<

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

долевой строительство

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

4. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ.

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

КонсультантПлюс: примечание.
Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения статьи 13 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;
  2. от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи;
  3. целевой кредит на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, может быть использован только на цели, указанные в подпунктах 1 — 9 части 1 статьи 18настоящего Федерального закона.

7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

залог

Комментарий к Статье 13 214-ФЗ

Нормами статьи регламентировано обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

По договору аренды (договору имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (см. ст. 606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены:

— виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается;
— особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (см. ст. 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (см. ст. 608 ГК РФ).
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (см. ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (см. ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (см. ст. 610 ГК РФ).

Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, регламентирована ст. 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья была введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступившим в силу с 31 декабря 2004 г.). В этой статье устанавливаются особенности: ипотеки земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом; залога права аренды (земельного участка), приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение права аренды.

Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге (ипотека в силу закона) с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка.

В соответствующем договоре о предоставлении заемных средств на приобретение земельного участка заемщиком (кредитном договоре или договоре займа с условием о целевом использовании) заемщик и займодатель вправе установить, что земельный участок, который приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в залог не передается.

Если с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом приобретается право аренды земельного участка, то возникает ипотека в силу закона на право аренды этого земельного участка, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды земельного участка. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение права аренды земельного участка.
В договоре аренды земельного участка может быть предусмотрено, что право аренды земельного участка не передается в залог.

договор

Федеральным законом может быть предусмотрено, что при приобретении земельных участков, относящихся к определенным категориям земель, а также при приобретении права аренды земельных участков, относящихся к определенным категориям земель, с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, соответствующие земельные участки или право их аренды не передаются в залог.

В соответствии с п. 2 ст. 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка (к залогу земельного участка, указанному в п. 1 комментируемой статьи), применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества.

К залогу права аренды (земельного участка), приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение права аренды (к залогу права аренды земельного участка, указанному в п. 1 комментируемой статьи), применяются правила о возникающем в силу договора залоге права аренды недвижимого имущества.

Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, регламентирована ст. 64.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья была введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (вступившим в силу с 31 декабря 2004 г.). Нормами статьи устанавливаются особенности: ипотеки земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом; залога права аренды земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 64.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, считается находящимся в залоге:

— либо с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение;
— либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

В соответствующем договоре о предоставлении заемных средств на строительство здания или сооружения (кредитном договоре или договоре займа с условием о целевом использовании) заемщик — залогодатель и займодатель — залогодержатель вправе установить, что в залог не передается земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, а в залог передается только само здание или сооружение.

Если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором, право аренды земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, считается находящимся в залоге:

— либо с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение;
— либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

В соответствующем договоре о предоставлении заемных средств на строительство здания или сооружения (кредитном договоре или договоре займа с условием о целевом использовании) заемщик-залогодатель и займодатель-залогодержатель вправе установить, что в залог не передается право аренды земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, а в залог передается только само здание или сооружение.

Федеральным законом может быть предусмотрено, что при строительстве на земельных участках, относящихся к определенным категориям земель, зданий или сооружений с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, соответствующие земельные участки (или право их аренды) не считаются находящимися в залоге.

В соответствии с п. 1 ст. 64.2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) залогодержателем по залогу земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение (по залогу земельного участка, указанному в п. 1 комментируемой статьи), является:

— либо банк (или иная кредитная организация), предоставивший (предоставившая) кредит на строительство здания или сооружения;
— либо другое юридическое лицо, предоставившее целевой заем на строительство здания или сооружения.

Залогодержателем по залогу права аренды земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение (по залогу права аренды земельного участка, указанному в п. 1 комментируемой статьи), является:

— либо банк (или иная кредитная организация), предоставивший (предоставившая) кредит на строительство здания или сооружения;
— либо другое юридическое лицо, предоставившее целевой заем на строительство здания или сооружения.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

застройщик

Ипотека в силу Закона — залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств. К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, ипотека в силу закона может возникать при:

— покупке недвижимого имущества с условием рассрочки платежа;
— приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка, иной кредитной организации или целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом;
— приватизации государственного и муниципального имущества.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, уже являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (см. комментарий к ст. 41).

В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (см. ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (см. ст. 584 ГК РФ).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, — правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты (см. ст. 585 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (см. ст. 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (см. ст. 586 ГК РФ).

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (см. ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (см. п. 2, 3 ст. 587 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты.

Продажа товара в кредит имеет место в тех случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю. При этом покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ (см. п. 1 ст. 488 ГК РФ).

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (см. ст. 489 ГК РФ). При оплате товара в рассрочку этот товар также признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате, ели иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (см. п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Ипотека в силу закона может возникать при приобретении (покупке или новом строительстве) жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации или за счет целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом (см. комментарий к п. 1 ст. 77).

Следует отметить, что ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости.

Если заключаются два самостоятельных договора: договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю, то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору.

Норма о возникновении ипотеки при передаче недвижимости по договору ренты является императивной нормой и не может быть отменена соглашением сторон. Нормы, содержащиеся п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ, а также п. 1 ст. 77 Федерального закона об ипотеке являются диспозитивными нормами. Стороны в праве в договоре купле-продаже, не устанавливать ипотеку. При этом продавец по договору (или банк) лишается предоставляемого федеральным законом преимущественного права (по отношению к иным кредиторам) обратить взыскание на объект недвижимости.
В соответствии с п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (действует с учетом изменений и дополнений, внесенных Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта») с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку государственного или муниципального имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу Федерального закона N 178-ФЗ признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.

В ст. 35 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливается порядок оплаты государственного или муниципального имущества и порядок предоставления рассрочки (срок рассрочки не может быть более чем один год) при приватизации государственного или муниципального имущества путем продажи без объявления цены (о приватизации государственного или муниципального имущества см. комментарий к п. 2 ст. 6).

