пункт 14 Положения о Министерстве строительного комплекса Московской области, утвержденного Постановлением Правительства Московской области от 03.10.2013 N 786/44.

Полномочия контролирующего органа по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных квартир и иных объектов недвижимости перечислены в другой части комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ .

———————————

См.: пункт 6 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что с формальной точки зрения законодатель четко не установил пределы компетенции уполномоченного органа. Под понятие «государственное регулирование» может подпадать широкий круг действий. Это создает некоторую неопределенность для контролирующих органов и предпринимателей, ведущих бизнес в сфере долевых инвестиций.

В одном из судебных дел суд, отказывая контролирующему органу в удовлетворении требований, подчеркнул: «Как правильно указал суд первой инстанции, конкретные способы и формы контроля законодательством Российской Федерации, в том числе и Федеральным законом N 214-ФЗ, не предусмотрены».

В частности, Закон N 214-ФЗ «не содержит норм, предусматривающих обязанность застройщика представлять в контролирующий орган заверенные копии договоров участия в долевом строительстве и регистров бухгалтерского учета, а также иных документов» .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного округа Восточно-Сибирского округа от 11 января 2009 года N А19-9179/08-35-Ф02-6650/08.

3. В пункте 3 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ изложены полномочия уполномоченного органа в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В счет исполнения своих функций уполномоченный орган за период с начала действия Закона N 214-ФЗ и до даты создания настоящего Комментария издал следующие нормативные акты:

1) Инструкцию о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщиков ;

2) Методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства ;

3) Приказ об утверждении критериев отнесения граждан к числу пострадавших от деятельности застройщиков по привлечению долевых инвестиций в строительство ;

4) Методические рекомендации по информированию граждан о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства ;

5) Приказ о создании организационного комитета по созданию общества взаимного страхования застройщиков при Министерстве регионального развития РФ ;

6) Приказ об утверждении Порядка отбора учредителей общества взаимного страхования застройщиков при Министерстве регионального развития РФ .

———————————

См.: Приказ ФСФР России от 30 ноября 2006 года N 06-137/пз-н (с изменениями и дополнениями).

См.: Приказ ФСФР России от 12 января 2006 года N 06-2/пз-н и подпункт 3 части 5 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.

См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 N 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 08.08.2013 N 341 «Об утверждении Методических рекомендаций по информированию граждан о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства».

См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 02.04.2013 N 126 «О создании организационного комитета по созданию общества взаимного страхования застройщиков при Министерстве регионального развития Российской Федерации».

См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 02.04.2013 N 125 «Об утверждении Порядка отбора учредителей общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

4. В пункте 4 комментируемой статьи законодатель дополнительно уточняет функции уполномоченного органа. В частности, такой орган определяет критерии, по которым граждане, вложившие долевые инвестиции в строительство, признаются пострадавшими, а также порядок ведения реестра таких граждан .

———————————

См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 N 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

5. В пункте 5 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ определено, что утверждение нормативов финансовой устойчивости застройщиков входит в функции Правительства РФ. Уполномоченный и контролирующий орган не вправе устанавливать такие нормативы. Правительство РФ установило нормативы финансовой устойчивости для застройщиков . При этом расчет размера собственных средств застройщика, норматива обеспеченности обязательств, норматива целевого использования средств, норматива безубыточности определяется в соответствии Инструкцией уполномоченного органа .

———————————

См.: Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».

См.: Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденная Приказом ФСФР России от 30 ноября 2006 года N 06-137/пз-н.

В том случае, если застройщиком не соблюдаются нормативы его финансовой устойчивости, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением долевых инвестиций граждан в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости .

———————————

См.: пункт 15 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.

Обратим внимание, что в этом случае застройщик будет вправе осуществлять строительство, но за счет иных источников финансирования (банковские кредиты, займы, проектное финансирование, инвестиции юридических лиц и т.д.).

В судебный процесс о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов, в обязательном порядке следует привлекать Росреестр РФ в качестве третьего лица. После вступления судебного решения в законную силу Росреестр РФ блокирует государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве между застройщиком и гражданами в соответствии с указанным судебным актом.

Привлечение со стороны застройщика от граждан долевых инвестиций вопреки судебному акту о приостановлении подобной деятельности влечет признание недействительности подобных сделок .

———————————

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

По своей сути такое приостановление признается с точки зрения административного права административным приостановлением деятельности. Административное приостановление деятельности заключается во временном прекращении юридическим лицом осуществления отдельных видов деятельности (работ), оказания услуг.

