О чём статья 21 простыми словами
Статья 21 закона 214-ФЗ это перечень того, что застройщик обязан рассказать о самой стройке. Если статья 20 про компанию-застройщика, то статья 21 про конкретный проект: какой дом, на какой земле, по какому разрешению, в какие сроки и через какой банк идут деньги. Для покупателя это готовый чек-лист, по которому стоит проверять новостройку перед сделкой.
Статья 21 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)
1. Информация о проекте строительства должна соответствовать документации по планировке территории, проектной документации и содержать информацию:
1) о видах строящихся объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также наименование объекта капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), о генеральном подрядчике;
2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);
3) о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником), о кадастровом номере и площади земельного участка;
4) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства;
5) о местоположении и характеристиках строящихся многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;
5.1) об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам;
6) о планируемом подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;
7) о количестве жилых и нежилых помещений, их характеристиках, о наличии и площади частей жилого и нежилого помещения;
8) о составе общего имущества в строящемся многоквартирном доме;
9) о примерном графике реализации проекта строительства, включая этапы и сроки, в том числе предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
9.1) о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 настоящего Федерального закона;
10) о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
10.1) о размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона;
11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
11.1) о целевом кредите (целевом займе), включая сведения о кредиторе, сумме кредита, сумме задолженности на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке, сроке исполнения обязательств заемщика;
11.2) о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта, в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты взносов в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу;
12) об иных соглашениях и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства, за исключением привлечения средств участников долевого строительства;
13) о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика;
14) — 15) утратили силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ;
16) информацию, указанную в части 6 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, предусмотренном частью 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
1.1. Наряду с указанной в части 1 настоящей статьи информацией застройщик вправе включать в проектную декларацию иную не противоречащую законодательству информацию о проекте строительства.
2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: 1) разрешение на строительство; 2) технико-экономическое обоснование проекта строительства; 3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
3. Информация о проекте строительства малоэтажного жилого комплекса должна соответствовать документации по планировке территории, проектной документации и содержать сведения о местоположении и характеристиках индивидуальных жилых домов, о составе общего имущества, об имуществе, безвозмездно передаваемом в государственную или муниципальную собственность, о сетях инженерно-технического обеспечения, об этапах и сроках строительства и передачи домов, о целевом кредите и о количестве заключенных договоров.
Что из этого списка проверить в первую очередь
Перечень большой, но для безопасности сделки важнее всего несколько пунктов. Разрешение на строительство: дата, номер и срок действия (пункт 2). Права застройщика на землю: собственность или аренда, кадастровый номер (пункт 3). Сроки: общий график и отдельно срок передачи именно вам квартиры по статье 6 (пункты 9 и 9.1). Банк, где открывают счета эскроу (пункт 11). И показательная деталь: сколько договоров застройщик уже заключил, в том числе через эскроу (пункт 11.2). По этим цифрам видно, насколько проект живой, а не нарисованный на бумаге.
Какие документы вы вправе потребовать показать
Часть 2 даёт дольщику отдельное право. По вашему требованию застройщик обязан дать на ознакомление разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, саму проектную документацию со всеми изменениями и документы на земельный участок. Это не любезность, а обязанность застройщика. Отказываются показывать, значит есть повод насторожиться и проверить проект внимательнее.
Частые вопросы
Какую информацию о проекте застройщик обязан раскрыть?
Полный перечень в части 1 статьи 21: характеристики объектов, разрешение на строительство, права на землю, сроки, стоимость, банк для счетов эскроу, целевой кредит застройщика, количество уже заключённых договоров и другое. Эти данные входят в проектную декларацию.
Какие документы застройщик обязан показать дольщику?
По требованию дольщика (часть 2 статьи 21): разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование, заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию со всеми изменениями и документы на земельный участок.
Где смотреть эту информацию?
В проектной декларации, которую застройщик размещает в единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф) и обновляет ежемесячно. Часть документов застройщик дополнительно обязан показать по вашему запросу.
Нужно проверить застройщика перед сделкой?
Если хотите убедиться, что с проектом и документами всё чисто, или уже видите нестыковки, адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович проверит проектную декларацию, разрешение и ДДУ и подскажет, где риск.
Телефон: +7 926 144-94-84. Записаться на консультацию.
