Банкротство застройщика: что делать дольщику и как вернуть деньги или квартиру

Главное в двух словах

Банкротство застройщика создаёт серьёзные риски, но не означает, что деньги или квартира потеряны. Закон защищает дольщиков в первую очередь, а исход сильно зависит от того, платили ли вы через эскроу-счёт или по старой схеме напрямую застройщику. Ниже оба сценария, как заявить свои требования и какую роль играет государственный Фонд.

Чем банкротство застройщика отличается от обычного

Банкротство застройщиков идёт по особым правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве (№ 127-ФЗ, статьи 201.1 и далее). Главное отличие в том, что дольщики-граждане защищены сильнее обычных кредиторов, а их требования удовлетворяют в приоритете. Часто суд открывает сразу конкурсное производство, без длинной стадии наблюдения. Под защиту попадают и требования о передаче жилья, и денежные требования.

Эскроу или старая схема: ключевая разница

От способа оплаты зависит почти всё.

Если вы платили через эскроу-счёт

Это новые проекты примерно с 2019 года. Ваши деньги всё это время лежали в банке, а не у застройщика. При его банкротстве вы можете расторгнуть ДДУ и забрать всю сумму со счёта эскроу через банк, либо дождаться, пока дом достроит другой застройщик, и получить квартиру. Деньги с эскроу не попадают в общую конкурсную массу, поэтому потерять их сложно. Если квартира бралась в ипотеку, средства обычно возвращают на счёт для погашения кредита.

Если ДДУ по старой схеме

Здесь деньги уже были у застройщика, поэтому напрямую их не вернуть. Вы включаетесь в реестр требований, а дальше либо дом достраивают и вы получаете квартиру, либо вам выплачивают денежное возмещение. Конкретный исход решается в деле о банкротстве с участием государственного Фонда (о нём ниже).

Как заявить свои требования: реестр и срок

Чтобы участвовать в деле, дольщик должен заявить требование сам, автоматически оно не учтётся. Требования дольщиков вносят в реестр требований участников строительства, который входит в общий реестр кредиторов (статьи 201.4 и 201.7 закона о банкротстве).

Срок жёсткий, и на это даётся всего 45 дней с момента, когда вы получили уведомление от конкурсного управляющего (а полученным оно считается через 15 дней после официальной публикации). Пропущенный срок восстанавливает только суд и только по уважительной причине, поэтому за делом нужно следить.

Жильё засчитывается как требование о передаче квартиры, а нежилые помещения площадью больше 7 кв. м включают только как денежное требование.

Отдельно работает Единый реестр проблемных объектов на сайте наш.дом.рф (его ведёт ДОМ.РФ). Это реестр проблемных домов, он помогает отслеживать судьбу объекта, но в реестр кредиторов по делу о банкротстве дольщик заявляется самостоятельно.

Кто ещё отвечает, кроме самого застройщика

Когда у застройщика не осталось активов, требование можно адресовать тем, кто им управлял. Часть 4 статьи 23.2 закона о долевом строительстве устанавливает субсидиарную ответственность лица, которое имело фактическую возможность определять действия застройщика, включая бенефициарного владельца, за убытки, причинённые дольщикам по его вине.

Такие требования заявляются в деле о банкротстве. Доказывать нужно и контроль над компанией, и вину, поэтому шансы выше там, где есть следы вывода денег, сделки с подконтрольными фирмами или расходование средств не на стройку.

Сроки, которые нельзя пропустить

• Заявить требование в реестр требований участников строительства нужно не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего (пункт 4 статьи 201.4 закона о банкротстве).
• Уведомление считается полученным через пятнадцать дней со дня публикации сведений в порядке статьи 28 того же закона.
• Пропущенный срок восстанавливает только суд и только по уважительной причине.
• Реестр требований кредиторов закрывается через два месяца с даты публикации сведений о признании должника банкротом, но требования участников строительства включаются независимо от даты его закрытия.

Следить за публикациями удобнее по федеральному реестру сведений о банкротстве и по картотеке арбитражных дел. Ждать письма от управляющего рискованно: срок отсчитывается от публикации, а не от того дня, когда письмо дошло.

Роль Фонда развития территорий

Когда застройщик признан банкротом, дальнейшую судьбу дома определяет Фонд развития территорий (прежнее название Фонда защиты прав дольщиков). Он либо финансирует достройку дома, либо выплачивает дольщикам денежное возмещение. Возмещение считают по рыночной стоимости аналогичного жилья на основе оценки, которую заказывает Фонд. Всё это финансируется из компенсационного фонда, куда застройщики отчисляют процент с каждого ДДУ.

Что делать дольщику: по шагам

1. Убедитесь, что застройщик банкрот: проверьте Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс), публикации в «Коммерсанте» и Картотеку арбитражных дел.
2. Найдите конкурсного управляющего и дождитесь его уведомления.
3. Заявите требование в реестр в течение 45 дней. Если платили через эскроу, заявите отказ от ДДУ и возврат денег через банк.
4. Управляющий рассматривает требование, как правило, в течение 30 рабочих дней; при отказе возражения подают в арбитражный суд.
5. Дальше либо достраивают дом и вы получаете квартиру, либо вам выплачивают возмещение от Фонда.

Эскроу снижает риск потерь

Сегодня почти все новостройки продаются через эскроу, а с 2025 года эта схема распространилась и на частные дома (ИЖС). Это резко снизило риск прямых потерь. Даже если застройщик банкротится, деньги дольщика лежат в банке и возвращаются. Самые тяжёлые истории остаются у тех, кто покупал по старым, доэскроу-договорам.

Частые вопросы

Вернут ли деньги, если застройщик обанкротился?

Если вы платили через эскроу-счёт, деньги возвращает банк со счёта эскроу после расторжения ДДУ, в конкурсную массу они не уходят. По старой безэскроу-схеме напрямую деньги не вернуть. Вы включаетесь в реестр, и дальше возможны достройка дома или денежное возмещение от Фонда.

В какой срок заявить требование при банкротстве застройщика?

45 дней с момента получения уведомления от конкурсного управляющего (оно считается полученным через 15 дней после публикации). Пропущенный срок восстанавливает только суд и по уважительной причине, поэтому за делом нужно следить.

Кто решает, достроят дом или выплатят деньги?

Это решает Фонд развития территорий. Он либо финансирует достройку дома, либо выплачивает дольщикам возмещение по рыночной стоимости аналогичного жилья.

Похожие материалы

• Статья 9: расторжение ДДУ и возврат денег
• Как расторгнуть ДДУ пошагово
• Статья 3: эскроу и право застройщика привлекать деньги
• Статья 6: срок передачи и неустойка
• Статья 21.1: фонд субъекта РФ
• Статья 21.2: передача квартиры фондом

Застройщик банкротится? Не теряйте время

В банкротстве важнее всего соблюсти сроки и правильно заявить требования. Адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович помогает дольщику: заявить требование в реестр, отказаться от ДДУ и вернуть деньги через эскроу, отстоять интересы в деле о банкротстве.

Записаться на консультацию можно по телефону +7 926 144-94-84 или через страницу о включении требований в реестр кредиторов на основном сайте.