«Имущество» — термин, применяемый в гражданском законодательстве РФ. Для целей гражданского законодательства «имущество» — объект гражданских прав. В соответствии с ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, могут быть удостоверены закладной (см. комментарий к п. 2 ст. 20).

3. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

4. Залогом имущества, предусмотренным частями 1 — 3 комментируемой статьи, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Под предметом залога (предметом ипотеки) следует понимать имущество, передаваемое в залог (на которое устанавливается ипотека).

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Законодательство РФ, регулирующее оценочную деятельность, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, а также из международных договоров РФ. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации (см. ст. 1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред. Федерального закона от 22.08.2004).
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (см. ст. 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ (см. ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • — объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • — платеж за объект оценки выражен в денежной форме (см. ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Важно отметить, что в ст. 7 «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности» установлено следующее:
«В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

долевой строительство

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности» или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других».

В соответствии с ст. 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности» субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

— отдельные материальные объекты (вещи);
— совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
— право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
— права требования, обязательства (долги);
— работы, услуги, информация;
— иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте (см. ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (см. ст. 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:

— основания заключения договора;
— вид объекта оценки;
— вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
— денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
— сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки, должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ (см. ст. 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Общие требования к содержанию отчета об оценке имущества установлены в ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отчет об оценке имущества составляется в письменной форме и передается заказчику, что служит подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором об оценке.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются:

— дата проведения оценки объекта оценки;
— используемые стандарты оценки;
— цели и задачи проведения оценки объекта оценки (т.е. в договоре об оценке и в отчете об оценке объекта ипотеки обязательно должны содержаться указания на то, что оценка поводится для целей определения рыночной стоимости объекта оценки);
— иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

  • — дата составления и порядковый номер отчета;
  • — основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • — место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
  • — точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • — стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • — последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
  • — дата определения стоимости объекта оценки;
  • — перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком — индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем (см. ст. 11 Федерального закона).

Итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (см. ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ (см. ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик может быть признан независимым оценщиком, только если соблюдаются следующие требования ст. 16 «Независимость оценщика» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

— в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора об оценке;
— оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 комментируемой статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 комментируемой статьи, является банк;
2) от указанного в п. 1 комментируемой части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 ст. 15 Закона N 214-ФЗ.

Для целей НК РФ банками (банком) признаются коммерческие банки и другие кредитные организации, имеющие лицензию ЦБ РФ (см. п. 2 ст. 11 НК РФ).

Кредитная организация — юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) ЦБ РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности». Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество.

Для целей Федерального закона «О банках и банковской деятельности» банком признается кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции:

  • — привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц;
  • — размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности;
  • — открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Следует отметить, что ограничение, установленное в подп. 2 п. 3 ст. 346.12 НК РФ, распространяется на небанковские кредитные организации, имеющие соответствующие лицензии, выданные ЦБ РФ. Небанковская кредитная организация — кредитная организация, имеющая право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Федеральным законом «О банках и банковской деятельности».

Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются ЦБ РФ. Положением ЦБ РФ от 21.09.2001 N 153-П «Об особенностях пруденциального регулирования деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих депозитные и кредитные операции» определен порядок регулирования деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих депозитные и кредитные операции. Приказом ЦБ РФ от 08.09.1997 N 02-390 утверждено Положение «О пруденциальном регулировании деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих операции по расчетам, и организаций инкассации» (в соответствии с письмом ЦБ РФ от 22.12.1997 N 51-Т действие этого документа не распространяется на республиканские, краевые, областные управления инкассации, входящие в состав Российского объединения инкассации Банка России).

7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 комментируемой статьи, в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

В статье 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливается значение понятий «предшествующая ипотека» и «последующая ипотека» (п. 1), условия, при которых допускается последующая ипотека (п. 2 — 5). Положения указанной статьи основаны на нормах п. 1 ст. 342 ГК РФ о последующем залоге.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами п. 5 и 6 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 7 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов.

Записи об ипотеке в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество осуществляются в Подразделе III-2 соответствии с приложением N 4 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом указываются следующие реквизиты:

  • — кадастровый номер;
  • — условный номер;
  • — номер регистрации;
  • — описание предмета ипотеки (заносятся данные о заложенном объекте недвижимости или его части; если объектом ипотеки является объект недвижимости целиком, то в этой графе пишется «Весь объект»);
  • — срок (заносится дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом);
  • — сумма (указывается сумма обеспеченного залогом обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы);
  • — наименование залогодателя;
  • — наименование залогодержателя;
  • — документы-основания;
  • — особые отметки регистратора;
  • — регистратор;
  • — подпись;
  • — дата.

Источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений). В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Этот подраздел разбит на специальные части:

  • — подраздел III-1 — для записей об аренде;
  • — подраздел III-2 — для записей об ипотеке;
  • — подраздел III-3 — для записей о сервитуте;
  • — подраздел III-4 — для записей о сделках;
  • — подраздел III-5 — для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);
  • — подраздел III-6 — для записей о прочих ограничениях (обременениях);

Порядок внесения записей при ипотеке жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам установлены Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.
Основным и единственным доказательством приоритета одной ипотеки над другой является номер регистрации прав.
В соответствии с п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Последующая ипотека также допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. При этом если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Последующий договор об ипотеке, если он заключен несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются только в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

8. С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона N 214-ФЗ, не распространяется на данный объект долевого строительства (ипотека прекращается).

9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Законом N 214-ФЗ.

Другой комментарий к Ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. В части первой комментируемой статьи законодатель установил порядок возникновения залога на земельный участок, отведенный застройщику под строительство, а также залога права его аренды (субаренды) .