Административное приостановление деятельности устанавливается на срок до девяноста суток. Срок административного приостановления деятельности исчисляется с момента фактического приостановления деятельности застройщика по привлечению долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов.

Суд, назначивший административное наказание в виде административного приостановления деятельности, на основании ходатайства застройщика досрочно прекращает исполнение административного наказания в виде административного приостановления деятельности, если будет установлено, что устранены обстоятельства, послужившие основанием для такого административного наказания .

———————————

См.: статья 3.12 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Дела в суде о применении административного наказания в отношении застройщика осуществляются судом с учетом особенностей, установленных в главах 22 и 25 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

6. Законодатель подробно определил функции контролирующего органа в Законе N 214-ФЗ. Во-первых, контролирующий орган вправе осуществлять контроль над целевым использованием долевых инвестиций, полученных от граждан застройщиком путем проведения проверок деятельности застройщика в соответствии с законодательством РФ .

———————————

См.: ст. 18 Закона, а также пункты 9 — 13 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.

Во-вторых, контролирующий орган вправе получать от различных государственных органов РФ (Росреестр РФ, Росстат РФ и т.д.), а также от органов местного самоуправления и застройщика информацию, необходимую для осуществления надзора за деятельностью застройщиков по привлечению долевых инвестиций граждан в строительство многоквартирных домов.

Перечень конкретной документации, которую застройщики обязаны представлять контролирующему органу, определяется таким органом. Законом предусмотрено, что застройщик обязан направлять в контролирующий орган проектную декларацию . Кроме того, состав отчетности застройщика перед контролирующим органом и порядок ее представления установлен Правительством РФ .

———————————

См.: пункт 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ.

См.: Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства».

Контролирующий орган также вправе рассматривать жалобы и заявления граждан на нарушение застройщиками требований комментируемого Закона и иных подзаконных нормативных актов. По факту жалоб проводятся внеплановые и плановые проверки застройщика , и после установления факта нарушения контролирующий орган выдает застройщику предписание об устранении выявленных нарушений с конкретными сроками устранения нарушений.

———————————

См.: пункты 8 — 13 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.

В частности, предписания выдаются при наличии административных правонарушений, а именно:

1) в случае привлечения застройщиком денежных средств от граждан в долевое строительство многоквартирных домов с нарушением требований Закона N 214-ФЗ ;

2) в случае опубликования проектной декларации, содержащей недостоверные сведения ;

3) в случае отсутствия факта представления отчетности в контролирующий орган либо представление отчетности, содержащей недостоверные сведения ;

4) в случае отсутствия факта представления сведений и документов, правомерно затребованных контролирующим органом, необходимых для выполнения функций государственного контроля (надзора) за деятельностью застройщика по привлечению долевых инвестиций граждан в строительство многоквартирных домов .

———————————

См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

См.: часть 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

См.: часть 3 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

См.: часть 4 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Контролирующий орган вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов долевых инвесторов в случаях, установленных Законом .

———————————

См.: пункт 6 статьи 23 Закона N 214-ФЗ, а также статья 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законом N 214-ФЗ установлены три вида требований, который вправе предъявить в судебном порядке к застройщику контролирующий орган:

1) требование о приостановлении застройщиком деятельности по привлечению долевых граждан в строительство многоквартирных домов ;

2) требование о ликвидации застройщика ;

3) взимание административного штрафа .

———————————

См.: пункт 15 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 16 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.

См.: ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Требование о приостановлении застройщиком деятельности по привлечению долевых инвестиций граждан в строительство многоквартирных домов контролирующий орган вправе предъявить в суд в любом из следующих случаев:

1) застройщик более чем на тридцать дней задержал представление отчетности в контролирующий орган;

2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;

4) застройщиком не исполнялись требования Закона N 214-ФЗ, а также принятые в соответствии с Законом N 214-ФЗ иные нормативные правовые акты при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные Законом N 214-ФЗ меры воздействия.

Требование о ликвидации застройщика контролирующий орган вправе предъявить в суд в случае неоднократного или грубого нарушения им требований Закона N 214-ФЗ или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Понятие «грубое нарушение требований Закона N 214-ФЗ» в Законе N 214-ФЗ не определяется. Таким образом, в случае судебного процесса степень грубости нарушения определяется по усмотрению суда.

В случае, если со стороны застройщиков допущены административные правонарушения, контролирующие органы вправе принимать необходимые меры для привлечения таких застройщиков к административной ответственности.

