<

Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

3 — 4. Утратили силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ.

5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 8 214-ФЗ

В статье установлены особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества при обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога на основании ч. 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в ч. 6 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, т.е. банков, являющихся залогодержателями имущества, указанного в частях 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ и переданного в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика до заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.
К расходам в связи с обращением взыскания могут относиться следующие фактически произведенные и документально подтвержденные расходы:

— судебные расходы,
— расходы, связанные с исполнением судебного решения (исполнительский сбор и расходы по совершению исполнительных действий);
— оплата услуг нотариуса (в пределах нотариального тарифа);
— расходы по оплате услуг организатора торгов (если имущество продавалось на торгах).

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (см. ст. 88 ГПК РФ)
Льготы по уплате государственной пошлины предоставляются в случаях и порядке, которые установлены законодательством РФ о налогах и сборах (см. ст. 89 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ).
Основания и порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах (см. ст. 90 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ).

Цена иска определяется по искам, состоящим из нескольких самостоятельных требований, исходя из каждого требования в отдельности (см. ст. 91 ГПК РФ):

Цена иска указывается истцом. В случае явного несоответствия указанной цены действительной стоимости истребуемого имущества цену иска определяет судья при принятии искового заявления (см. п. 2 ст. 91 ГПК РФ).
Основания и порядок доплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах. При увеличении размера исковых требований рассмотрение дела продолжается после предоставления истцом доказательств уплаты государственной пошлины или разрешения судом вопроса об отсрочке, о рассрочке уплаты государственной пошлины или об уменьшении ее размера в соответствии со статьей 90 ГПК РФ (см. ст. 92 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ).
Основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах (см. ст. 93 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ).

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся (см. ст. 94 ГПК РФ):

— суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;
— расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором РФ;
— расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд;
— расходы на оплату услуг представителей;
— расходы на производство осмотра на месте;
— компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 ГПК РФ;
— связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами;
— другие признанные судом необходимыми расходы.

Свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в суд расходы на проезд и проживание, а также выплачиваются суточные. За работающими гражданами, вызываемыми в суд в качестве свидетелей, сохраняется средний заработок по месту работы за время их отсутствия в связи с явкой в суд. Свидетели, не состоящие в трудовых отношениях, за отвлечение их от обычных занятий получают компенсацию за потерю времени исходя из фактических затрат времени и установленного Федеральным законом МРОТ. Эксперты, специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами (см. ст. 95 ГПК РФ).

Денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в субъектах РФ стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях. В случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение с вступлением в силу с 1 июля 2002 г. Федерального закона 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» и признанием недействующим на территории РФ Закона СССР от 30 ноября 1979 г. N 1165-X «Об адвокатуре в СССР» и признанием утратившим силу Закона РСФСР от 20 ноября 1980 г. «Об утверждении Положения об адвокатуре РСФСР». До 1 июля 2002 г. понятия «адвокат», «коллегия адвокатов», «учреждения коллегии адвокатов» устанавливались в Законе РСФСР от 20 ноября 1980 г. «Об утверждении Положения об адвокатуре РСФСР».

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокатом является лицо, получившее в установленном Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» порядке статус адвоката и право осуществлять адвокатскую деятельность. Адвокат является независимым профессиональным советником по правовым вопросам. Адвокат не вправе вступать в трудовые отношения в качестве работника, за исключением научной, преподавательской и иной творческой деятельности, а также занимать государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов РФ, должности государственной службы и муниципальные должности. Адвокат вправе совмещать адвокатскую деятельность с работой в качестве руководителя адвокатского образования, а также с работой на выборных должностях в адвокатской палате субъекта Российской Федерации (далее также — адвокатская палата), Федеральной палате адвокатов Российской Федерации (далее также — Федеральная палата адвокатов), общероссийских и международных общественных объединениях адвокатов (см. п. 1 ст. 2 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» в ред. Федерального закона от 20.12.2004 N 163-ФЗ).

