О чём статья 18 простыми словами
Статья 18 закона 214-ФЗ отвечает на вопрос, который мало кто из покупателей задаёт, а зря: на что застройщик вообще может тратить ваши деньги. Ответ жёсткий: только на стройку и на закрытый список целей. Это и есть защита дольщика, целевое использование средств. А с переходом на эскроу деньги и вовсе лежат в банке до сдачи дома, застройщик получает их только после ввода.
Статья 18 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)
1. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях:
1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией; 2) приобретение в собственность или в аренду земельных участков под это строительство и уплата арендной платы за них; 3) подготовка проектной документации, выполнение инженерных изысканий, проведение экспертиз; 3.1) проектирование и изыскания для сетей инженерно-технического обеспечения; 4) строительство и реконструкция таких сетей инженерно-технического обеспечения; 5) внесение платы за подключение объектов к инженерным сетям; 6) — 7) утратили силу; 8) платежи по договору о комплексном развитии территории; 9) подготовка документации по планировке территории, строительство и реконструкция объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры; 10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам и займам на строительство; 11) платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве; 12) размещение временно свободных денежных средств на депозите в уполномоченном банке с возвратом на расчетный счет застройщика; 13) оплата услуг уполномоченного банка; 13.1) перевод денежных средств на счет в другом уполномоченном банке; 14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, в том числе штрафов и пеней; 15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд; 16) возврат участнику долевого строительства денежных средств и процентов в случае расторжения договора; 17) оплата труда с одновременной уплатой налогов и страховых взносов; 18) оплата услуг коммерческой организации, выполняющей функции единоличного исполнительного органа застройщика; 19) выплаты работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом; 19.1) расходы на содержание помещений после ввода в эксплуатацию до регистрации права собственности; 19.2) расходы на государственный кадастровый учет объекта; 20) оплата иных расходов, в том числе на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи и аренду офиса для обеспечения деятельности застройщика.
2. Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17 — 20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность по стандартам МСФО, не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства.
3. По расчетному счету застройщика не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; обеспечением собственных обязательств застройщика, не связанных со строительством; предоставлением ссуд и займов (кроме целевых займов внутри группы); покупкой ценных бумаг; созданием коммерческих и некоммерческих организаций и участием в их капиталах (кроме обществ-застройщиков внутри группы); оплатой выпускаемых застройщиком ценных бумаг, за исключением акций.
4. Совокупный размер всех авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства.
5. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств дольщиков и затрат на строительство отдельно по каждому многоквартирному дому и (или) иному объекту недвижимости.
6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством в пределах разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.
7. Застройщик не вправе: привлекать кредиты, займы и ссуды (кроме целевых кредитов на строительство и целевых займов учредителей); использовать свое имущество для обеспечения обязательств третьих лиц; принимать на себя обязательства по обеспечению обязательств третьих лиц; выпускать или выдавать ценные бумаги, кроме акций; предоставлять займы и ссуды (кроме целевых внутри группы); приобретать ценные бумаги; создавать организации и участвовать в их капиталах (кроме обществ-застройщиков внутри группы); совершать иные сделки, не связанные с привлечением средств дольщиков и строительством.
9. Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо Фонда, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях.
Что застройщику запрещено
Самое полезное в статье 18 это запреты. Со своего расчётного счёта застройщик не вправе обеспечивать чужие обязательства, выдавать займы и ссуды (кроме узких случаев внутри своей группы), покупать ценные бумаги, вкладываться в другие компании. Отдельно закон запрещает застройщику вести любую постороннюю деятельность: только привлечение средств дольщиков и стройка в рамках разрешения (части 6 и 7). Грубо говоря, контора, которая строит ваш дом, не должна параллельно крутить ваши деньги в чужих проектах.
Лимиты, которые стоит знать
Два числа. Административные траты застройщика (услуги банка, зарплаты, аренда офиса, реклама и подобное) не могут превышать 10 процентов проектной стоимости строительства, а для компаний с консолидированной отчётностью по МСФО 20 процентов (часть 2). И авансы по основным стройкам ограничены 30 процентами проектной стоимости (часть 4). Это мешает застройщику вывести деньги «вперёд» под видом авансов.
Что это даёт дольщику
Сама по себе статья 18 это инструмент контроля: банк и надзорный орган следят, чтобы деньги шли по целевому назначению. Но и для вас тут есть рычаг. Сделку, которую застройщик совершил с нарушением этих правил, суд может признать недействительной по иску застройщика, его участников, кредиторов или надзорного органа, если вторая сторона знала или должна была знать об ограничениях (часть 9). А на практике любые движения денег застройщика «вбок» это тревожный сигнал, который стоит проверить.
Частые вопросы
На что застройщик может тратить деньги дольщиков?
Только на цели из закрытого перечня части 1 статьи 18: само строительство, землю под него, проектирование и экспертизы, инженерные сети, целевые кредиты на стройку, налоги, взносы в компенсационный фонд, возврат денег дольщикам и ограниченный список административных расходов. На постороннее тратить нельзя.
Может ли застройщик вложить деньги дольщиков в другой бизнес?
Нет. Застройщику запрещено выдавать займы, покупать ценные бумаги, участвовать в других компаниях и вести постороннюю деятельность (части 3, 6 и 7 статьи 18). Сделку с нарушением этих правил можно оспорить в суде (часть 9).
Сколько застройщик может потратить на администрирование?
Административные расходы (банк, зарплаты, офис, реклама) ограничены 10 процентами проектной стоимости, а для компаний с отчётностью по МСФО 20 процентами (часть 2). Авансы по стройке не более 30 процентов (часть 4).
Подозреваете, что застройщик выводит деньги?
Если есть признаки, что застройщик тратит средства не по назначению или выводит их из проекта, адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович поможет разобраться и защитить ваши интересы: анализ ситуации, обращение в надзорный орган, суд.
Телефон: +7 926 144-94-84. Записаться на консультацию.
