Статья 12.1 закона 214-ФЗ: чем обеспечены обязательства застройщика

Раньше у застройщика было несколько способов обеспечить свои обязательства перед дольщиками. Сегодня статья 12.1 оставила по сути один, залог. Поручительство банка и страхование ушли в прошлое вместе с переходом на счета эскроу.

Статья 12.1 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 20 сентября 2026 года.

1. Залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

2 — 3. Утратили силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

Что обеспечено залогом

Статья 12.1 называет два обязательства застройщика, исполнение которых обеспечивается залогом земельного участка и строящегося дома по правилам статей 13–15.

• Возврат денег, внесённых участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом или договором.
• Уплата убытков и неустойки за нарушение срока передачи объекта, а также других сумм, причитающихся дольщику по договору и по закону.

Части 2 и 3 этой статьи, где раньше перечислялись поручительство банка и страхование ответственности застройщика, утратили силу по Федеральному закону от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.

Когда правила залога не применяются

По договорам со счетами эскроу статьи 12.1, 13, 14 и 15 не применяются (часть 4 статьи 15.4). Деньги дольщика в такой схеме находятся в банке, и защита строится на них, а не на залоге.

Если в договоре указан счёт эскроу, залог не применяется. Если расчёты проводились напрямую с застройщиком, залог возник с регистрацией первого договора и обеспечивает требования дольщиков.

Похожие материалы

• Статья 13: обеспечение залогом
• Статья 14: взыскание на предмет залога
• Статья 15.4: счета эскроу
• 214-ФЗ: весь закон по статьям

Частые вопросы

Чем обеспечены обязательства застройщика по 214-ФЗ?

Залогом земельного участка и строящегося объекта. Залог покрывает возврат денег дольщику и выплату неустойки или убытков.

Действует ли ещё страхование ответственности застройщика?

Как обязательный способ обеспечения оно отменено. Защиту обеспечивают счета эскроу и компенсационный фонд.