———————————

См.: часть 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и последний абзац части 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) .

———————————

См.: пункт 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что право субаренды может быть объектом залога в данном случае только начиная с 21 июня 2010 года . До этой даты действовала прежняя редакция статьи, согласно которой допускался залог в силу закона либо земельного участка либо права аренды на него. К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды .

———————————

См.: подпункт «а» пункта 7 ст. 6 Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

См.: часть 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Залог возникает в пользу участника долевого строительства в момент государственной регистрации заключенного с ним договора участия в долевом строительстве . Одновременно с государственной регистрацией этого договора государственный регистратор вносит в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникновении в пользу участника долевого строительства залога в силу закона. Это необходимо в связи с прямым требованием закона .

———————————

См.: часть 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

См.: пункт 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участникам долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке .

———————————

См.: ст. 8 и пункт 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Залог прекращается на основании заявления застройщика, представленного государственному регистратору при условии наличия разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию , выданного в установленном законом порядке .

———————————

См.: часть 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

См.: ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

При этом срок погашения записи о залоге в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет пять рабочих дней, и какого-либо заявления от участника долевого строительства не требуется. Данное правило вступило в силу с 21 июня 2010 года. До этой даты порядок погашения записи об ипотеке законодателем должным образом отрегулирован не был.

Подчеркнем, что залог является акцессорным (дополнительным) обязательством застройщика, так как обеспечивает исполнение основных обязательств застройщика перед участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве .

———————————

См.: часть 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ.

В случае прекращения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке либо в случае прекращения этого договора в судебном порядке все обязательства по этому договору считаются прекращенными . По общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ, залог как акцессорное обязательство также должен быть прекращен .

———————————

См.: часть 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: подпункт 2 пункта 2 и пункт 3 ст. 450, а также пункт 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ.

Однако этого не происходит в случае прекращения договора участия в долевом строительстве по той простой причине, что этот залог в силу Закона N 214-ФЗ обеспечивает не какие-либо обязательства, возникающие в силу договора, а обязательства застройщика, возникающие в силу непосредственно Закона N 214-ФЗ по возврату денежных средств участнику долевого строительства, выплате неустойки и т.д. .

———————————

См.: пункт 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

То есть, даже в случае прекращения договора участия в долевом строительства обязательства застройщика в пользу участника долевого строительства по возврату денежных средств сохраняют силу, а следовательно, сохраняет силу и обеспечивающий исполнение таких обязательств залог.

Как следует из комментируемого пункта Закона N 214-ФЗ, в данном случае возникает также ипотека на «строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости».

Довольно часто этих объектов в момент заключения договоров участия в долевом строительстве еще физически не существует. Напомним, что договор участия в долевом строительстве может быть заключен при соблюдении требований Закона N 214-ФЗ . Однако дата выдачи разрешения на строительство не считается датой фактического начала строительных работ. Застройщик вправе, получив разрешение на строительство, уже начинать привлекать долевые инвестиции от граждан. При этом строительство объекта может быть начато несколько позднее.

———————————

См.: часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, законодатель в этом случае при заключении договора участия в долевом строительстве устанавливает законный залог на несуществующий объект недвижимости, что создает коллизию правовых норм . Залог не может существовать в отношении имущества, которого еще нет, которое еще физически не создано .

———————————

См.: часть 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

См.: пункт 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ.

ДДУ

По своему содержанию комментируемый пункт входит в коллизию с пунктом 2 комментируемой статьи. Если строительство начато, то строящийся объект с точки зрения гражданского права признается объектом незавершенного строительства . Залог объекта незавершенного строительства возникает от даты государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, а не с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве .

———————————

См.: пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункты 1 — 2 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Соответственно, из комментируемой нормы Закона N 214-ФЗ необходимо убрать фразу о возникновении залога на строящийся многоквартирный дом от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве либо определить, чем отличается понятие «строящийся многоквартирный дом» от понятия «объект незавершенного строительства».

Еще одна проблема заключается в том, что право аренды земельного участка как объект залога может быть прекращено досрочно — до передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Например, это возможно при досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя . Данная ситуация прямо Законом N 214-ФЗ не урегулирована. В этом случае долевые инвесторы утратят предмет залога, и их права должным образом не будут защищены. Проблема может быть решена путем установления в законе особых условий расторжения договора аренды в случае привлечения долевых инвестиций по Закону N 214-ФЗ в застройку арендованного участка, которые будут применяться в этой ситуации. На дату создания Комментария в производстве Верховного Суда РФ находится одно подобное дело . Каким образом оно будет решено, мне пока не известно.

———————————

См.: ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Дело N 305-ЭС14-167 по арбитражному делу N А41-23298/2013.

Судебная практика по этой проблеме довольно разнообразна. В одном из судебных дел суд подчеркнул: «УФРС по МО ошибочно полагает, что погашение записи об аренде земельного участка может иметь место только после того, как последний дольщик зарегистрирует право собственности на объект недвижимого имущества» .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 апреля 2010 года N КГ-А41/2638-10 по делу N А41-21867/09.

В другом из судебных дел «суд установил, что передача всех квартир дома участникам долевого строительства не состоялась, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о невозможности погашения регистрационной записи о залоге в силу закона и ввиду непредставления в регистрационный орган всех передаточных актов на квартиры и необходимости отказа в иске» . Однако вариант, когда запись о залоге сохраняется, но договор аренды, на основании которого застройщик вел строительство, расторгнут, по сути является тупиковым.

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 февраля 2010 года N А78-6671/2009.

Наличие записи о залоге права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по сути, становится юридической фикцией, если есть судебное решение о расторжении договора аренды и запись об аренде исключена из этого реестра на основании такого судебного решения.

В этой ситуации долевые инвесторы могут попытаться отменить судебное решение о расторжении договора аренды, опираясь на то обстоятельство, что они не были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, в связи с чем были нарушены их права и законные интересы.

