<

Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства  

1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

2 — 4. Утратили силу с 1 января 2017 года. — Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ.

5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Комментарий к Статье 16 214-ФЗ

В статье установлены специальные правила государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства.

1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и Законом N 214-ФЗ.
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты РФ.

В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», актами Президента РФ и актами Правительства РФ, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», актов Президента РФ и актов Правительства РФ федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские юридические лица и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой (см. ст. 5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения.

4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 27 и п. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится на основании документов, предусмотренных п. 3 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и направленных в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, органами, указанными в п. 3 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Государственная регистрация прав Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта РФ, муниципальную казну, проводится без взимания государственной пошлины.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (см. ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Понятие и основания возникновения общей собственности установлены в ст. 244 гл. 16 «Общая собственность» ГК РФ. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

  • — общие помещения дома,
  • — несущие конструкции дома,
  • — механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (см. п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом могут образовать товарищества собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (см. ст. 291 ГК РФ).

До вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» товариществом собственников жилья является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца:

  • — межквартирные лестничные клетки, лестницы;
  • — лифты, лифтовые и иные шахты;
  • — коридоры, крыши, технические этажи и подвалы;
  • — ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
  • — механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • — прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства;
  • — иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию (см. ст. 7 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»)

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных Законом «О товариществах собственников жилья» пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (см. ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).

Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если соглашением домовладельцев не установлено иное. Доля участия домовладельца — собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца (см. ст. 9 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).

С 1 марта 2005 г. создание и деятельность товариществ осуществляется в соответствии с нормами гл. 13 (ст. 135 — 142) Жилищного кодекса РФ, правовое положение членов товарищества собственников жилья определено в гл. 14 (ст. 143 — 152) Жилищного кодекса РФ.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 — 48 Жилищного кодекса РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (см. ст. 135 Жилищного кодекса РФ).
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (см. ст. 136 Жилищного кодекса РФ).
Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 13 Жилищного кодекса РФ и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов (см. ст. 137 Жилищного кодекса РФ).
Товарищество собственников жилья обязано (см. ст. 138 Жилищного кодекса РФ):

1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 Жилищного кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных лиц, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 — 48 Жилищного кодекса РФ. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (см. ст. 139 Жилищного кодекса РФ).

 

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам гл. 13 Жилищного кодекса РФ (см. ст. 140 — 142 Жилищного кодекса РФ).

Другой комментарий к Ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

1. В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил особенности государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за участником долевого строительства.

Такая регистрация осуществляется с обязательным исполнением общих правил государственной регистрации прав на недвижимое имущество . В дополнение к этому законодатель установил ряд специальных правил . Особенности государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства разъясняются в соответствии с Инструкцией Минюста, которая обязательна к применению государственными регистраторами .

———————————

См.: ст. 16 — 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

См.: пункт 1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также части 2 — 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

См.: Приказ Минюста РФ от 9 июня 2005 года N 82.

С заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства обращается в Росреестр участник долевого строительства .

———————————

См.: часть 4 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

Вместе с заявлением по установленной форме участник представляет государственному регистратору:

1) подлинник договора участия в долевом строительстве ;

2) подписанный с застройщиком подлинник передаточного акта на объект долевого строительства.

———————————

См.: пункт 1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Дополнительно к этому основанием для государственной регистрации права частной собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства является разрешение на ввод в эксплуатацию здания, в котором такой объект расположен .

———————————

См.: часть 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

Для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за участником долевого строительства необходимо наличие следующих юридических фактов:

  • — здание, в котором расположен объект долевого строительства, введено в эксплуатацию в установленном законом порядке и разрешение на ввод в эксплуатацию представлено государственному регистратору ;
  • — объект долевого строительства передан участнику долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче такого объекта и этот документ представлен государственному регистратору ;
  • — договор участия в долевом строительстве сохранил юридическую силу и представлен государственному регистратору ;
  • — объект долевого строительства поставлен на государственный кадастровый учет и оформлен кадастровый паспорт на такой объект .

