<

Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога

1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

  1. наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
  2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ.

Комментарий к Статье 14 214-ФЗ

Нормами статьи установлены особенности обращения взыскания на имущество, которое является предметом залога на основании ч. 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Общие правила обращения взыскания на предмет ипотеки установлены в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (гл. IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке», гл. Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание»).

2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 комментируемой статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в ч. 6 и 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, т.е. независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед банками по возврату кредитов (целевых займов) по кредитным договорам (или договорам целевого займа), заключенным как до, так и после заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена, если иное не предусмотрено федеральным законом, в обеспечение:

— обязательства по кредитному договору,
— обязательства по договору займа
— иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,
— обязательства, основанного на причинении вреда.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (см. п. 1 ст. 819 ГК РФ). Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (см. ст. 820 ГК РФ).

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ (см. ст. 807 ГК РФ).
3. При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанные в ч. 6 и 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (т.е. банки, предоставившие кредиты или целевые займы застройщику как до, так и после заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства), в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с ч. 4 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, т.е. по следующим обязательствам застройщика:

— возвратить денежные средства, внесенные участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214 ФЗ и (или) договором участия в долевом строительстве;
— уплатить участнику долевого строительства денежные средства, причитающиеся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иные денежные средства, причитающиеся ему в соответствии с договором участия в долевом строительстве и (или) федеральными законами.

 

Другой комментарий к Ст. 14 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. В Законе N 214-ФЗ установлены специальные правила обращения взыскания на предмет залога. При этом общие правила об обращении взыскания на предмет залога применяются только в той части, которая не противоречит комментируемой статье Закона N 214-ФЗ .

———————————

См.: ст. 348 — 349 Гражданского кодекса РФ.

Напомним, что к предметам залога в силу закона законодатель относит:

1) застраиваемый застройщиком земельный участок (при наличии права собственности) или право аренды (субаренды) застройщика на этот участок — от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

2) объект незавершенного строительства — от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

3) объект долевого строительства — от даты ввода здания в эксплуатацию .

———————————

См.: пункты 1 — 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ.

Обращение взыскания на предмет залога — это специальная процедура, которая предшествует процедуре реализации заложенного имущества . Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно .

———————————

См.: глава IX и пункт 1 ст. 56 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

См.: пункт 4 ст. 348 Гражданского кодекса РФ.

Обратим внимание, что обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом .

———————————

См.: пункт 2 ст. 349 Гражданского кодекса РФ.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной .

———————————

См.: пункт 1 ст. 55 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку комментируемым Законом N 214-ФЗ не установлено запрета на внесудебный порядок обращения взыскания и не указано, что взыскание обращается исключительно в судебном порядке, то обращение взыскания на предмет залога может состояться во внесудебном порядке, если это предусмотрено условиями договоров участия в долевом строительстве между застройщиком и залогодержателями.

Законодатель установил, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления любого из двух событий, указанных в комментируемой правовой норме.

К первому такому событию относится истечение срока передачи объекта долевого строительства. Подчеркнем, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства должен быть выражен определенно, так как является существенным условием договора участия в долевом строительстве .

———————————

См.: подпункт 2 части 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

Этот срок может выражаться в договоре либо конкретной календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Также такой срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить .

———————————

См.: ст. 190 Гражданского кодекса РФ.

В случае отсутствия срока передачи объекта долевого строительства либо некорректного указания в договоре такого срока сделка признается незаключенной .

———————————

См.: пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Вторым возможным событием, с которым связан срок обращения взыскания на предмет залога, является прекращение или приостановление застройщиком строительства здания при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства в установленный договором срок.

В действующем законодательстве не содержится дефиниции понятия «прекращение строительства». Под этим термином, очевидно, следует понимать истечение срока действия разрешения на строительство при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, а также при отсутствии продления срока действия разрешения на строительство .

———————————

См.: пункты 19, 20 ст. 51 и ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Под приостановкой работ следует, очевидно, понимать консервацию объекта строительства . Разница между понятием «консервация объекта строительства» и понятием «прекращение строительства» заключается в том, что при консервации срок действия разрешения на строительство, как правило, еще не истек.

———————————

См.: ст. 752 Гражданского кодекса РФ.

Условия консервации объекта строительства обычно определяются договором генерального подряда на строительство здания. В рамках консервации объекта строительства обычно осуществляется демонтаж строительного оборудования и техники на строительной площадке, прекращается ведение всех видов строительных работ.

Факт консервации подтверждается юридическими документами, которые оформляются в рамках договора генерального подряда на строительство объекта (акты о консервации объекта, соглашения, платежные документы об оплате соответствующих работ и т.д.).

Проблема в том, что кроме этого факта участнику долевого строительства для обращения взыскания на предмет залога по этому основанию необходимо также доказать факт наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства в согласованный срок.

Темпы строительства обычно определяются в специальном графике строительства, который является неотъемлемой частью договора генерального подряда на строительство здания. В случае приостановления строительства сроки строительства в данном графике могут быть существенно изменены.

Вместе с тем следует отдавать себе отчет в том, что срок передачи объекта долевого строительства и срок завершения строительства — это с точки зрения Закона N 214-ФЗ различные сроки. То есть если срок завершения строительства существенно продлевается, то в каждом конкретном случае необходимо оценивать, насколько это повлияет на нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства. Такая оценка должна быть квалифицированной, и, как правило, ее обоснованность необходимо подтверждать суду путем представления заключения независимой строительной экспертизы.

Провести подобную экспертизу может быть проблематично при отсутствии возможности для участников долевого строительства доступа на строительную площадку. В таком доступе застройщик имеет полное право участникам долевого строительства отказать , если соответствующая обязанность застройщика не будет предусмотрена договором. В этом случае доступ независимых экспертов на строительную площадку может быть обеспечен на основании мотивированного определения суда в рамках после возбуждения судебного дела.

———————————

См.: часть 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ.

2. Эта правовая норма применяется только при наличии последующего залога . Суть нормы заключается в том, что вне зависимости от исполнения своих обязательств застройщиком перед другими залогодержателями застройщик отвечает перед участниками долевого строительства своим заложенным имуществом в случаях, предусмотренных частью 1 комментируемой статьи.

———————————

См.: части 6 и 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (залог в силу закона), соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора о залоге, если федеральным законом не установлено иное .

———————————

См.: пункт 2 ст. 1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, при обращении взыскания по требованию, обеспеченному последующей ипотекой, допускается одновременное досрочное взыскание по требованию, обеспеченному предшествующей ипотекой . Возможен и противоположный вариант .

———————————

См.: пункт 2 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

См.: пункт 3 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить других залогодержателей. Это надлежит сделать до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей или последующей ипотеке .

———————————

См.: пункт 4 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Проблема в том, что чаще всего залогодержателю при долевом строительстве неизвестен точный состав других залогодержателей, их паспортные данные, а также адреса постоянной регистрации.

Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, установлены в статье 15 Закона N 214-ФЗ.

3. Часть 3 комментируемой статьи утратила свою юридическую силу с 20 июля 2006 года . Ранее в этой правовой норме устанавливалась при последующем залоге солидарная ответственность залогодержателей по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства. Данное правило, по сути, блокировало в период с 1 апреля 2005 года по 20 июля 2006 года предоставление для застройщиков кредитов, так как кредитные учреждения оказались не готовы нести такую ответственность за застройщиков. Во многом по этой причине это правило было отменено.

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