<

Статья 21. Информация о проекте строительства

1. Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее — проект строительства), должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексомРоссийской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:

  1. о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
  2. о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);
  3. о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;
  4. о планируемых элементах благоустройства территории;
  5. о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;
  6. о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;
  7. о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения;
  8. о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме);
  9. о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  10. о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  11. о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и (или) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу;
  12. об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства;
  13. о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика;
  14.  —
  15. утратили силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ;
  16. информацию, указанную в части 6 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, предусмотренном частью 1 статьи 18.1настоящего Федерального закона.

1.1. Наряду с указанной в части 1 настоящей статьи информацией застройщик вправе включать в проектную декларацию иную не противоречащую законодательству информацию о проекте строительства.

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

 

<h2>Комментарий к Статье 21 214-ФЗ</h2>

В статье установлены требования к информации о проекте строительства при заключении застройщиком договоров участия в долевом строительстве.

1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (см. ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (см. ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях (см. ч. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ; ч. 3 ст. 51 вводится в действие с 1 января 2010 г.).

Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в ч. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (см. ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (см. ч. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков (см. ч. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае (см. ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (см. ч. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет (см. ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (см. ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (см. ч. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Порядок выдачи разрешений на строительство на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, может определяться Правительством РФ и органами государственной власти субъектов РФ (см. ч. 22 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о государственной тайне (см. ч. 23 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Государственная экспертиза проектной документации осуществляется в соответствии с нормами ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. Важно отметить, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» ч. 1 — 5, 7 — 11 ст. 49 вводятся в действие с 1 января 2006 г., а ч. 6 ст. 49 — с 1 января 2007 года.

Проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;
5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.

Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно (далее — типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Государственная экспертиза проектной документации проводится федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственным ему государственным учреждением.

Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий (см. ч. 1 — 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением таких экспертиз, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (см. ч. 6 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).
Срок проведения государственной экспертизы проектной документации определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать 3 месяца.

Основанием для отказа в принятии проектной документации, представленной на государственную экспертизу, является отсутствие разделов, предусмотренных ч. 12 и 13 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, и (или) несоответствие такой проектной документации требованиям к содержанию разделов проектной документации, установленным в соответствии с ч. 13 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

Отрицательное заключение государственной экспертизы проектной документации может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Застройщик или заказчик вправе направить повторно проектную документацию на государственную экспертизу после внесения в нее необходимых изменений.
Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и порядок ее взимания устанавливаются Правительством РФ (см. ч. 7 — 11 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Негосударственная экспертиза проектной документации проводится в соответствии со ст. 50 Градостроительного кодекса РФ. Застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо может направить проектную документацию на негосударственную экспертизу. Негосударственная экспертиза проектной документации проводится на основании договора. Негосударственная экспертиза проектной документации проводится аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством РФ.

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Общие правила, порядок и сроки проведения государственной экспертизы технико-экономических обоснований (проектов), рабочих проектов на строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений на территории РФ и предназначена для применения государственными органами, осуществляющими экспертизу проектов строительства, органами государственного управления и надзора, заказчиками (инвесторами), предприятиями, организациями, иными юридическими и физическими лицами — участниками инвестиционного процесса в строительстве устанавливает «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства. РДС 11-201-95», утвержденная Постановлением Минстроя РФ от 24.04.1995 N 18-

39. Для целей Инструкции технико-экономические обоснования (проекты), рабочие проекты на строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений именуются проектами строительства.

 

<h2>Другой комментарий к Ст. 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)</h2>

 

1. В части первой комментируемой статьи законодатель установил состав информации о проекте строительства, которую застройщик обязан включать в проектную декларацию. Эта информация должна соответствовать проектной документации .

———————————

См.: часть 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

В случаях, установленных законом, проектная документация должна пройти государственную экспертизу .

———————————

См.: части 1 — 3 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Напомним, что предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов .

———————————

См.: часть 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

В проектную декларацию также включается информация о разрешении на строительство здания, в котором расположен объект долевого строительства .

———————————

См.: часть 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме этого, в проектную декларацию включаются данные о правоустанавливающих документах на земельный участок, на котором ведется строительство.

Если застройщик обладает правом собственности на него, то в проектную декларацию включаются данные из свидетельства о государственной регистрации права частной собственности (номер свидетельства, дата государственной регистрации права и т.д.).

Если застройщик обладает правом аренды (субаренды) на застраиваемый земельный участок, то в проектную декларацию вносятся данные из заключенного договора аренды (субаренды) земельного участка (дата и номер договора, срок аренды и т.д.).

Также в проектной декларации застройщик обязан указать кадастровый номер земельного участка, его площадь, согласно данным государственного кадастрового учета. Эти данные содержатся в кадастровом паспорте на земельный участок.

В проектной декларации отражаются данные об элементах внешнего благоустройства , которые будут построены на земельном участке, определяется примерный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося здания, а также указывается орган, выдавший разрешение на строительство и уполномоченный выдать разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

———————————

См.: СНиП III-10-75, утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 25 сентября 1975 года N 158.

Застройщик обязан отразить в проектной декларации свои возможные финансовые и прочие риски, возникающие при осуществлении строительства, и обозначить меры по добровольному страхованию застройщика от таких рисков.

В рамках политики снижения своих рисков застройщик может застраховать свою гражданско-правовую ответственность по конкретным сделкам, свое имущество, в том числе риск его утраты или повреждения .

———————————

См.: глава 48 Гражданского кодекса РФ.

В проектную декларацию включаются: список подрядчиков, осуществляющих строительство объекта, планируемая стоимость строительства, а также способ обеспечения исполнения обязательств застройщика (ипотека или поручительство) .

———————————

См.: часть 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что в строительной практике часто застройщик меняет своих подрядчиков, разрывая с ними договоры подряда. В этих случаях необходимо корректировать проектную декларацию с учетом изменений ситуации.

Несоблюдение застройщиком указанных в комментируемой статье требований является основанием для признания в судебном порядке договора участия в долевом строительстве недействительным.

В случае принятия судебного решения о недействительности этого договора застройщик будет обязан возвратить участнику долевого строительства все полученное по договору в порядке реституции , а также проценты за пользование чужими денежными средствами .

———————————

См.: часть 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 7 ст. 19 и часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Редакция комментируемой правовой нормы уточнялась законодателем дважды. Первый раз в июле 2006 года . Второй раз — в июне 2010 года .

———————————

См.: пункт 16 ст. 1 Федерального закона N 111-ФЗ от 18 июля 2006 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

См.: ст. 6 Федерального закона N 119-ФЗ от 17 июня 2010 года «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2. Указанные в комментируемой правовой норме документы застройщик обязан представить по требованию участника долевого строительства. Законодатель не уточнил, должно ли быть это требование устным или письменным? Соответственно, можно сделать вывод, что по требованию, сделанному в любой форме. Законодатель также не уточнил, когда может быть заявлено такое требование? Соответственно, можно предположить, что в любое время от даты заключения договора участия в долевом строительстве до даты исполнения договора участия в долевом строительстве.

Подчеркнем, что до даты заключения договора участия в долевом строительстве застройщик не обязан представлять для ознакомления указанные документы потенциальным инвесторам, поскольку до этой даты по смыслу Закона они не считаются участниками долевого строительства .

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