Статья 12 закона 214-ФЗ: когда обязательства по ДДУ считаются исполненными

Когда стороны договора долевого участия считаются свободными от обязательств? По статье 12 момент исполнения обязательств наступает по-разному для застройщика и для дольщика. Понимать эту разницу полезно, чтобы знать, с какой даты отсчитываются гарантии и претензии.

Статья 12 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 20 сентября 2026 года.

1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Когда обязательства считаются исполненными

Статья 12 определяет моменты исполнения обязательств обеих сторон. Обязательство застройщика исполнено с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Обязательство дольщика исполнено, когда он полностью оплатил цену договора и подписал тот же акт.

Дата акта определяет отсчёт сроков и переход риска, поэтому именно она чаще всего и становится предметом спора.

• Неустойка за просрочку передачи начисляется до дня подписания акта, потому что до него обязательство застройщика не исполнено.
• Гарантийный срок на объект отсчитывается со дня передачи объекта дольщику, на оборудование — со дня подписания первого передаточного акта в доме (части 5 и 5.1 статьи 7).
• Право на уступку требования сохраняется только до подписания акта (часть 2 статьи 11).
• Риск случайной гибели квартиры переходит к дольщику с подписанием акта, а при уклонении от приёмки — со дня составления одностороннего акта (часть 6 статьи 8).

Дата акта важнее даты ключей и даты регистрации права собственности. Акт с датой, которая не совпадает с фактической передачей, требует письменных возражений сразу, а не после переезда.

Похожие материалы

• Статья 8: передача квартиры
• Статья 7: гарантия качества
• Статья 5: цена договора
• 214-ФЗ: весь закон по статьям

Частые вопросы

Когда застройщик считается исполнившим обязательства?

С момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

Когда дольщик считается исполнившим обязательства?

Когда полностью оплатил договор и подписал передаточный акт.