Адвокатской деятельностью является квалифицированная юридическая помощь, оказываемая на профессиональной основе лицами, получившими статус адвоката, физическим и юридическим лицам в целях защиты их прав, свобод и интересов, а также обеспечения доступа к правосудию. Адвокатская деятельность не является предпринимательской.
Не является адвокатской деятельностью юридическая помощь, оказываемая:

— работниками юридических служб юридических лиц, а также работниками органов государственной власти и органов местного самоуправления;
— участниками и работниками организаций, оказывающих юридические услуги, а также индивидуальными предпринимателями;
— нотариусами, патентными поверенными, за исключением случаев, когда в качестве патентного поверенного выступает адвокат, либо другими лицами, которые законом специально уполномочены на ведение своей профессиональной деятельности (см. ст. 1 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 5 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» использование в наименованиях организаций и общественных объединений терминов «адвокатская деятельность», «адвокатура», «адвокат», «адвокатская палата», «адвокатское образование», «юридическая консультация» или словосочетаний, включающих в себя эти термины, допускается только адвокатами и созданными в порядке, установленном Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», организациями (см. ст. 5 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» в ред. Федерального закона от 20.12.2004 N 163-ФЗ).

Адвокат вправе осуществлять адвокатскую деятельность на всей территории РФ без какого-либо дополнительного разрешения. Иностранные граждане и лица без гражданства, получившие статус адвоката в порядке, установленном указанным Федеральным законом, допускаются к осуществлению адвокатской деятельности на всей территории РФ в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом (см. п. 5, 6 ст. 9 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»).

Распределение судебных расходов при отказе от иска и заключении мирового соглашения осуществляется в соответствии со ст. 101 ГПК РФ.)

При отказе истца от иска понесенные им судебные расходы ответчиком не возмещаются. Истец возмещает ответчику издержки, понесенные им в связи с ведением дела. В случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика.
При заключении мирового соглашения стороны должны предусмотреть порядок распределения судебных расходов, в том числе расходов на оплату услуг представителей. В случае, если стороны при заключении мирового соглашения не предусмотрели такой порядок распределения судебных расходов, суд решает этот вопрос применительно к статьям 95, 97, 99 и 100 ГПК РФ (см. ст. 101 ГПК РФ).

Возмещение сторонам судебных расходов осуществляется в соответствии со ст. 102 ГПК РФ.
При отказе полностью или частично в иске лицу, обратившемуся в суд в предусмотренных законом случаях с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов истца, ответчику возмещаются за счет средств соответствующего бюджета понесенные им издержки, связанные с рассмотрением дела, полностью или пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой истцу отказано (п. 1 ст. 102 ГПК РФ).

В случае удовлетворения иска об освобождении имущества от ареста истцу возмещаются за счет средств соответствующего бюджета понесенные им судебные расходы (см. п. 2 ст. 102 ГПК РФ).

Возмещение судебных расходов, понесенных судом в связи с рассмотрением дела, осуществляется в соответствии со ст. 103 ГПК РФ.

Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований (см. п. 1 ст. 103 ГПК РФ).

При отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет (см. п. 2 ст. 103 ГПК РФ).

В случае, если иск удовлетворен частично, а ответчик освобожден от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются в федеральный бюджет с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой ему отказано (см. п. 3 ст. 103 ГПК РФ).

В случае, если обе стороны освобождены от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, возмещаются за счет средств федерального бюджета (см. п. 4 ст. 103 ГПК РФ).
Порядок и размер возмещения судебных расходов, понесенных судом в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, устанавливаются Правительством РФ (см. п. 5 ст. 103 ГПК РФ).

На определение суда по вопросам, связанным с судебными расходами, может быть подана частная жалоба (см. ст. 104 ГПК РФ).

Взимание исполнительского сбора и возмещение расходов по совершению исполнительных действий осуществляется в соответствии со статьями гл. X Федерального закона «Об исполнительном производстве».

В случае неисполнения исполнительного документа без уважительных причин в срок, установленный для добровольного исполнения указанного документа, судебный пристав-исполнитель выносит постановление, по которому с должника взыскивается исполнительский сбор в размере 7% от взыскиваемой суммы или стоимости имущества должника. В случае неисполнения исполнительного документа неимущественного характера исполнительский сбор взыскивается с должника-гражданина в размере 5 МРОТ, с должников-организаций — 50 МРОТ (см. п. 1 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.07.2001 N 13-П признано не противоречащим Конституции РФ положение п. 1 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве», согласно которому в случае неисполнения исполнительного документа без уважительных причин в срок, установленный для добровольного исполнения указанного документа, судебный пристав-исполнитель выносит постановление, по которому с должника взыскивается исполнительский сбор в размере семи процентов от взыскиваемой суммы или стоимости имущества должника, — постольку, поскольку федеральный законодатель вправе установить такого рода взыскание в качестве санкции (меры административной ответственности) за неисполнение исполнительного документа, выдаваемого судами и другими уполномоченными органами, а установленный этим положением размер взыскания (семь процентов от взыскиваемой суммы) представляет собой лишь допустимый его максимум, верхнюю границу, и с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств может быть снижен правоприменителем.