Напомним, что застройщики могут быть привлечены к административной ответственности контролирующим органом в следующих случаях:

1) в случае привлечения застройщиком от граждан денежных средств в долевое строительство с нарушением требований Закона N 214-ФЗ (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 500 000 до 1 000 000 рублей);

2) в случае опубликования, размещения или представления застройщиком неполной или недостоверной информации, обязанность опубликовывать, размещать или представлять которую предусмотрена Законом N 214-ФЗ (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 200 000 до 400 000 рублей);

3) в случае непредставления застройщиком в установленный срок отчетности в контролирующий орган (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 50 000 до 200 000 рублей);

4) в случае непредставления застройщиком в установленный срок либо представление неполных или недостоверных сведений в контролирующий орган, сведений, необходимых для осуществления контроля, точный перечень которых устанавливается уполномоченным органом государственной власти соответствующего субъекта РФ (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 50 000 до 200 000 рублей).

———————————

См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

См.: часть 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

См.: часть 3 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

См.: часть 4 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В случае нарушения застройщиком требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию, административная ответственность по части 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

По мнению суда, диспозиция части 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях предполагает «привлечение к административной ответственности не только застройщика, который имеет право на строительство многоквартирных домов и, следовательно, имеет право привлекать денежные средства физических лиц, но и лиц, которые выступают от имени застройщика, но не обладают таким статусом, т.к. не имеют разрешение на строительство, не оформили право пользования земельным участком, на котором ведется строительство. Данные лица не обладают правом привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирных домов в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.05.2009 N КА-А40/3802-08.

При рассмотрении другого судебного дела Высший Арбитражный Суд РФ подчеркнул следующее: «Как усматривается из материалов дела и установлено судами, общество, не являясь застройщиком, заключив упомянутый предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию, привлекло денежные средства названной гражданки с целью приобретения ею в будущем права собственности на квартиру.

В данном случае с учетом существа фактически сложившихся отношений видно, что квартира приобретается физическим лицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, следовательно, действие Закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, целью которого является в том числе защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.

Поскольку денежные средства Корнеевой Е.К. были привлечены обществом, не являющимся застройщиком, на основании предварительного договора купли-продажи, то есть способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, то выводы судов об отсутствии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях, ошибочны» .

———————————

См.: Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.05.2014 N 19318/13.

Еще в одном деле суд подчеркнул, что отсутствие факта государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве не позволяет застройщику привлекать долевые инвестиции от граждан, даже если застройщик имеет права на застраиваемый участок и разрешение на строительство, а также опубликовал проектную декларацию .

———————————

См.: Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.03.2010 N 13863/09.

Обратим внимание, что привлечь застройщика к административной ответственности контролирующий орган также вправе, если опубликованная проектная декларация содержит неполную информацию или недостоверную информацию.

Структура и содержание проектной декларации определяются в соответствии с Законом N 214-ФЗ . Застройщики, которые осуществляют продажи квартир в новостройках без использования рекламы, вправе не публиковать проектную декларацию . Соответственно, они не несут административной ответственности по части 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Отметим, что основанием для привлечения застройщика к ответственности является как неполнота проектной документации, так и в равной степени ее недостоверность. Это подчеркнул суд при рассмотрении одного из дел .

———————————

См.: ст. 19 — 21 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2013 N Ф04-6695/2012.

Еще одним основанием для привлечения к административной ответственности застройщика является нарушение правил представления отчетности застройщика в контролирующий орган.

Это нарушение может выражаться в виде:

1) нарушения срока представления отчетности;

2) представления отчетности не в полном объеме;

3) представления недостоверной отчетности.

Чтобы избежать административной ответственности за нарушение срока представления отчетности, застройщик обязан ее представлять ежеквартально, если в прошедшем квартале был заключен хотя бы один договор участия в долевом строительстве с гражданином. При этом отчетность должна быть представлена в течение тридцати дней, следующих за отчетным кварталом .

———————————

См.: пункт 4 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства».

В состав отчетности включаются отчеты по установленным формам, справки, представляемые в случаях, установленных законодательством РФ, а также ежеквартальная (по итогам IV квартала — годовая) бухгалтерская отчетность застройщика, составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации .

———————————

См.: пункт 2 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства».

Кроме ежеквартальной отчетности застройщик обязан по требованию контролирующего органа представлять в его адрес документы, необходимые для осуществления контрольных и надзорных функций. Состав документов определяется по решению контролирующего органа. Обратим внимание, что, например, в Москве состав таких документов четко не обозначен, но он должен иметь прямое отношение к проверке застройщика. При этом контролирующий орган не вправе изымать оригиналы документов, а работает только с их копиями .

