Статья 15.4 закона 214-ФЗ: привлечение денег дольщиков через счета эскроу

Счета эскроу составляют основу современной защиты дольщиков. Статья 15.4 описывает главное правило. Деньги покупателей идут не застройщику, а на специальный счёт в банке. Застройщик строит на свои или кредитные средства, а деньги дольщиков получает только после сдачи дома.

Статья 15.4 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 20 сентября 2026 года.

Ниже даны извлечения. Приведены части, которые касаются прав участника долевого строительства, полный текст статьи есть в законе по ссылке выше.

1. В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее — счет эскроу).

2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 — 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

2.1. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 — 4 части 4.2 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса посредством внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

3. Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2, частями 2.1 — 2.3 статьи 19 настоящего Федерального закона, не применяются.

7. Основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо оснований, указанных в пунктах 1 — 3 и 5 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, является:

1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;

2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика.

8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Как работает счёт эскроу

Схема описана в статье 15.4. Дольщик вносит цену договора не застройщику, а на специальный счёт в уполномоченном банке. Застройщик строит на кредитные или собственные средства и получает деньги дольщиков только после ввода дома в эксплуатацию.

Обязанность по оплате считается исполненной с момента внесения денег на счёт эскроу (часть 3 статьи 15.4). Это защищает дольщика от претензий застройщика по оплате, даже если у самого застройщика начались проблемы.

Банк для счёта выбирает не дольщик. Счёт открывается в том уполномоченном банке, который ведёт проектное финансирование стройки, и его название указывается в договоре участия. Перечень уполномоченных банков ведёт Банк России.

Что защищает эскроу, а что нет

Счёт эскроу защищает деньги дольщика до ввода дома: банк не перечисляет их застройщику, а при расторжении договора возвращает дольщику. Деньги на счёте застрахованы: при отзыве лицензии у банка возмещение выплачивается в размере всей суммы на счёте, но не более 10 миллионов рублей (часть 3 статьи 13.2 Федерального закона от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ). Страхование действует со дня внесения денег и до дня, когда застройщик представит банку разрешение на ввод дома и сведения из реестра недвижимости.

Счёт эскроу не защищает от просрочки строительства. Если дом строится с опозданием, деньги продолжают находиться на счёте, а обязанность передать квартиру остаётся у застройщика. Неустойку за просрочку по статье 6 взыскивают с застройщика, а не с банка.

Счёт эскроу не компенсирует подорожание жилья. Банк возвращает сумму, которая находилась на счёте, без процентов и индексации.

При банкротстве застройщика договор расторгается, и банк возвращает дольщику деньги со счёта. Страховое возмещение в размере до 10 миллионов рублей выплачивается в другом случае — при отзыве лицензии у банка.

Похожие материалы

• Статья 15.5: открытие и закрытие счёта эскроу
• Статья 2: основные понятия
• Банкротство застройщика
• 214-ФЗ: весь закон по статьям

Частые вопросы

Что такое счёт эскроу при покупке квартиры?

Это специальный счёт в банке, куда дольщик вносит цену договора. Деньги заморожены, и застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию.

Когда считается, что дольщик оплатил квартиру?

С момента поступления денег на счёт эскроу. Банк обеспечивает дальнейшую сохранность денег.