2. В части второй комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ законодатель установил правило о возникновении в пользу участников долевого строительства залога в силу закона на объект незавершенного строительства. Такой залог возникает в случае государственной регистрации права частной собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Это сделано законодателем в целях дополнительной защиты прав долевых инвесторов.

Напомним, что объект незавершенного строительства является разновидностью недвижимого имущества . Особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что этот объект до его ввода в эксплуатацию имеет все признаки неделимой вещи .

———————————

См.: часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 133 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации на основании правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве собственности либо договора аренды), разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства .

———————————

См.: ст. 219 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункты 3 и 4 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает от даты государственной регистрации этого права . В комментируемой правовой норме не уточняется, в каких именно случаях застройщик вправе регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

———————————

См.: часть 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ.

Из общих правил гражданского законодательства РФ следует, что застройщик вправе регистрировать свое право частной собственности на объект незавершенного строительства, создание которого застройщик финансирует за счет своих средств . Однако это право, а не обязанность застройщика.

———————————

См.: часть 1 ст. 218 и ст. 219 Гражданского кодекса РФ.

Если до даты заключения первого договора участия в долевом строительстве застройщик не регистрировал право своей частной собственности на объект незавершенного строительства, то он будет обязан это сделать в случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога .

———————————

См.: часть 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, а также более подробно комментарий к ней.

Если же до даты заключения первого договора участия в долевом строительстве застройщик зарегистрировал право частной собственности на объект незавершенного строительства, то залог на него возникает по факту заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства. Ведь право собственности застройщика на объект незавершенного строительства на дату заключения этого договора уже в наличии.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает .

———————————

См.: часть 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ.

Залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств .

———————————

См.: пункт 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, по смыслу Закона N 214-ФЗ застройщик обязан осуществить государственную регистрацию права частной собственности на объект незавершенного строительства, чтобы в пользу участников долевого строительства возник залог в силу закона в случаях, когда Законом N 214-ФЗ предусмотрены возврат со стороны застройщика участнику долевого строительства денежных средств, оплата неустойки, убытков и т.д. Рассмотрим подробнее требования участника долевого строительства, предусмотренные Законом, которые обеспечиваются залогом.

Застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства денежные средства в следующих случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ:

1) в случае привлечения денежных средств от участников долевого строительства лицом, не имеющим на это права ;

2) в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, если участник в одностороннем порядке отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве и потребовал от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов ;

3) в случае расторжения договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным Законом N 214-ФЗ ;

4) в случае расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком по основаниям, предусмотренным Законом N 214-ФЗ ;

5) в случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным по причине недостоверных сведений в проектной декларации ;

6) в случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным по любым другим основаниям, предусмотренным федеральным законом .

———————————

См.: пункт 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 3 ст. 7 и пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункты 4 — 5 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

Застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в следующих случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ:

1) в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства ;

2) в случае нарушения застройщиком законного требования потребителя безвозмездно устранить выявленные недостатки в объекте долевого строительства в разумный срок ;

3) в случае удовлетворения судом требований потребителя, установленных законом, — неустойку в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за неудовлетворение в добровольном порядке правомерных требований потребителя .

———————————

См.: пункт 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и пункт 36 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

См.: пункт 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и пункт 27 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства проценты за пользование чужими денежными средствами в следующих случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ:

———————————

См.: ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

1) в случае привлечения денежных средств от участников долевого строительства лицом, не имеющим на это права ;

2) в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, если участник в одностороннем порядке отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве и потребовал от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов ;

3) в случае расторжения договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным Законом N 214-ФЗ ;

4) в случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 ст. 9 Закона N 214-ФЗ срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса ;

5) в случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным по причине недостоверных сведений в проектной декларации .

———————————

См.: пункт 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 3 ст. 7 и пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

Все изложенные требования участника долевого строительства обеспечиваются залогом участка или права аренды на него, а также залогом объекта незавершенного строительства, если право собственности на такой объект зарегистрировано за застройщиком.

Есть одна интересная юридическая проблема, которая пока в Законе N 214-ФЗ не решена. Напомним, что застройщик вправе привлекать долевые инвестиции в строительство как от граждан, так и от юридических лиц. С гражданами застройщик обязан заключать договоры участия в долевом строительстве , с юридическими лицами застройщик вправе заключать иные сделки .

———————————

См.: часть 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

В практике возникают ситуации, когда часть строящегося здания финансируется по договорам участия в долевом строительстве, а часть этого объекта по инвестиционным договорам , заключенным с юридическими лицами. Прямого запрета на это в Законе N 214-ФЗ нет. В случае государственной регистрации за застройщиком права частной собственности на объект незавершенного строительства залог в силу закона на весь этот объект возникает в пользу участников долевого строительства. Другие долевые инвесторы, финансирующие строительство по другого рода сделкам (простое товарищество, купля-продажа будущей недвижимости и т.д.), при этом остаются без залога. Законный залог в их пользу не возникает, поскольку такого правила в Законе N 214-ФЗ не предусмотрено.

———————————

См.: ст. 8 Федерального закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Более того, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства не учитываются их доли в праве общей долевой собственности на такой объект .

———————————

См.: пункт 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Соответственно, при обращении взыскания на объект незавершенного строительства как предмет залога их законные интересы и права нарушаются. Это является существенным недостатком комментируемой правовой нормы, которая в этой части входит в конфликт с пунктом 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Данное обстоятельство при рассмотрении одного из дел отметил арбитражный суд .

———————————

См.: ст. 14 Закона.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.05.2009 N Ф09-2430/09-С4.