———————————

См.: ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

См.: пункт 3 ст. 43 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года.

Функции по государственному кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрации прав на такие объекты переданы в Росреестр РФ. Однако государственные регистраторы кадастровым учетом помещений не занимаются, эту работу выполняют подконтрольные Росреестру РФ федеральные земельные палаты . Обычно кадастровые паспорта на построенные помещения оформляет застройщик по договору с кадастровым инженером.

———————————

См.: Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2010 N П/93.

После получения кадастровых паспортов стороны подписывают передаточные акты на помещения в соответствии с кадастровыми данными. Если площадь объекта долевого строительства согласно кадастровому паспорту оказалась больше или меньше той площади, которая указана в договоре участия в долевом строительстве при его заключении, то стороны сделки вносят дополнительным соглашением изменения в договор. В зависимости от таких изменений либо застройщик возвращает инвестору неосновательно полученные денежные средства за недостающие метры, либо инвестор доплачивает застройщику инвестиции за дополнительные метры. Обычно погрешность может составлять до трех метров.

В деловой практике возникают ситуации, когда застройщик не исполняет своих обязательств, не завершает вовремя строительство здания. Порядок государственной регистрации права собственности инвестора на объект долевого строительства в этом случае законом прямо не регулируется. Подчеркнем, что до тех пор пока застройщик не получил разрешение на ввод в эксплуатацию, недостроенное здание квалифицируется с точки зрения гражданского права как объект незавершенного строительства .

———————————

См.: ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство . Застройщик обязан в случае, предусмотренном Законом N 214-ФЗ, зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства . В остальных случаях это его право, а не обязанность.

———————————

См.: пункт 2 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

См.: пункт 5 ст. 13 Закона.

Комментируемый Закон не применяется к случаям, когда застройщик не имеет правоустанавливающих документов на земельный участок, позволяющих его застройку, или разрешения на строительство . В этом случае строящееся здание квалифицируется как самовольная постройка .

———————————

См.: пункт 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

См.: ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Это правило не применяется в отношении объектов незавершенного строительства, которые строятся застройщиками на территории публичных земель на основании контрактов, заключенных до 01.01.2011 с органами государственной власти (органами местного самоуправления, государственными или муниципальными учреждениями, унитарными предприятиями). Такие объекты незавершенного строительства в силу Закона находятся в общей долевой собственности сторон этого контракта .

———————————

См.: пункт 3 ст. 3 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Верховный Суд РФ разъяснил, что подлежат удовлетворению требования инвесторов о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме, если:

1) инвестор оплатил застройщику инвестиции;

2) квартира поставлена на государственный кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства;

3) инвестор получил от застройщика ее по передаточному акту .

———————————

См.: пункт 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

Логика суда, очевидно, в данном случае сводится к тому, что в гражданском праве нет запрета на квалификацию в качестве объекта незавершенного строительства различных частей недостроенных зданий, в том числе квартир. Проще говоря, при таком юридическом подходе суд допускает в качестве разновидностей объектов незавершенного строительства:

1) не завершенные строительством здания;

2) не завершенные строительством сооружения;

3) не завершенные строительством строения;

4) не завершенные строительством квартиры;

5) не завершенные строительством нежилые помещения, включая помещения общего пользования в недостроенных многоквартирных домах.

Однако подобный подход, несмотря на то что создает дополнительные гарантии защиты прав инвесторов, создает ряд юридических проблем. Во-первых, как отмечалось выше, застройщик обязан в предусмотренном Законом случае зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства . Если за инвестором до этой даты будет признано в судебном порядке право собственности на не завершенную строительством квартиру, то застройщик не вправе будет исполнять такую обязанность, по крайней мере в отношении указанной недостроенной квартиры.

———————————

См.: пункт 5 ст. 13 Закона.

Во-вторых, как подчеркивалось ранее, в отношении контрактов на строительство здания, заключенных до 01.01.2011 застройщиком с органами государственной власти (органами местного самоуправления, государственными или муниципальными учреждениями, унитарными предприятиями), этот подход применяться не может, так как правом на объект незавершенного строительства в силу закона обладают стороны этого контракта, а не инвестор.