———————————

См.: пункт 3.3.2.6 раздела 3.3.2 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2012 N 317-ПП.

При наличии факта административного правонарушения контролирующий орган направляет застройщику предписание для добровольного устранения правонарушения в установленный в предписании разумный срок. В случае невыполнения законного предписания контролирующего органа застройщик несет дополнительную административную ответственность .

———————————

См.: часть 4 ст. 19.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Если административное правонарушение застройщиком не устранено в указанный в предписании срок, то административное дело рассматривается контролирующим органом и выносится постановление о привлечении к административной ответственности, которое должно соответствовать требованиям закона .

———————————

См.: часть 1 ст. 23.64 и ст. 29.10 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Данное постановление может быть обжаловано застройщиком в арбитражный суд по месту вынесения постановления . Срок обжалования — в течение десяти дней, исчисляемых от даты вручения застройщику соответствующего постановления контролирующего органа .

———————————

См.: часть 3 ст. 30.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

См.: часть 1 ст. 30.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

При рассмотрении одного из дел суд освободил застройщика от административной ответственности за привлечение денежных средств от гражданина, установив, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не была произведена по обстоятельствам, за которые застройщик не отвечает.

«Из материалов дела следует, что заявитель принял все меры к соблюдению правил и норм по регистрации договора долевого участия, но не мог их выполнить по независящим от него обстоятельствам, поскольку постановлением о наложении запрета на отчуждение имущества и имущественных прав должника от 17.11.2009 судебным приставом-исполнителем Ворошиловского районного отдела судебных приставов города Волгограда наложен запрет на проведение регистрации каких-либо сделок по отчуждению имущества и имущественных прав, принадлежащих ООО «Элитное жилье» .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 февраля 2011 г.

В другом деле суд подчеркнул, что срок привлечения застройщика к административной ответственности по длящемуся правонарушению исчисляется от даты постановления о возбуждении производства по факту административного правонарушения.

«Согласно частям 1, 2 статьи 4.5 Кодекса за нарушение законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения. При длящемся административном правонарушении сроки, предусмотренные частью 1 названной статьи, начинают исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данными в Постановлении от 24.03.2005 N 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», длящимся является такое административное правонарушение (действие или бездействие), которое выражается в длительном непрекращающемся невыполнении или ненадлежащем выполнении предусмотренных законом обязанностей. Такие обязанности могут быть возложены и иным нормативным правовым актом, а также правовым актом ненормативного характера. Невыполнение предусмотренной названными правовыми актами обязанности к установленному сроку свидетельствует о том, что данное правонарушение не является длящимся.

Суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие в Законе об участии в долевом строительстве срока на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и срока на получение разрешения на строительство, пришел к выводу, что днем обнаружения вмененного обществу правонарушения является день вынесения постановления о возбуждении дела об административном правонарушении (23.07.2010), поэтому срок давности привлечения общества к административной ответственности не пропущен» .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2011 года по делу N А63-8940/2010.

Еще в одном из дел суд признал допущенное застройщиком административное правонарушение малозначительным: «Суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела, оценив степень социальной опасности деяния общества, характер правонарушения, пришел к правомерному выводу, что ошибочное заполнение заявителем отчетности за 1 квартал 2010 г. с учетом указания в отчете общей суммы обязательств по договорам (приложение N 2), а также отсутствие вреда, причиненного обществу или государству, отсутствие направленности действий ООО «А» на нарушение закона, не создало существенной угрозы охраняемым общественным отношениям, в связи с чем совершенное заявителем правонарушение является малозначительным» .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 января 2011 г. N А14-7213-2010221/26.

Следует подчеркнуть, что введенные законодателем с июня 2010 года высокие административные штрафы и жесткое административное преследование застройщиков не соответствуют интересам долевых инвесторов. Взыскиваемые с застройщиков административные штрафы поступают в государственный бюджет, а не долевым инвесторам.

При этом финансовая устойчивость застройщиков при чрезмерном административном давлении со стороны контролирующих органов может существенно снижаться. В результате этого не исключены задержки строительства объектов долевых инвестиций, а также риски банкротства при чрезмерном административном давлении на застройщика.

В этом случае в результате слишком активного административного регулирования деятельности застройщиков могут пострадать долевые инвесторы и проблема долгостроя так и не будет решена. Более полезными и правильными мерами представляется создание такой системы долевого строительства, при которой застройщики будут заинтересованы в своевременном и качественном завершении строительства. Но не под угрозой штрафов, а под влиянием собственных деловых мотивов.