При этом положение п. 1 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве», согласно которому в случае неисполнения исполнительного документа без уважительных причин в срок, установленный для добровольного исполнения указанного документа, судебный пристав-исполнитель выносит постановление, по которому с должника взыскивается исполнительский сбор в размере семи процентов от взыскиваемой суммы или стоимости имущества должника, — постольку, поскольку оно в силу своей формальной неопределенности в части, касающейся оснований освобождения должника от уплаты исполнительского сбора, допускает его применение без обеспечения должнику возможности надлежащим образом подтверждать, что нарушение установленных сроков исполнения исполнительного документа, обязывающего его передать взыскиваемые денежные средства, вызвано чрезвычайными, объективно непредотвратимыми обстоятельствами и другими непредвиденными, непреодолимыми препятствиями, находящимися вне его контроля, при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него в целях надлежащего исполнения обязанности, вытекающей из предписаний п. 1 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве», признано не соответствующим Конституции РФ (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 30.07.2001 N 13-П).

В соответствии с ч. 3 ст. 79 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу.

Постановление о взыскании исполнительского сбора выносится при первом поступлении исполнительного документа судебному приставу-исполнителю. Последующие предъявления к исполнению исполнительного документа судебному приставу-исполнителю исполнительским сбором не облагаются (см. п. 2 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Исполнительский сбор в полном объеме зачисляется в федеральный бюджет (см. п. 3 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

В случае прекращения исполнительного производства ввиду отмены судебного акта или акта другого органа, на основании которого был выдан исполнительный документ, а также документа, который в силу закона является исполнительным документом, исполнительский сбор возвращается должнику (см. п. 4 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Постановление о взыскании исполнительского сбора выносится одновременно с вынесением постановления о возбуждении исполнительного производства или о взыскании исполнительского сбора может быть указано в постановлении о возбуждении исполнительного производства (см. п. 5 ст. 81 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Расходами по совершению исполнительных действий являются затраченные на организацию и проведение указанных действий средства федерального бюджета, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (см. п. 1 ст. 82 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

К расходам по совершению исполнительных действий относятся средства, затраченные на (см. п. 2 ст. 82 Федерального закона «Об исполнительном производстве»):

1) перевозку, хранение и реализацию имущества должника;
2) оплату работы переводчиков, понятых, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к совершению исполнительных действий;
3) перевод (пересылку) по почте взыскателю взысканных сумм;
4) розыск должника, его имущества или розыск ребенка, отобранного у должника по суду;
5) другие необходимые исполнительные действия, совершаемые в процессе исполнения исполнительного документа.

В целях обеспечения совершения исполнительных действий взыскатель вправе произвести авансовый взнос на депозитный счет подразделения в размере, достаточном для производства соответствующих расходов либо их части (см. п. 1 ст. 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

В случае, предусмотренном п. 2 ст. 28 Федерального закона «Об исполнительном производстве», взыскатель обязан полностью авансировать соответствующие расходы по розыску должника или его имущества (см. п. 2 ст. 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

В соответствии с п. 2 ст. 28 Федерального закона «Об исполнительном производстве» по другим видам исполнительных документов (не указанных в п. 1 ст. 28 Федерального закона «Об исполнительном производстве») судебный пристав-исполнитель вправе объявить розыск должника или его имущества при наличии согласия взыскателя нести бремя расходов по розыску и авансировать указанные расходы в соответствии со ст. 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве». В этом случае взыскатель вправе в судебном порядке требовать от должника возмещения расходов по розыску.

При завершении исполнительных действий авансовый взнос полностью возвращается взыскателю. В случаях прекращения исполнительного производства из-за безосновательного отказа взыскателя от получения предметов, изъятых у должника при исполнении исполнительного документа о передаче их взыскателю, и возвращения исполнительного документа взыскателю, если он своими действиями (бездействием) препятствовал исполнению исполнительного документа, взыскателю возвращается часть авансового взноса, превышающая расходы по совершению исполнительных действий (см. п. 3 ст. 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).
Порядок возмещения расходов по совершению исполнительных действий установлен в ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Расходы по совершению исполнительных действий взыскиваются с должника и вносятся на депозитный счет подразделения с последующим возмещением федеральному бюджету (см. п. 1 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