В-третьих, даже получив право собственности на не завершенную строительством квартиру в недостроенном здании, инвестор не вправе владеть и пользоваться ею для целей проживания и может выполнить только два связанных с ней юридических действия:

1) отчуждение другому лицу (продажа, дарение, наследование и т.д.);

2) ввод в эксплуатацию здания.

При этом ввод здания в эксплуатацию допускается, если инвестор будет обладать правами на землю под недостроенным зданием и сможет получить разрешение на строительство, позволяющее выполнить остаток строительных работ. Как мы понимаем, на практике это совершенно исключено. В классической ситуации застройщик обладает правом собственности или правом аренды на застроенный участок. Это право находится в силу Закона N 214-ФЗ в ипотеке у участников долевого строительства. В случае нарушения сроков передачи объекта долевого строительства на них обращается взыскание по требованию залогодержателей . Если же считать, что после государственной регистрации права собственности инвестора на не завершенную строительством квартиру в недостроенном здании к инвестору по аналогии переходит право использования участка под таким объектом , то возникает патовая ситуация. Кроме того, следует признать, что судебное решение по такому делу должно приниматься исключительно при условии участия в деле в качестве третьих лиц всех иных инвесторов, являющихся залогодержателями прав на застраиваемый земельный участок. Иначе нарушаются их процессуальные права , что может являться основанием для отмены судебного решения, так как суд принимает решение об их правах при отсутствии факта их привлечения к участию в судебном деле .

———————————

См.: ст. 14 Закона.

См.: ст. 6 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 ст.

552 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 43 Гражданского процессуального кодекса РФ.

См.: пункт 4 ст. 330, ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Таким образом, даже зарегистрировав свои права на не завершенную строительством квартиру на основании судебного решения, инвестор не решает своих проблем и получает актив, обладающий низкой ликвидностью, который нельзя использовать по назначению.

Кроме того, до конца не ясно, как подобный подход будет соотноситься с нормами законодательства о банкротстве застройщиков. Напомним, что часть инвесторов, являющихся кредиторами застройщика, вправе заявить требования о передаче квартир, а не о выплате денежных средств . В этом случае такие кредиторы создают жилищно-строительный кооператив, которому может быть передан судом объект незавершенного строительства, а также земельный участок под ним на праве собственности в виде отступного для завершения строительства .

———————————

См.: ст. 201.6 — 201.7 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

См.: пункт 14 ст. 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

Очевидно, если кто-то из инвесторов успеет зарегистрировать свои права собственности на не завершенные строительством квартиры в недостроенном здании, строительный объект передается в собственность кооператива за вычетом таких недостроенных квартир. Каким образом далее будут урегулированы правоотношения инвестора и кооператива, до конца не ясно. В действующем законодательстве РФ ответов на этот вопрос нет.

Соответственно, можно прийти к выводу, что подобная практика в юридическом смысле выглядит тупиковой. Нужны другие, более эффективные, понятные и простые юридические решения, позволяющие защитить интересы инвесторов, с одной стороны, а с другой стороны, завершить строительство быстро и эффективно в случае банкротства застройщика.

2. В части 2 комментируемой статьи законодатель установил документы, на основании которых может быть приобретено участником долевого строительства право частной собственности на объект долевого строительства.

Первым таким документом является разрешение на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположен объект долевого строительства.

«Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации» .

———————————

См.: часть 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Этот документ выдается застройщику органом государственной власти или местного самоуправления, который выдавал застройщику разрешение на строительство . К заявлению о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию прилагаются документы, указанные в законе .

———————————

См.: часть 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

См.: часть 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

   Срок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию — десять дней . После его получения застройщик обязан в течение 10 рабочих дней передать в Росреестр оригинал или нотариально удостоверенную копию разрешения на ввод в эксплуатацию здания . Какая-либо конкретная гражданско-правовая или административная ответственность застройщика за неисполнение этого действия Законом N 214-ФЗ не предусмотрена.