Интересен вопрос о контроле и надзоре за деятельностью застройщиков, не привлекающих долевые инвестиции от граждан. Речь идет о застройщиках, которые привлекают долевые инвестиции от юридических лиц .

———————————

См.: подпункт 3 пункта 2 и пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

На таких застройщиков не распространяется действие комментируемой статьи, поскольку их правоотношения регулируются не Законом N 214-ФЗ, а иными правовыми актами гражданского права .

———————————

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Соответственно, контролирующие органы не вправе требовать от таких застройщиков представления отчетности, а также соблюдения установленных нормативов финансовой устойчивости, предъявлять к таким застройщикам иные требования, предусмотренные Законом N 214-ФЗ.

Другой вопрос: подлежат ли контролю и надзору в соответствии с требованиями комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ застройщики, привлекающие от граждан денежные средства путем выпуска жилищных сертификатов, а также путем образования жилищно-строительных кооперативов и жилищно-накопительных кооперативов?

Ответ — не подлежат, поскольку правоотношения по привлечению долевых инвестиций от граждан такими способами Законом N 214-ФЗ не регулируются . Выпуск жилищных сертификатов регулируется законодательством РФ о ценных бумагах . Функционирование жилищных кооперативов регулируется другими правовыми актами .

———————————

См.: часть 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

См.: раздел 6.9 Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденных Приказом ФСФР России от 25 января 2007 года N 07-4/пз-н, и Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года N 1182.

См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и раздел V Жилищного кодекса РФ.

Вместе с тем в одном из правовых актов ФСФР России застройщиков обязывают представлять в контролирующие органы информацию по реализованным жилищным сертификатам .

———————————

См.: пункт 1.2 Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденной Приказом ФСФР России от 30 ноября 2006 года N 06-137/пз-н.

Подчеркнем, что данное обязательство распространяется на застройщиков лишь в случае смешанного финансирования, то есть когда застройщик привлекает денежные средства как по договорам участия в долевом строительстве, так и по жилищным сертификатам.

В указанном правовом акте ФСФР России речь идет об информации, связанной с привлечением инвестиций от участников долевого строительства.

Но участником долевого строительства считается лишь тот инвестор, который заключил договор участия в долевом строительстве с застройщиком . Держатель жилищного сертификата застройщика такого договора не заключает, поэтому не имеет этого правового статуса.

———————————

См.: часть 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

Соответственно, контролирующие органы не вправе на основании комментируемой статьи осуществлять контроль и надзор за деятельностью застройщиков, привлекающих денежные средства от граждан исключительно путем выпуска жилищных сертификатов.

К правоотношениям контроля и надзора за деятельностью жилищно-накопительных кооперативов комментируемая статья не применяется, так как этот вопрос регулируется другой специальной правовой нормой .

———————————

См.: ст. 52 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Какой-либо специальный государственный контроль и надзор за деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов действующим законодательством РФ пока не предусмотрен .

———————————

См.: раздел V Жилищного кодекса РФ.

7. Приказом Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. N 403 утверждены:

1) критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших;

2) Правила ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Какие юридические последствия влечет для долевых инвесторов включение их в указанный реестр, в нормативных правовых актах не уточняется. Очевидно, этот реестр необходим для ведения органами власти статистической отчетности по проблемным стройкам и инвесторам в конкретном регионе.

8. В комментируемой правовой норме законодатель уточняет, что применительно к проверкам застройщиков общие нормы о государственном контроле применяются с учетом специальных правил, установленных в пунктах 9 — 13 комментируемой статьи.

———————————

См.: Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

Застройщикам важно знать обязанности должностных лиц контролирующего органа при проверке застройщика. Вот, в частности, наиболее существенные из них:

1) соблюдать права и законные интересы застройщика при проверке;

2) проводить проверку только во время исполнения служебных обязанностей, выездную проверку — только при предъявлении служебных удостоверений, копии распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя контролирующего органа;

3) представлять руководителю проверяемого застройщика или иному его уполномоченному должностному лицу информацию и документы, относящиеся к предмету проверки;

4) знакомить представителей проверяемого застройщика с результатами проверки;

5) соблюдать сроки проведения проверки;

6) доказывать обоснованность своих действий при их обжаловании застройщиком;

7) не требовать от застройщика сведений, представление которых не предусмотрено законодательством РФ;

8) перед началом проведения выездной проверки ознакомить застройщика с административным регламентом, в соответствии с которым проводится проверка;

9) осуществить запись о проведенной проверке в журнале учета проверок .