Защита прав участников долевого строительства не должна быть чрезмерной и создавать условия для нарушения прав иных долевых инвесторов, правоотношения с которыми застройщик выстраивает вне сферы действия Закона N 214-ФЗ. Необходимо в Законе N 214-ФЗ четко урегулировать правоотношения участников долевого строительства и иных долевых инвесторов в случае применения застройщиком смешанных юридических форм привлечения долевых инвестиций в строительство здания.

Залог объекта незавершенного строительства прекращается при предоставлении государственному регистратору застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию . Напомним, что залог такого объекта может возникнуть в случае наличия оснований для обращения взыскания на предмет залога .

———————————

См.: часть 1.1 ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

См.: часть 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, даже если на объект незавершенного строительства будет обращено взыскание, в том случае если застройщик до момента реализации предмета залога успеет достроить этот объект, ввести его в эксплуатацию, он сможет прекратить залог объекта незавершенного строительства и тем самым заблокировать процедуру реализации заложенного имущества.

Некоторые суды полагают, что застройщик не вправе заключать договоры участия долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на который уже зарегистрировано за застройщиком.

При рассмотрении одного из дел суд подчеркнул: «Существование государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости незавершенного строительства исключает возможность государственной регистрации прав на объекты долевого строительства участниками долевого строительства, поскольку данные объекты расположены в здании, право собственности на которое уже зарегистрировано за обществом» .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 августа 2010 года N А63-14558/2009.

Речь идет в том числе и о тех случаях, когда застройщик начал строительство, например, на свои или на кредитные деньги, затем зарегистрировал право своей частной собственности на объект незавершенного строительства и только после этого начал заключать договоры участия в долевом строительстве и привлекать долевые инвестиции граждан для целей продолжения строительства.

Впрочем с этим выводом суда сложно согласиться. Законом N 214-ФЗ не установлено подобное ограничение прав застройщиков. Напротив, согласно Закону N 214-ФЗ допускается привлечение долевых инвестиций не только в многоквартирные дома, но и в иные объекты недвижимости, к которым относится объект незавершенного строительства .

———————————

См.: часть 1 ст. 3 Закона, часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, физическое наличие объектов долевого строительства не является необходимым основанием для привлечения долевых инвестиций. Эти объекты могут быть еще не построены, а инвестиции в их будущее строительство уже могут привлекаться .

———————————

См.: часть 1 ст. 3 и часть 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

3. Частью 3 комментируемой статьи регулируются условия возникновения залога на объект долевого строительства. Залог возникает в силу прямого указания Закона N 214-ФЗ от даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего здания, в котором расположен такой объект, и прекращается в день передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.

При этом датой передачи объекта долевого строительства считается дата составления передаточного акта или иного документа о передаче .

———————————

См.: часть 1 и часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что с точки зрения гражданского права залог является обременением вещного права собственности . То есть необходимым условием возникновения залога является наличие права собственности у залогодателя на объект залога.

———————————

См.: часть 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также часть 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем в данной ситуации застройщик не обладает правом собственности на объект долевого строительства. Поэтому с точки зрения юридической техники до возникновения такого права у застройщика представляется не корректным возникновение залога на объект долевого строительства. Эту точку зрения поддерживает Высший Арбитражный Суд РФ: «Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке» .

———————————

См.: пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 года N 90.

Отметим, что право собственности застройщика в принципе не может возникнуть на объект долевого строительства. Этот вывод подтверждается в судебной практике: «Регистрация договора на долевое участие в строительстве не является отчуждением имущества, поскольку право собственности у участника долевого строительства возникает по окончании строительства и сдачи его в эксплуатацию. Правовая природа договора участия в долевом строительстве не предусматривает возникновения у застройщика права собственности на построенный им объект недвижимости» .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 декабря 2010 г. N А65-7705/2010.

Напомним, что нормы гражданского права, содержащиеся в Законе N 214-ФЗ, должны соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ . В случае их противоречия такие нормы не подлежат применению, а применяются общие правила Гражданского кодекса РФ.

———————————

См.: часть 2 ст. 3 Гражданского кодекса РФ.

Если следовать этому правилу, то выходит, что в части залога объекта долевого строительства комментируемая норма Закона N 214-ФЗ применению не подлежит. Вместе с тем эта норма применяется судами и Росреестром РФ. Очевидно, законодатель ввел в действие комментируемую норму как некое особое правило, которое является специальным по отношению к общим положениям Гражданского кодекса РФ о залоге.

В действующей редакции комментируемая правовая норма вступила в силу с 21 июня 2010 года. До этой даты в период с 20 июля 2009 года по 20 июня 2010 года действовала ее прежняя редакция, в соответствии с которой допускалась государственная регистрация права собственности застройщика на построенные объекты долевого строительства . Сейчас государственная регистрация права собственности за застройщиком на объекты долевого строительства по Закону N 214-ФЗ не допускается.

———————————

См.: ст. 2 Федерального закона N 147-ФЗ от 17 июля 2009 года «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

При этом действие комментируемой правовой нормы распространяется на правоотношения, возникшие только со 2 декабря 2008 года , а также не распространяется «на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» .

———————————

См.: пункт 5 ст. 6 Федерального закона N 147-ФЗ от 17 июля 2009 года «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

См.: часть 3 ст. 27 Закона N 214-ФЗ.

Обратим внимание, что в 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ квалифицировал положения Закона N 214-ФЗ как специальные положения гражданского законодательства РФ о купле-продаже. При этом Высший Арбитражный Суд РФ указал, что «если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество» .

———————————

См.: пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Это означало, что по логике высоких судей для того, чтобы участнику долевого строительства получить право собственности на объект долевого строительства, сначала это право на себя должен был оформить застройщик по аналогии с куплей-продажей недвижимости. Иными словами, нельзя было продать то, чем ты не обладаешь на праве собственности.