В случае прекращения исполнительного производства ввиду отмены постановления, на основании которого был выдан исполнительный документ, расходы по совершению исполнительных действий относятся на счет федерального бюджета (см. п. 2 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 83 Федерального закона «Об исполнительном производстве», расходы по совершению исполнительных действий взыскиваются с взыскателя (см. п. 3 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Взыскание расходов, отнесение их на счет федерального бюджета в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также возмещение органу или лицу, которые их понесли, производятся на основании соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя, утвержденного старшим судебным приставом. Копии указанного постановления в трехдневный срок направляются сторонам (см. п. 4 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Постановление может быть обжаловано в соответствующий суд в 10-дневный срок (см. п. 5 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

В случае отказа или уклонения должника от возмещения расходов по его розыску или розыску его имущества, объявленному в соответствии с п. 2 ст. 28 (см. п. 4 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве», вопрос о возмещении расходов взыскателю решается в судебном порядке по заявлению взыскателя. При этом взыскатель освобождается от уплаты государственной пошлины (см. п. 6 ст. 84 Федерального закона «Об исполнительном производстве)».

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в ч. 6 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (т.е. банками, являющимися залогодержателями имущества, указанного в частях 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ и переданного в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика до заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства), пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Моментом удовлетворения требований участников долевого строительства и соответствующих банков-залогодержателей следует считать либо дату перечисления денежных средств на указанные этими лицами счета, либо дату перечисления денежных средств на депозит нотариуса.

3. Требования залогодержателей, указанных в ч. 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (т.е. банков, ставших последующими залогодержателями в порядке последующего залога имущества указанного в ч. 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства), подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в ч. 6 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (т.е. банков, являющихся залогодержателями имущества, указанного в частях 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ и переданного в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика до заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства).

4. По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством РФ.

Солидарная обязанность (солидарная ответственность) возникает если солидарность обязанности предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства (см. п. 1 ст. 322 ГК РФ). Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (см. п. 2 ст. 322 ГК РФ).

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (см. п. 1 ст. 323 ГК РФ). Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (см. п. 2 ст. 323 ГК РФ).

В случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует (см. ст. 324 ГК РФ).
Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору (см. п. 1 ст. 325 ГК РФ), если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками:

1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников (см. п. 2 ст. 325 ГК РФ).
Правила ст. 325 ГК РФ применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников (см. п. 3 ст. 325 ГК РФ).

5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством РФ.

Принятие в депозит нотариуса денежных сумм и ценных бумаг регламентируется ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внесшему их в депозит нотариуса, допускается лишь с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос, или по решению суда (см. ст. 88 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1).

Другой комментарий к Ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. Комментируемая статья содержит специальные правовые нормы, регулирующие правоотношения по распределению средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Процесс реализации заложенного имущества следует за процессом обращения взыскания на предмет залога. В свою очередь, процесс обращения взыскания начинается по требованию залогодержателя, если залогодателем нарушено обязательство, обеспечиваемое залогом.

Залог в силу закона обеспечивает следующие обязательства застройщика как залогодателя перед участником долевого строительства как залогодержателем:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств .

———————————

См.: пункт 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения одного из указанных выше обязательств участник долевого строительства вправе начать процесс обращения взыскания на предмет залога в соответствии со специальными правилами, предусмотренными Законом N 214-ФЗ .

———————————

См.: ст. 14 Закона N 214-ФЗ.

К предмету залога законодатель относит:

1) застраиваемый застройщиком земельный участок (при наличии права собственности) или право аренды (субаренды) застройщика на этот участок — от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

2) объект незавершенного строительства — от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

3) объект долевого строительства — от даты ввода здания в эксплуатацию .

———————————

См.: пункты 1 — 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

В том случае, если обеспеченные залогом обязательства застройщика нарушены до ввода здания в эксплуатацию, обращение взыскания на предмет залога и реализация предмета залога затрагивают только права на застраиваемый участок, а также права застройщика на объект незавершенного строительства.

Если обеспеченные залогом обязательства нарушены после этого события, то обращение взыскания на предмет залога и реализация предмета залога затрагивают только права на застраиваемый участок, а также права застройщика на объект долевого строительства.

Поскольку комментируемая статья не содержит норм, регулирующих собственно саму процедуру реализации заложенного имущества, при реализации заложенного по Закону N 214-ФЗ имущества применяется порядок, установленный Федеральным законом «Об исполнительном производстве» , с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом Российской Федерации «О залоге», а также общими положениями Гражданского кодекса РФ и другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества .

———————————

См.: глава 9 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

См.: глава X Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

См.: ст. 350 и 350.1 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 3 ст. 78 Федерального закона N 229-ФЗ от 2 октября 2007 года.

Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, распределяются между участниками долевого строительства, а при наличии последующей ипотеки между предшествующими и последующими залогодержателями .

———————————

См.: части 6 и 7 ст. 13 Закона, а также ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следует учитывать, что по общему правилу «требования залогодержателя по последующему залогу удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему залогу права преимущественного удовлетворения своих требований» . Исключение из данного правила установлено в части 2 комментируемой статьи.

———————————

См.: пункт 1 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку между участником долевого строительства и застройщиком обычно отсутствует соглашение о реализации предмета залога во внесудебном порядке, реализация заложенного имущества осуществляется на основании судебного решения.

После вступления судебного решения об обращении взыскания на предмет залога в силу судебный пристав-исполнитель организует проведение публичных торгов по реализации заложенного имущества. Средства, вырученные от проведения этих торгов, поступают в указанном в комментируемой статье порядке участникам долевого строительства. За счет вырученных на торгах средств также покрываются расходы на проведение этих торгов.

Обратим внимание, что в случае возбуждения процедуры банкротства в отношении застройщика применяется иной порядок распределения денежных средств, предусмотренных законодательством РФ о банкротстве.

В случае реализации предмета залога — объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);

3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете застройщика после полного погашения таких требований, направляются на погашение части денежных требований граждан — участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, направляются на погашение части денежных требований граждан — участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения указанных расходов.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан — участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.

Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан — участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно .

———————————

См.: ст. 201.14 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.01.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

Обратим внимание, что все требования по денежным обязательствам застройщика, а также имущественные требования от даты принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и о возбуждении процедуры банкротства могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства, по правилам, предусмотренным законодательством РФ о банкротстве .

———————————

См.: пункт 1 ст. 201.4 Федерального закона N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года «О несостоятельности (банкротстве)».

При банкротстве застройщика процесс реализации заложенного имущества организует и осуществляет конкурсный управляющий .

———————————

См.: ст. 139 Федерального закона N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года «О несостоятельности (банкротстве)».

3. Части 3 и 4 комментируемой статьи признаны утратившими юридическую силу с 20 июля 2006 года . Напомним, что согласно части 3 комментируемой статьи с 1 апреля 2005 года по 20 июля 2006 года требования залогодержателей, указанных в пункте 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, подлежали удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

———————————

См.: пункт 12 ст. 1 Федерального закона N 111-ФЗ от 18 июля 2006 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 4 комментируемой статьи по требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет реализации предмета залога, застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, несли солидарную ответственность. Данная правовая норма применялась с 1 апреля 2005 года по 20 июля 2006 года и вызвала массу нареканий со стороны банков, которые справедливо опасались финансировать застройщиков и принимать в залог их активы.

4. В части 5 комментируемой статьи залогодержатель предусмотрел механизм защиты законных интересов участников долевого строительства, не заявивших своих требований до даты проведения торгов, на которых реализован предмет залога. Денежные средства, причитающиеся таким участникам долевого строительства, зачисляются в депозит нотариуса в целях последующей их выплаты участникам долевого строительства по их заявлению.

Недостатком правовой нормы является отсутствие ясности в вопросе расходов на хранение денежных средств в депозите нотариуса. Законом N 214-ФЗ не предусмотрено, кто и в каком размере несет указанные расходы в этом случае.

С точки зрения здравого смысла такие расходы должны нести участники долевого строительства, так как это вынужденная мера, направленная на защиту их интересов, обусловлена по сути их бездействием. Возможно, разумный ответ на эту проблему будет найден в судебной практике.

Принятие в депозит денежных средств осуществляется нотариусом по месту исполнения обязательства. При этом о зачислении денежных средств в депозит нотариус обязан уведомить каждого из участников долевого строительства . Однако механизма получения нотариусом необходимой ему информации для выполнения этой обязанности в Законе N 214-ФЗ нет. Вероятно, нотариус вправе не открывать депозит, пока застройщик не представит полной информации обо всех участниках долевого строительства по конкретному зданию, которых необходимо уведомлять.

———————————

См.: ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1992 года N 4462-1.

Возврат денежных средств, положенных на депозит нотариуса, лицу, внесшему их в депозит, допускается лишь с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос, или по решению суда . К данной ситуации также применимы общие правила Гражданского кодекса РФ

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