Статья 21.2 закона 214-ФЗ: как фонд субъекта РФ передаёт квартиру дольщику

Статья 21.2 закона 214-ФЗ определяет, как фонд субъекта Российской Федерации передаёт квартиру в доме, который он достроил за обанкротившегося застройщика. Приёмка идёт по правилам статьи 8, но срок передачи и ответственность за прежнюю просрочку устроены иначе.

Статья 21.2 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 27 сентября 2026 года.

1. Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственности за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2. Передача объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. После передачи Фондом субъекта Российской Федерации объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта Фонд субъекта Российской Федерации в срок не позднее десяти рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства направляет в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект долевого строительства в электронной форме. При этом Фонд субъекта Российской Федерации осуществляет действия, установленные частью 6 статьи 16 настоящего Федерального закона.

3. Фонд субъекта Российской Федерации не позднее чем за один месяц до даты начала передачи объекта долевого строительства и принятия его участником долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный указанным сообщением срок.

4. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от Фонда субъекта Российской Федерации составления акта, в котором указывается несоответствие качества объекта долевого строительства условиям договора и (или) одному из обязательных требований, указанных в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения Фондом субъекта Российской Федерации обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

5. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 3 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 4 настоящей статьи) Фонд субъекта Российской Федерации по истечении двух месяцев со дня получения участником долевого строительства указанного в части 3 настоящей статьи сообщения вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если Фонд субъекта Российской Федерации обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 3 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо, которым было направлено указанное сообщение, возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

6. Положения настоящей статьи применяются при исполнении Фондом субъекта Российской Федерации перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», обязательств застройщика, которые были переданы Фонду субъекта Российской Федерации в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 указанного Федерального закона.

Срок передачи и просрочка застройщика

Для фонда закон устанавливает собственный срок. Квартиру он обязан передать не позднее трёх лет со дня, когда арбитражный суд вынес определение по пункту 3 статьи 201.15-2 закона о банкротстве. За нарушение срока, которое допустил застройщик до передачи дома фонду, фонд не отвечает (часть 1). Взыскать с фонда неустойку за этот период нельзя.

Как фонд сообщает о готовности квартиры

Не позднее чем за месяц до начала передачи фонд направляет дольщику сообщение о завершении строительства и готовности квартиры. В том же сообщении он предупреждает о последствиях отказа от приёмки. Письмо отправляют заказным с описью вложения и уведомлением о вручении по почтовому адресу, который указал дольщик, либо вручают лично под расписку. Получив сообщение, дольщик обязан приступить к приёмке в указанный в нём срок (часть 3).

Письмо, вернувшееся из-за отсутствия дольщика по указанному адресу, даёт фонду такое же право на односторонний акт, как и полученное (часть 5). Поэтому о смене почтового адреса фонду сообщают заранее.

Недостатки квартиры и отказ от подписания акта

До подписания передаточного акта дольщик вправе потребовать от фонда составить акт о несоответствии качества квартиры договору или обязательным требованиям из части 1 статьи 7. Он вправе отложить подписание передаточного акта, пока фонд не исполнит обязанности по части 2 статьи 7, например не устранит недостатки (часть 4).

Односторонний акт

Если дольщик уклоняется от приёмки или отказывается от неё без оснований из части 4, фонд по истечении двух месяцев со дня получения сообщения вправе составить односторонний акт. С этого дня риск случайной гибели квартиры переходит к дольщику. Односторонний акт допустим, только если фонд знает о получении сообщения или письмо вернулось из-за отказа в получении либо отсутствия адресата (часть 5).

Регистрация права собственности

После передачи квартиры и её кадастрового учёта фонд не позднее десяти рабочих дней со дня подписания акта сам направляет в Росреестр электронное заявление о регистрации права собственности дольщика (часть 2 в редакции закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ). При этом фонд совершает те же действия, что и застройщик по части 6 статьи 16.

Правила статьи действуют для участников строительства с требованиями о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений из подпункта 3.1 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве (часть 6).

Похожие материалы

• Статья 21.1: фонд субъекта РФ
• Статья 8: передача и приёмка квартиры
• Статья 7: гарантия качества
• Статья 16: регистрация права собственности
• Банкротство застройщика: что делать дольщику

Частые вопросы

В какой срок фонд обязан передать квартиру?

Не позднее трёх лет со дня вынесения арбитражным судом определения по пункту 3 статьи 201.15-2 закона о банкротстве.

Кто отвечает за просрочку, допущенную застройщиком до передачи дома фонду?

Фонд за эту просрочку не отвечает, так прямо сказано в части 1 статьи 21.2. Взыскать с него неустойку за период до передачи обязательств фонду нельзя.