Вместе с тем сложившаяся практика применения Закона N 214-ФЗ была принципиально иной. Застройщику и участнику долевого строительства достаточно было оформить передаточный акт на объект долевого строительства для того, чтобы зарегистрировать право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Полагаю, что истина может быть как обычно где-то посередине. Чтобы залог объекта долевого строительства правомерно возник в пользу участника долевого строительства от даты ввода здания в эксплуатацию именно с этого момента, у застройщика должно в силу закона возникнуть право собственности на объект долевого строительство вместе с указанным залоговым обременением в пользу участника долевого строительства. Тогда предложенная законодателем залоговая модель защиты прав инвесторов в этой случае будет соответствовать общим правилам Гражданского кодекса РФ. После передачи объекта долевого строительства при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и право собственности застройщика и залог на этот объект в пользу участника долевого строительства прекращаются. Для реализации этой идеи нужны поправки в комментируемую статью Закона.

Однако есть и минус подобного подхода — в случае возникновения за застройщиком права собственности на объект долевого строительства после ввода здания в эксплуатацию суд может отказывать в удовлетворении исков инвесторов о признании права собственности на объект долевого строительства по мотиву наличия этого права у застройщика в силу закона.

Более оптимальным юридическим решением, на мой взгляд, является исключение из комментируемого Закона положений о залоге и включение в Закон N 214-ФЗ других более эффективных юридических механизмов защиты прав инвесторов.

4. Часть 4 комментируемой статьи утратила силу с 20 июля 2006 года . В этой правовой норме, действовавшей с 1 апреля 2005 года по 19 июля 2006 года, законодатель определил обязательства застройщика, которые обеспечивались залогом, указанным в частях 1 — 3 комментируемой статьи.

———————————

См.: пункт 10 ст. 1 Федерального закона N 111-ФЗ от 18 июля 2006 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

К таким обязательствам, в частности, относились:

  1. возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
  2. уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Эти положения в настоящее время фактически перенесены в статью 12.1 Закона N 214-ФЗ.

5. В этой правовой норме предусмотрено обязательство застройщика осуществить государственную регистрацию права частной собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Это обязательство возникает у застройщика только при условии наличия оснований для обращения взыскания на предмет залога .

———————————

См.: ст. 309 Гражданского кодекса РФ.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

  1. наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
  2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства .

———————————

См.: ст. 14 Закона N 214-ФЗ.

Комментируемой нормой не установлен срок исполнения обязательства застройщика по государственной регистрации своего права собственности на объект незавершенного строительства. Следовательно, данное обязательство выполняется в разумный срок .

———————————

См.: часть 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

Под разумным сроком следует понимать срок, достаточный для государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства.

Кстати, не ясно, каковы юридические последствия отказа в государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Будет ли считаться разумным сроком период времени, потраченный застройщиком на обжалование такого отказа в суд? На этот вопрос ответа в Законе N 214-ФЗ нет, его придется искать в правоприменительной практике самостоятельно.

———————————

См.: пункт 3 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Другой вопрос: несет ли застройщик ответственность за неисполнение обязательства по государственной регистрации права своей собственности на объект незавершенного строительства, если обязательство не выполнено в связи с неправомерным отказом Росреестра в государственной регистрации такого права? На этот вопрос в Законе N 214-ФЗ также ответа нет. Можно сделать вывод, что застройщик несет такую ответственность в силу общих положений гражданского законодательства .

———————————

См.: пункт 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ.

Впрочем конкретная форма ответственности застройщика за нарушение этого обязательства в Законе N 214-ФЗ не предусмотрена. Соответственно, в данном случае в качестве меры ответственности может применяться взыскание убытков .

———————————

См.: ст. 15 и 393 Гражданского кодекса РФ.

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства застройщик обязан представить в регистрирующий орган следующие документы:

  1. разрешение на строительство;
  2. правоустанавливающий документ на земельный участок.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе .

———————————

См.: пункт 2 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — редакция действует до 28.02.2015.

Законодатель предусмотрел в комментируемой норме, что при уклонении застройщика от государственной регистрации права частной собственности на объект незавершенного строительства участник долевого строительства вправе обратиться в суд о принудительной государственной регистрации этого права.

Вместе с тем не стоит забывать, что подобное судебное решение затрагивает права широкого круга лиц: других участников долевого строительства, а также других инвесторов строительства, финансирующих инвестиционный проект по инвестиционным контрактам и иным сделкам .

———————————

См.: пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, а также ст. 8 Федерального закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Эти лица должны быть привлечены судом к участию в данном деле . А это обстоятельство — наличие большого количества участников судебного процесса, в свою очередь, может существенно осложнять и затруднять разбирательство данного дела в суде.

———————————

См.: ст. 42 и 43 Гражданского процессуального кодекса РФ.

До вступления в силу Закона N 214-ФЗ объекты незавершенного строительства в любом случае признавались общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса . То есть застройщик был не вправе без согласия привлеченных им долевых инвесторов регистрировать право частной собственности на объект незавершенного строительства.

———————————

См.: пункт 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Теперь застройщик обязан это сделать при наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога. Соответственно, до даты возникновения таких оснований объект незавершенного строительства в силу ранее действующего законодательства признается общей долевой собственностью инвесторов строительства, если иное не установлено Законом N 214-ФЗ.

От даты государственной регистрации права частной собственности застройщика на объект незавершенного строительства в счет исполнения застройщиком комментируемой нормы общая долевая собственность инвесторов на объект незавершенного строительства, видимо, по замыслу законодателя прекращается.

Впрочем застройщик строит объект не для себя, а для долевых инвесторов и за их счет. Соответственно, непонятны основания возникновения у застройщика права частной собственности на финансируемый инвесторами объект. Она может объясняться лишь только применением концепции купли-продажи будущей недвижимости к правоотношениям, регулируемым Законом N 214-ФЗ . Когда, чтобы продать объект долевого строительства покупателю, продавец обязан сначала зарегистрировать право собственности на этот объект за собой.