———————————

См.: статья 18 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

Результаты проверки, проведенной контролирующим органом с грубым нарушением установленных законом требований, подлежат отмене по заявлению застройщика судом .

———————————

См.: статья 20 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

9. В комментируемой правовой норме законодателем определен предмет проверки застройщика. В предмет проверки входит проверка соблюдения застройщиком обязательных требований, установленных Законом N 214-ФЗ и принятыми в соответствии с ним правовыми актами.

К таким требованиям относятся:

1) привлечение долевых инвестиций при наличии разрешения на строительство, прав на землю и опубликовании проектной декларации ;

2) опубликование проектной декларации ;

3) представление в контролирующий орган ежеквартальной отчетности ;

4) представление в контролирующий орган по его требованию сведений и документов, необходимых для осуществления государственного контроля, и т.д.

———————————

См.: пункт 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: статья 19 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.

Порядок проведения проверки регулируется, как правило, нормативным правовым актом, принимаемым на региональном уровне субъекта РФ. В случае выявления нарушений застройщику выдается контролирующим органом предписание об устранении нарушений.

10. Законодатель разделяет проверки застройщиков на плановые и внеплановые. В комментируемой правовой норме установлены правила проведения плановых проверок застройщиков. Плановые проверки застройщика должны проводиться фактически ежегодно в период строительства здания, в которое застройщик привлек долевые инвестиции граждан по договорам участия в долевом строительстве.

11. В комментируемой правовой норме перечислены основания внеплановой проверки застройщика, которые являются исчерпывающими. Контролирующий орган не вправе осуществлять внеплановую проверку застройщика по иным основаниям, не указанным в этой правовой норме. Внеплановая проверка застройщика может быть выездной или дистанционной. В указанной норме не конкретизируется, о какой именно внеплановой проверке идет речь по этим основаниям.

12. Внеплановая выездная проверка осуществляется в случае выпуска распорядительного акта руководителя контролирующего органа, изданного в связи с поручением Президента РФ, Правительства РФ или высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ в случае нарушения застройщиком обязательных требований Закона N 214-ФЗ и принятых в соответствии с ним правовых актов. При этом контролирующий орган обязан известить о такой проверке органы прокуратуры. Такую проверку застройщика контролирующий орган вправе провести незамедлительно сразу после выпуска соответствующего распорядительного акта о проведении внеплановой выездной проверки застройщика.

13. Контролирующий орган не вправе предварительно уведомлять застройщика о проведении внеплановой выездной проверки по основанию, указанному в пункте 4 части 11 статьи 23 Закона N 214-ФЗ. В этом случае внеплановая проверка является внезапной для застройщика. Для эффективного и успешного взаимодействия с контролирующим органом застройщикам рекомендуется быть готовыми к внеплановой проверке в любой момент и придерживаться следующей типовой схемы действий:

1) заранее утвердить внутренний регламент действий сотрудников в случае внеплановой выездной проверки застройщика;

2) определить ответственного сотрудника, который будет взаимодействовать с сотрудниками контролирующего органа при проверке, и заранее оформить на него доверенность для этих целей;

3) сформировать стандартный пакет юридических и бухгалтерских документов, который может потребоваться при проверке сотрудникам контролирующего органа;

4) провести юридический инструктаж с сотрудниками, которые будут контактировать с представителями контролирующего органа, при проведении внеплановой выездной проверки об их правах и обязанностях.

14. Законодатель установил трехмесячный срок на обжалование предписания контролирующего органа. Этот документ квалифицируется как ненормативный правовой акт. Застройщик вправе обжаловать его в суд, если полагает, что предъявленным предписанием контролирующего органа нарушены нормы законодательства РФ, а также права и законные интересы застройщика .

———————————

См.: статья 13 Гражданского кодекса РФ.

Заявление застройщика в суд будет рассматриваться по правилам, предусмотренным главой 24 раздела III Арбитражного процессуального кодекса РФ.

15. В этой правовой норме законодатель установил случаи, в которых контролирующий орган вправе инициировать административное приостановление деятельности застройщика, связанной с привлечением долевых инвестиций по договорам участия в долевом строительстве.

Контролирующий орган не вправе своим собственным решением приостанавливать деятельность застройщиков. Это решение принимается арбитражным судом по заявлению контролирующего органа.

