Статья 15.5 закона 214-ФЗ: как открывают и закрывают счёт эскроу

Статья 15.5 описывает жизненный цикл счёта эскроу: на какой срок замораживают деньги, начисляются ли проценты, когда банк передаёт сумму застройщику и что происходит при расторжении договора. Эти правила полезно знать, чтобы понимать, где ваши деньги на каждом этапе.

Статья 15.5 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 20 сентября 2026 года.

Ниже даны извлечения. Приведены части, которые касаются прав участника долевого строительства, полный текст статьи есть в законе по ссылке выше.

1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.

7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.

9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Срок условного депонирования: что это за дата и на что влияет

Срок условного депонирования означает период, в течение которого деньги дольщика лежат на счёте эскроу. Он указывается в договоре счёта эскроу и по части 4 статьи 15.5 может превышать срок ввода дома в эксплуатацию из проектной декларации не более чем на шесть месяцев. По заявлению участника долевого строительства срок продлевается по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.

Для проверки к плановому сроку ввода из проектной декларации прибавляют шесть месяцев. Полученная дата будет предельным сроком удержания денег, если дольщик не подавал заявление о продлении. Если в договоре счёта эскроу указана дата раньше срока передачи квартиры по договору участия, до подписания нужно запросить у застройщика объяснение.

Проценты на сумму, лежащую на счёте эскроу, не начисляются, вознаграждение банку за эскроу не выплачивается (часть 5 статьи 15.5). Доход на эту сумму не начисляется ни дольщику, ни застройщику.

Когда банк отдаёт деньги застройщику

Раскрытие счёта привязано не к передаче квартиры, а к вводу дома. Банк перечисляет деньги застройщику не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод в эксплуатацию либо сведения о размещении этой информации в системе жилищного строительства (часть 6 статьи 15.5). При проектном финансировании банк направляет те же деньги на погашение кредита застройщика или на его залоговый счёт.

Ввод дома сам по себе не приводит к закрытию счёта. Банк перечисляет деньги застройщику после получения разрешения на ввод или сведений о его размещении в системе. На перечисление отводится до десяти рабочих дней. После этого защита эскроу прекращается, а за просрочку передачи ключей начисляется неустойка по статье 6.

Уступка и расторжение договора

При уступке прав по договору счёт эскроу переходит к новому участнику долевого строительства вместе с правами и обязанностями по договору счёта (часть 10 статьи 15.5). Открывать новый счёт покупателю переуступки не нужно.

Если договор расторгнут, деньги возвращаются дольщику, а не застройщику. Порядок и сроки описаны на странице статьи 9.

Похожие материалы

• Статья 15.4: привлечение денег через эскроу
• Статья 9: расторжение договора
• Как расторгнуть ДДУ пошагово
• 214-ФЗ: весь закон по статьям

Частые вопросы

Начисляются ли проценты на счёт эскроу?

Нет. Проценты на деньги на счёте эскроу не начисляются, и вознаграждение банку за счёт дольщика не выплачивается.

Когда вернут деньги со счёта эскроу?

Если договор расторгнут или дольщик от него отказался, банк возвращает деньги покупателю. Застройщику их перечисляют только после ввода дома.