———————————

См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

 Но этот подход не учитывает характера правоотношений застройщика и участника долевого строительства. Эти правоотношения по своей природе ближе к подрядным правоотношениям, чем к купле-продаже, так как передаваемый объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве является результатом строительных работ, созданным для участника долевого строительства, а не приобретенным на рынке для целей его дальнейшего отчуждения инвестору. Поэтому модель подряда по своему смыслу более применима к договорам участия в долевом строительстве, чем модель купли-продажи, что Верховный Суд РФ подчеркнул еще в 2002 году .   

———————————

См.: Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, от 19 сентября 2002 года.

Очевидна коллизия между комментируемой нормой и другими правовыми нормами . Возникновение у застройщика права собственности на объект недвижимости, принадлежащий на праве общей долевой собственности инвесторам, по сути, является легализованным законодателем неосновательным обогащением в пользу застройщика.

———————————

См.: пункт 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, а также пункт 3 ст. 3 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Кроме того, в силу закона застройщик не вправе регистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, если такой объект возводится на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Право долевой собственности на этот объект уже в силу закона возникло и принадлежит сторонам инвестиционного контракта на реализацию этого строительного проекта.

Приведем цитату из законодательства РФ:

«Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется» . Указанная выше процитированная правовая норма применяется с 1 февраля 2012 г. .

———————————

Пункт 3 ст. 3 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

См.: Федеральный закон от 12.12.2011 N 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

6. Застройщик не вправе обеспечивать исполнение своих обязательств перед участниками долевого строительства залогом объектов, указанных в частях 1 — 3 комментируемой статьи в том случае, если до заключения первого договора участия в долевом строительстве передал эти объекты в залог третьему лицу, не являющемуся банком.

Если застройщик сначала передал застраиваемый земельный участок, и/или объект незавершенного строительства, и/или объект долевого строительства в залог банку, то данный залог квалифицируется как предшествующий . Возникающий в этом случае залог в пользу участников долевого строительства квалифицируется как последующий залог и возможен только с письменного согласия банка.

———————————

См.: пункт 1 ст. 43 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кроме того, в отношении последующего залога объектов долевого строительства в пользу участников долевого строительства необходимо также согласие банка как залогодержателя по предшествующему залогу на прекращение залога в отношении таких объектов после их передачи участникам долевого строительства .

———————————

См.: часть 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что последующий залог объектов долевого строительства в пользу участников долевого строительства в принципе невозможен, так как при отсутствии права частной собственности застройщика на объекты долевого строительства исключен их предшествующий залог в пользу банка .

———————————

См.: комментарий к части 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Тем не менее согласно Закону N 214-ФЗ залог объектов долевого строительства в пользу участников долевого строительства возникает от даты ввода в эксплуатацию здания, в котором они расположены.

До этой даты залог объектов долевого строительства юридически невозможен, так как объектов долевого строительства как отдельных помещений еще не существует. При этом, как уже отмечалось выше, застройщик не обладает на предметы залога правом частной собственности, то есть по сути не может являться законным залогодателем объектов долевого строительства.

Для решения этой юридической проблемы необходимо включение в Закон N 214-ФЗ правила о том, что право собственности застройщика и залог на объект долевого строительства возникают от даты ввода в эксплуатацию здания.

Из немногочисленной судебной практики по комментируемой правовой норме следует, что участники долевого строительства не вправе оспаривать действительность договора залога, заключенного до даты заключения с участником долевого строительства первого договора участия в долевом строительстве .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного Суда Уральского округа от 14 апреля 2010 года N Ф09-2427/10-С6 по делу N А60-26633/2009-С7.

Также при рассмотрении судебных споров, связанных с последующим залогом, следует иметь в виду, что к участию в таких делах должны быть привлечены все залогодержатели, так как решение по данному спору может повлиять на их права и обязанности .

———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 октября 2009 г. N Ф03-5160/2009.

7. Застройщик начиная от даты заключения первого договора участия в долевом строительстве не вправе передавать в последующий залог объекты, указанные в частях 1 — 3 комментируемой статьи, без согласия участников долевого строительства. Договор залога, заключенный с нарушением этого правила, считается ничтожным .

———————————

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

При этом установлено исключение из этого правила. Допускается передача в последующий залог объектов, указанных в частях 1 — 3 комментируемой статьи, в адрес банка без согласия на это со стороны участников долевого строительства на следующих условиях:

— договор залога заключен в счет обеспечения исполнения обязанности застройщика по возврату кредита, предоставленного банком застройщику для целей строительства здания, в котором расположены объекты долевого строительства;

— банк согласен на пропорциональное распределение доходов от реализации предмета залога с участниками долевого строительства , а также согласен на прекращение залога на объекты долевого строительства после их передачи участникам долевого строительства .

———————————

См.: часть 2 ст. 15 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Очередность залогодержателей при предшествующем и последующем залоге устанавливается на основании записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении залога .

———————————

См.: часть 1 ст. 43 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

7.1. Комментируемая правовая норма вступила в юридическую силу с 20 июля 2006 года . В случае возникновения последующего залога на объекты, указанные в частях 1 — 3 комментируемой статьи, законодатель установил ограничение. Согласно этому ограничению сумма привлекаемых застройщиком от участников долевого строительства инвестиций не может быть выше, чем сумма полученного от банка кредита и стоимость строительства, указанная в проектной декларации .

———————————

См.: пункт 10 ст. 1 Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

См.: подпункт 9.1 п. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ.

Если застройщик привлечет долевые инвестиции от участников долевого строительства с нарушением указанного выше ограничения, соответствующие сделки в этой части считаются ничтожными .

