<

Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Первое предложение абзаца второго пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; 2004, N 27, ст. 2711; N 45, ст. 4377) изложить в следующей редакции:

«Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.»

Комментарий к Статье 26 214-ФЗ

Нормами статьи внесены изменения в абзац второй п. 2 ст. 20 «Порядок государственной регистрации ипотеки» Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

До вступления в силу Закона N 214-ФЗ (до 1 апреля 2005 г.) ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действовала в редакции, установленной Федеральными законами от 02.11.2004 N 127-ФЗ и от 30.12.2004 N 216-ФЗ (оба Закона вступили в силу с 31 декабря 2004 г.).

В статье 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливается порядок государственной регистрации ипотеки: по договору об ипотеке (п. 1); по ипотеке в силу Закона (п. 2).

Кроме того, в этой статье определены особенности государственной регистрации: ипотеки при выдаче закладной (п. 3); смены залогодержателей (п. 4); залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия (п. 4.1).

В статье также устанавливается: срок государственной регистрации ипотеки (п. 5); дата государственной регистрации ипотеки (п. 6); дата возникновения ипотеки для третьих лиц (п. 7).

В комментируемую статью были внесены изменения и дополнения Федеральными законами:

— от 11.02.2002 N 18-ФЗ (вступил в силу с 14 февраля 2002 г.);
— от 29.06.2004 N 58-ФЗ (вступил в силу с 1 июля 2004 г.);
— от 02.11.2004 N 127-ФЗ (вступил в силу с 1 января 2005 г.);
— от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступил в силу с 31 декабря 2004 г.);
— от 30.12.2004 N 214-ФЗ (вступает в силу с 1 апреля 2005 г.).

В соответствии с первоначальной редакцией п. 1 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки осуществлялась на основании заявления залогодателя.

В соответствии с редакцией, введенной Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ (с 14 февраля 2002 г.), государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществлялась на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

В соответствии с редакцией, установленной Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (с 31 декабря 2004 г.), государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления либо залогодателя, либо залогодержателя.

В соответствии с первоначальной редакцией п. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

— нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
— документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
— доказательства уплаты регистрационного сбора;
— документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии с редакцией п. 1 комментируемой статьи, установленной Федеральный законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ (с 14 февраля 2002), для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

— нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
— документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
— документ об оплате государственной регистрации;
— иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с действующей с 1 января 2005 г. редакцией п. 1 комментируемой статьи (установленной Федеральным законом от 02.11.2004 N 127-ФЗ и от 30.12.2004 N 216-ФЗ) для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

— договор об ипотеке и его копия;
— документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
— документ об уплате государственной пошлины;
— иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представление документов на государственную регистрацию прав осуществляется в соответствии с требованиями ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 27 и п. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится на основании документов, предусмотренных п. 3 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и направленных в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, органами, указанными в п. 3 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Государственная регистрация прав Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации, муниципальную казну, проводится без взимания государственной пошлины (см. п. 2, 3 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа (см. п. 4 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (см. п. 5 — 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

— акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
— свидетельства о праве на наследство;
— вступившие в законную силу судебные акты;
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
— иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (см. п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и если иное не установлено законодательством РФ.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, установленный ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами (см. п. 2 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены в ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (см. п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (см. п. 2, 3 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества — соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта (см. п. 4 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов.

На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых — подлинник — после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю — физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.

В случае, если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом (см. п. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Важно подчеркнуть, что в первоначальной редакции комментируемой ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствовало упоминание о государственной регистрации ипотеки в силу закона.
Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ (вступил в силу с 14 февраля 2002 г.) было установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с комментируемой статьей первое предложение абзаца второго п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было изложено в следующей редакции: «Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.».
Внесенное изменение состояло в том, что после слов «чьи права обременяются ипотекой» были добавлены слова «, если иное не установлено федеральным законом» (изменение вступило в силу с 1 апреля 2005 г.).
Данное изменение затронуло, в частности:

— передачу в ипотеку объектов незавершенного строительства (см. ст. 76 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
— передачу в ипотеку права долгосрочной аренды земельных участков (см. п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Федеральным законом от 20.06.2004 N 58-ФЗ (с 1 июля 2004 г.) было установлено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации.
Федеральным законом от 02.11.2004 N 127-ФЗ (с 1 января 2005 г.) слова «без оплаты государственной регистрации» были заменены на слова «без уплаты государственной пошлины». Указанное изменение было связано с заменой платежей по государственной регистрации ипотеки государственной пошлиной за регистрацию ипотеки (о размерах государственной пошлины см. комментарий к ст. 24).
Иной порядок (особый порядок регистрации ипотеки в силу закона) установлен комментируемым Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. комментарий к ч. 2 ст. 13 и к ст. 24).

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