 

Вторым необходимым документом является передаточный акт на объект долевого строительства или иной документ о его передаче . Передаточный акт должен быть подписан со стороны застройщика, а также со стороны участника долевого строительства. В случае уклонения или необоснованного отказа участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик вправе составить передаточный акт в одностороннем порядке .

———————————

См.: часть 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

При этом законодатель не уточнил, в каком порядке в данном случае может быть осуществлена государственная регистрация права собственности за участником долевого строительства. Ведь участник долевого строительства или его наследники вправе обращаться за государственной регистрацией права частной собственности на объект долевого строительства только после подписания совместно с застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства . Если факта подписания двустороннего документа нет и застройщик составит односторонний передаточный акт , участник долевого строительства, по сути, лишается возможности зарегистрировать свое право собственности на объект долевого строительства без судебных разбирательств.

———————————

См.: часть 4 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Кроме указанных выше документов для государственной регистрации права частной собственности на объект долевого строительства потребуется представить:

  • — заявление о государственной регистрации, подписанное участником долевого строительства ;
  • — подлинник договора участия в долевом строительстве ;
  • — кадастровый паспорт на объект долевого строительства;
  • — документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права, а также документ об уплате госпошлины за государственный кадастровый учет объекта долевого строительства;
  • — документ, удостоверяющий личность заявителя (для физических лиц).

———————————

Часть 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

Пункт 1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположен объект долевого строительства, застройщик обязан в течение десяти рабочих дней передать этот документ либо его нотариально удостоверенную копию в Росреестр.

Каких-либо конкретных санкций за нарушение застройщиком этого обязательства в Законе N 214-ФЗ не предусмотрено. Без представления в Росреестр РФ этого документа в государственной регистрации права собственности участника долевого строительства будет отказано .

———————————

См.: пункт 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. В части 4 комментируемой статьи установлен порядок обращения участника долевого строительства или его наследников за государственной регистрацией права частной собственности на объект долевого строительства.

Такое обращение допускается только после подписания, с одной стороны, застройщиком, а с другой стороны, участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу комментируемой правовой нормы в случае отсутствия факта подписания застройщиком и участником долевого строительства двустороннего передаточного документа на объект долевого строительства участник долевого строительства не имеет права на обращение в Росреестр за государственной регистрацией права собственности на этот объект.

Одним из недостатков комментируемой правовой нормы является то обстоятельство, что она не регулирует правоотношения участника долевого строительства и Росреестра РФ в случае составления застройщиком одностороннего передаточного акта в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ . Разрешения подобной конфликтной и вполне вероятной ситуации, очевидно, следует ожидать от суда. При возбуждении производства по судебному делу на стадии предварительных слушаний инвестору для защиты своих интересов потребуется обязать застройщика представить в суд односторонний документ о передаче помещения для приобщения к материалам дела.

———————————

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

5. Комментируемая правовая норма включена в Закон N 214-ФЗ в полном соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ .

———————————

См.: часть 1 ст. 36, ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащая конкретному участнику долевого строительства, является результатом соотношения общей площади объекта долевого строительства в многоквартирном доме с общей площадью всех других квартир и продаваемых нежилых помещений в нем .

———————————

См.: часть 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

К общему имуществу многоквартирного дома относится имущество, указанное в законе . Под многоквартирным домом в комментируемой правовой норме следует понимать «совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме» .

———————————

См.: часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

См.: часть 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

При этом многоквартирный дом должен содержать в себе элементы общего имущества в соответствии с жилищным законодательством РФ.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть отчуждена отдельно от права собственности на объект долевого строительства, то есть не является самостоятельным объектом гражданского права, не может быть самостоятельным объектом сделок. Право на эту долю следует за правом собственности на объект долевого строительства в любых сделках по отчуждению такого объекта.

Правило об одновременной государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество и права собственности на объект долевого строительства дублирует уже имеющиеся в действующем законодательстве РФ положения .

———————————

См.: пункт 2 ст. 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Свои разъяснения по вопросу регулирования отношений собственников помещений в здании дал Высший Арбитражный Суд РФ .

СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