———————————

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

8. В этой правовой норме законодатель установил, что обязательство застройщика по залогу как в пользу банка, так и в пользу участников долевого строительства в части передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства фактически прекращается от даты такой передачи.

Напомним, что Законом N 214-ФЗ предусмотрено два сценария, по которым осуществляется передача объекта долевого строительства.

В первом случае застройщик и участник долевого строительства подписывают передаточный акт на объект долевого строительства. Во втором случае, если участник долевого строительства неправомерно отказывается или уклоняется от приемки объекта долевого строительства, застройщик вправе составить и подписать односторонний акт передачи объекта долевого строительства .

———————————

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

При этом от даты подписания каждого из указанных передаточных актов залог не распространяется на указанный в таком акте объект долевого строительства. Запись о прекращении залога вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение пяти дней от даты подачи застройщиком в регистрирующий орган заявления и передаточного акта на объект долевого строительства .

———————————

См.: пункт 1.1 ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

8.1. В этой правовой норме законодатель установил порядок прекращения залога застраиваемого земельного участка либо права аренды (субаренды) на застраиваемый земельный участок. Залог таких объектов прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в построенном здании. Порядок прекращения залога в данном случае аналогичен порядку, указанному в комментарии к предшествующему пункту комментируемой статьи.

Пока государственному регистратору не будут представлены все передаточные акты по всем зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве, залог будет иметь юридическую силу. Комментируемая правовая норма вступила в юридическую силу с 21 июня 2010 года .

———————————

См.: ст. 6 Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При рассмотрении одного из дел суд указал, что «поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, его обязательства считаются исполненными, а залог — прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства» .

———————————

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 мая 2011 г. по делу N А32-24410/2010.

При разрешении другого спора о прекращении залога права аренды в пользу участников долевого строительства на застраиваемый земельный участок в связи с расторжением договора аренды с застройщиком по требованию арендодателя Верховный Суд России фактически указал нам, что если исходя из обстоятельств дела установлено, что застройщик не способен завершить строительство и передать объекты долевого строительства в собственность инвесторов, то поскольку этот случай прямо Законом N 214-ФЗ не регулируется, то в этом случае применяются общие положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этим правовым нормам при прекращении обеспеченного залогом обязательства прекращается и залог .

———————————

См.: подпункт 3 пункта 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ.

Определение Верховного Суда России от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167 по делу N А41-23298/13.

Таким образом, разрешая вопрос о прекращении залога застраиваемого участка, Верховный Суд России фактически предлагает судам анализировать способность застройщика исполнить свои обязательства при разрешении подобных дел. Если застройщик, по мнению суда, способен это сделать, то, видимо, по логике Верховного Суда России залог права аренды не может быть прекращен по требованию арендодателя, поскольку он установлен в силу закона , а не в силу договора, то есть сохраняет силу, пока все объекты долевого строительства не будут переданы застройщикам в пользу участников долевого строительства.

———————————

См.: пункт 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Однако, если, по мнению суда, застройщик не способен исполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, например, в результате банкротства застройщика, то в этом случае залог права аренды может быть прекращен по требованию арендодателя при наличии к тому законных оснований .

———————————

См.: ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Обратим внимание, что если в отношении застройщика открыта процедура банкротства, то суд может запретить любые регистрационные действия, связанные с договором аренды . Таким образом, фактически вопрос о расторжении договора аренды арендодателю придется разрешать в рамках процедуры банкротства застройщика, поскольку удовлетворение этого требования затрагивает права и законные интересы участников долевого строительства и может повлечь уменьшение конкурсной массы застройщика.

———————————

См.: ст. 201.3 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

Юридическая проблема обусловлена тем, что согласно Гражданскому кодексу РФ право арендодателя расторгнуть договор аренды с застройщиком при наличии к тому законных оснований не ограничено и не подлежит отмене при наличии залога права аренды в силу закона в пользу инвесторов . Вместе с тем согласно положениям комментируемого Закона N 214-ФЗ залог права аренды на застраиваемый участок может быть прекращен только после передачи всех объектов долевого строительства участникам долевого строительства . Обе указанные нормы закона императивны.

———————————

См.: ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Соответственно, возникает юридическая коллизия, которая, на мой взгляд, должна решаться в соответствии с общими положениями и принципами Гражданского кодекса РФ.

Так, нормы, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ . В случае противоречия положений Гражданского кодекса РФ и таких норм применяется Гражданский кодекс РФ.

———————————

См.: ст. 3 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно, пока Гражданским кодексом РФ не установлено иное, арендодатель имеет абсолютное и ничем не ограниченное право расторгнуть договор аренды застраиваемого участка при наличии к тому законных оснований вне зависимости от содержания пункта 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

При расторжении договора аренды с застройщиком прекращается право аренды, а следовательно, прекращается и его залог в силу общих положений о залоге, предусмотренных в Гражданском кодексе РФ .

———————————

См.: ст. 352 Гражданского кодекса РФ.

Наличие обременения этого права в виде залога в силу закона не может пока являться основанием для аннулирования такого абсолютного права арендодателя. Однако очевидно, что в законодательство РФ необходимо внести соответствующие поправки, чтобы устранить имеющуюся коллизию и установить разумный баланс прав и законных интересов в этой ситуации как арендодателя, так и участников долевого строительства.

9. В этой части комментируемой статьи законодатель устанавливает, что нормы о залоге, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, являются специальными по отношению к правилам залога, предусмотренным в Гражданском кодексе РФ и в Федеральном законом N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года.

В случае противоречия правил о залоге, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, и правил, предусмотренных указанными выше нормативными правовыми актами, применению подлежат правила, установленные в Законе N 214-ФЗ. К правоотношениям по залогу, возникающим из Закона N 214-ФЗ, правила, предусмотренные указанными выше нормативными правовыми актами, применяются только в части, не противоречащей Закону N 214-ФЗ.

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