О чём статья 3 простыми словами
Статья 3 закона 214-ФЗ это пропускной пункт: она определяет, при каких условиях застройщик вообще вправе брать деньги дольщиков. Идея простая: сначала застройщик доказывает, что он реальный, с разрешением, землёй и деньгами, и только потом ему можно собирать средства людей. А если деньги взяли без права, у гражданина есть жёсткий козырь, о нём в конце. Статья большая, поэтому ниже ключевые положения и понятный разбор.
Статья 3 ФЗ-214: ключевые положения (действующая редакция)
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (в установленных законом случаях — договора безвозмездного пользования таким земельным участком).
1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий: 1) выполнения требований части 4 настоящей статьи; 2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
2. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства имеет застройщик, отвечающий установленным настоящей статьей требованиям (наличие проектной документации и положительной экспертизы; размер собственных средств не менее десяти процентов проектной стоимости; отсутствие посторонних кредитов, займов и обеспечений; отсутствие ликвидации, банкротства и приостановления деятельности; отсутствие в реестрах недобросовестных поставщиков; отсутствие недоимки по налогам сверх установленного размера; соответствие руководителя и бенефициаров требованиям статьи 3.2; соблюдение нормативов финансовой устойчивости; наличие заключения о соответствии застройщика и проектной декларации).
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Три условия, без которых застройщик не вправе брать деньги
Часть 1 называет три обязательных условия. Первое: получено разрешение на строительство. Второе: опубликована и размещена проектная декларация. Третье: у застройщика зарегистрировано право на землю под стройку, собственность или аренда (в отдельных случаях безвозмездное пользование). Нет хотя бы одного, и привлекать деньги дольщиков застройщик не вправе. Это первое, что стоит проверить перед сделкой.
Требования к самому застройщику
Кроме трёх условий, застройщик обязан соответствовать длинному перечню требований из части 2. Если коротко, проверяют его состоятельность и чистоту:
- есть проектная документация с положительным заключением экспертизы;
- собственные средства не меньше 10 процентов проектной стоимости;
- нет посторонних кредитов и займов, кроме целевых на эту стройку;
- не находится в ликвидации или банкротстве, деятельность не приостановлена судом;
- нет сведений в реестрах недобросовестных поставщиков;
- нет недоимки по налогам сверх критического размера;
- руководитель и бенефициары соответствуют статье 3.2 (без судимостей за экономические преступления и подобного);
- соблюдены нормативы финансовой устойчивости;
- получено заключение о соответствии застройщика и декларации.
Все эти данные отражаются в проектной декларации, так что часть из них вы можете проверить сами ещё до сделки.
Эскроу и компенсационный фонд
Сегодня деньги дольщиков по новым проектам почти всегда идут через счета эскроу: они лежат в уполномоченном банке, а застройщик получает их только после сдачи дома (часть 1.2 и статья 15.4). Это и есть главная защита от появления обманутых дольщиков. По более ранней схеме застройщик мог привлекать деньги при условии уплаты взносов в компенсационный фонд (часть 4). Дополнительно закон обязывает застройщика проходить ежегодный аудит и раскрывать квартальную отчётность (часть 5).
Если деньги взяли без права на это
Вот обещанный козырь, и он серьёзный. Если деньги на строительство привлекло лицо, у которого не было на это права, или с нарушением требований закона, гражданин вправе потребовать немедленно вернуть всю переданную сумму, выплатить проценты по статье 395 ГК РФ в двойном размере и сверх того возместить убытки (часть 3). Простыми словами: незаконно собранные деньги возвращаются сразу и с повышенными процентами. Это сильный аргумент против любой «серой» схемы вместо нормального ДДУ.
Частые вопросы
Когда застройщик вправе привлекать деньги дольщиков?
Только после трёх условий из части 1 статьи 3: получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация и зарегистрировано право застройщика на землю (собственность или аренда). Плюс застройщик должен отвечать требованиям части 2 (финансовая устойчивость, отсутствие банкротства и так далее).
Что делать, если деньги привлекли без права на это?
Гражданин вправе потребовать немедленного возврата всей переданной суммы, процентов по статье 395 ГК РФ в двойном размере и возмещения убытков сверх процентов (часть 3 статьи 3).
Обязателен ли эскроу-счёт?
По новым проектам деньги дольщиков, как правило, размещаются на счетах эскроу в уполномоченном банке (часть 1.2 статьи 3 и статья 15.4). Застройщик получает их только после ввода дома, что защищает деньги дольщика, в том числе при банкротстве застройщика.
Сомневаетесь, законно ли застройщик собирает деньги?
Если застройщик берёт деньги до разрешения или декларации, предлагает «серую» схему вместо ДДУ с эскроу или не отвечает требованиям закона, адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович проверит схему и поможет вернуть средства: анализ документов, претензия, суд.
Телефон: +7 926 144-94-84. Записаться на консультацию.
