Статья 23.2 закона 214-ФЗ: как государство защищает дольщиков

Если застройщик не справился, дольщик не остаётся один на один с проблемой. Статья 23.2 закрепляет механизм защиты через Фонд развития территорий и компенсационный фонд, а также личную ответственность тех, кто реально руководил застройщиком.

Статья 23.2 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 20 сентября 2026 года.

1. В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет Фонд.

2. По запросу Фонда застройщики обязаны в течение десяти дней с даты поступления запроса представить в Фонд бухгалтерскую (финансовую) отчетность и документы (информацию), подтверждающие достоверность данных, если указанные документы отсутствуют в государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности.

3. Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

4. Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.

Фонд развития территорий и компенсационный фонд

Статья 23.2 предусматривает защиту дольщиков на случай, когда застройщик не достроил дом. Компенсационный фонд формируется из обязательных отчислений застройщиков, а функции по его формированию выполняет публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Возмещение гражданам по договорам, которые предусматривают передачу жилых помещений, выплачивается по Федеральному закону от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ. Решение о выплате или достройке дома принимает наблюдательный совет фонда после признания застройщика банкротом.

Механизм компенсационного фонда применяется к проектам, где расчёты шли без счетов эскроу. Договор указывает одно из двух условий привлечения денег, то есть либо отчисления в компенсационный фонд, либо счета эскроу (пункт 5 части 4 статьи 4). По эскроу-проектам деньги дольщику возвращает банк.

Ответственность контролирующих лиц

Часть 4 статьи 23.2 добавляет важное правило. Лицо, которое имеет фактическую возможность определять действия застройщика, включая бенефициарного владельца, несёт субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причинённые дольщикам по их вине.

Если у застройщика не осталось активов, требования могут быть предъявлены также к контролирующим его лицам. Для этого нужно доказать контроль над компанией и вину, поэтому такие требования обычно заявляются в деле о банкротстве.

Похожие материалы

• Статья 23.1: реестр проблемных объектов
• Банкротство застройщика: что делать дольщику
• Статья 23: контроль за застройщиками
• 214-ФЗ: весь закон по статьям
• Статья 21.1: фонд субъекта РФ

Частые вопросы

Кто выплачивает деньги, если застройщик обанкротился?

Возмещение дольщикам по жилым помещениям выплачивает Фонд развития территорий из компенсационного фонда, который формируется за счёт взносов застройщиков.

Отвечают ли владельцы застройщика лично?

Да. Лицо, фактически определявшее действия застройщика, включая бенефициарного владельца, несёт субсидиарную ответственность за убытки дольщикам.