При этом в том случае, если застройщик до вынесения такого решения устранит выявленные нарушения, послужившие основанием для обращения контролирующего органа в суд с соответствующим требованием, в удовлетворении этого требования будет отказано, так как основания требования отпали до вынесения судом решения по существу вопроса.

Судом может быть приостановлена не предпринимательская деятельность застройщика как таковая, а лишь отдельная ее часть, связанная с привлечением долевых инвестиций от граждан по договорам участия в долевом строительстве. То есть застройщик вправе заниматься предпринимательской деятельностью в иных формах, за исключением привлечения денежных средств от граждан в долевое строительство в соответствии с комментируемым Законом N 214-ФЗ.

Даже в случае принятия решения судом о таком приостановлении застройщик сохраняет право на осуществление иной предпринимательской деятельности, в том числе на завершение строительства и привлечение инвестиций в строительство иным легальным путем. Например, путем получения кредитов от банков или займов от иных юридических лиц, привлечения долевых инвестиций от юридических лиц по инвестиционным договорам, выпуска жилищных сертификатов или образования жилищных кооперативов.

Подчеркнем, что решение о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением долевых инвестиций от граждан по договорам участия в долевом строительстве, не препятствует осуществлению уступок прав требования из ранее заключенных застройщиком договоров участия в долевом строительстве.

———————————

См.: ст. 11 Закона N 214-ФЗ.

В комментируемой правовой норме законодатель перечисляет случаи, в которых может быть приостановлена указанная выше деятельность застройщика.

Во-первых, это возможно в случае, когда застройщик более чем на тридцать дней нарушил срок представления отчетности в адрес контролирующего органа. Более подробно состав отчетности, представляемой застройщиком в контролирующий орган, мы уже рассматривали выше . Отчетность представляется в контролирующий орган ежеквартально в течение тридцати дней, исчисляемых от даты завершения квартала .

———————————

См.: комментарий к пункту 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 4 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства».

Во-вторых, указанная выше деятельность застройщика может быть приостановлена, если застройщиком не соблюдаются нормативы оценки финансовой устойчивости его деятельности . Более подробно вопрос нормативов финансовой устойчивости я также комментировал выше .

———————————

См.: комментарий к части 4 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.

См.: комментарий к пункту 5 статьи 23 Закона, а также Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 и Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденная Приказом ФСФР России от 30 ноября 2006 года N 06-137/пз-н.

Третьим основанием для приостановления деятельности застройщика по привлечению долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов является отказ или уклонение застройщика от удовлетворения денежных обязательств перед инвестором .

———————————

См.: часть 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ.

Речь идет о следующих обязательствах застройщика:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ или договором участия в долевом строительстве;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. Более подробно эту ситуацию мы рассмотрели в комментарии к статье 12.1 Закона N 214-ФЗ.

Наравне с этими обстоятельствами основанием для приостановления деятельности застройщика по привлечению долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов является просрочка застройщиком более чем на три месяца передачи инвестору объекта долевого строительства.

В-четвертых, деятельность застройщика по привлечению долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов может быть приостановлена при наличии в совокупности двух обстоятельств:

1) если с его стороны не исполнялись требования Закона N 214-ФЗ и иных правовых актов, регулирующих его деятельность по привлечению таких инвестиций;

2) к застройщику применялись меры административного воздействия, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, не менее двух раз за истекший год.

Приостановление деятельности застройщика, предусмотренное Законом N 214-ФЗ, видимо, в качестве меры защиты интересов инвесторов — весьма сомнительный механизм. В этом случае застройщик может недополучить требуемого финансирования для завершения строительства. Результатом этого может быть просрочка завершения строительства, предъявление к застройщику санкций. Нельзя исключать в этой ситуации банкротства застройщика, что существенно осложнит инвесторам процесс возврата инвестиций и завершения строительства здания. Поэтому, на мой взгляд, любые меры, искусственно затрудняющие застройщикам завершение строительства здания со стороны государства, для частных инвесторов вредны. Соответственно, наиболее разумный вариант решения — отказаться от приостановления деятельности как административной меры регулирования и применить в Законе N 214-ФЗ более либеральные механизмы защиты прав инвесторов, основанные не на мерах административного принуждения или санкций, а на гражданско-правовых принципах.

16. Законодатель установил право контролирующего органа на обращение в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего с неоднократным или грубым нарушением требований Закона N 214-ФЗ привлечение долевых инвестиций от граждан.

В каждом конкретном случае суд может быть субъективен в оценке грубости того или иного нарушения со стороны застройщика требований Закона N 214-ФЗ, так как в Законе N 214-ФЗ не содержится дефиниция понятия «грубое нарушение» и его характеристик.

Это создает для застройщиков риск чрезмерного административного давления со стороны контролирующих органов. Также данная правовая норма создает дополнительные риски для долевых инвесторов. В случае ликвидации застройщика по требованию контролирующего органа до ввода в эксплуатацию здания инвесторы не смогут получить желаемое — квартиры в новостройке.

Юридическим последствием такой ликвидации является прекращение лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Порядок ликвидации по решению суда регулируется общими положениями гражданского законодательства РФ .

———————————

См.: ст. 61 — 64 Гражданского кодекса РФ.

С момента вступления в силу решения суда о ликвидации застройщика срок исполнения его обязательств перед кредиторами считается наступившим. Это означает, что застройщик либо обязан передать инвесторам квартиры в новостройках, либо возвратить им полученные от них инвестиции.

Особенности ликвидации юридического лица, созданного в форме общества с ограниченной ответственностью и созданного в форме акционерного общества, регулируются специальными законами .

———————————

См.: ст. 57 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 21 — 24 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

Данная правовая норма также применяется в случае неоднократного или грубого нарушения со стороны застройщика положений нормативных правовых актов, принятых в соответствии с настоящим Законом N 214-ФЗ.

Для того чтобы застройщики могли спокойно работать в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ, необходимо либо отменить данную правовую норму, либо четко определить в ней, что следует понимать под грубым нарушением требований Закона N 214-ФЗ и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов.

Кроме того, было бы полезно в целях стабильности инвестиционно-строительного бизнеса исключить из комментируемой нормы неоднократность нарушений как основание для ликвидации застройщиков.

Деятельность застройщиков по строительству объектов недвижимости крайне сложна и имеет высокую социальную значимость. Конечно, как и в любом сложном деле, те или иные нарушения требований могут иметь место в их работе практически всегда. Никто не застрахован от так называемого человеческого фактора. Однако ликвидировать за это предприятие, это, пожалуй, слишком жесткое последствие. Может оказаться вполне достаточно наличия в законодательстве административных штрафов за те или иные правонарушения.

Вмешательство государства в градостроительный бизнес не должно угрожать для существования застройщиков как социально значимых предприятий, поскольку, например, мелкие, но неоднократные нарушения по своим юридическим последствиям несопоставимы с юридическими последствиями ликвидации застройщика как предприятия. От ликвидации застройщиков государство и инвесторы ничего не выиграют. Государство потеряет налогоплательщика и получит еще один проблемный объект незавершенного строительства, а долевые инвесторы в результате этого не получат тот результат, на который рассчитывали, вкладывая инвестиции в новостройку. Таким образом, ликвидация застройщика как административная мера воздействия на него за те или иные нарушения Закона N 214-ФЗ может применяться только в самом крайнем случае и только по тем основаниям, которые четко определены в Законе N 214-ФЗ. В перспективе ее рекомендуется исключить из законодательства РФ.

17. Поскольку договоры участия в долевом строительстве вступают в юридическую силу от даты их государственной регистрации в Росреестре РФ , законодатель установил обязанность контролирующих органов в случае принятия судом решений о ликвидации застройщика или о приостановлении его деятельности, направленной на привлечение долевых инвестиций от граждан, письменно уведомлять об этом регистрирующий орган.

———————————

См.: ст. 17 Закона N 214-ФЗ.

Это необходимо, поскольку, не имея информации об этом, Росреестр РФ не сможет своевременно приостановить государственную регистрацию соответствующих сделок.

Подчеркнем, что предложенный законодателем вариант решения проблемы не слишком удачен, поскольку законодатель допускает пятидневный люфт, в пределах которого могут быть осуществлены ошибочные акты государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве между участниками долевого строительства и застройщиком.

Кроме того, существует риск задержек соответствующего письменного уведомления Росреестра РФ со стороны контролирующего органа о факте принятия решения о ликвидации застройщика или о приостановлении его деятельности.

В целях снижения этого риска рекомендуется предусмотреть обязательное участие Росреестра РФ в таких судебных спорах между контролирующим органом и застройщиком. В этом случае Росреестр РФ будет заранее проинформирован о юридическом факте приостановления деятельности застройщика или о его ликвидации.

Следует подчеркнуть, что решение арбитражного суда о ликвидации застройщика или о приостановлении его деятельности вступает в юридическую силу в течение одного месяца с момента его вынесения, если не будет обжаловано в апелляционном порядке застройщиком

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