О чём статья 5 простыми словами
Статья 5 закона 214-ФЗ про деньги: сколько вы платите застройщику и как эта сумма считается. Звучит просто, но именно тут прячется пара ловушек, из-за которых дольщики теряют деньги или попадают на расторжение договора. Разберём, из чего складывается цена, когда её можно поменять, в какой момент вообще платить и чем грозит просрочка с вашей стороны.
Статья 5 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
1.1. В договоре участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указывается цена договора в отношении индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором осуществляется строительство индивидуального жилого дома, в случае, если такой земельный участок находится в собственности застройщика, а также размер затрат на строительство (создание) общего имущества, определяемый в соответствии со статьей 23.6 настоящего Федерального закона, которые подлежат возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства. Договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) площади земельного участка, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
3. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Из чего складывается цена
Цена договора это сумма, которую вы платите за свой объект. Закон разрешает записать её двумя способами: твёрдой суммой или как цену за квадратный метр, умноженную на площадь. Второй вариант сейчас встречается чаще, и с ним связан нюанс про балконы и лоджии.
Для квартир с лоджией, балконом, верандой или террасой цену часто считают по приведённой площади. Это общая площадь квартиры плюс площадь балкона или лоджии, но с понижающим коэффициентом. Проще говоря, балкон в метраже учитывается, но не как полноценный жилой метр. Когда сравниваете цену в разных ДДУ, всегда смотрите, от какой площади её считают: цифра за метр может выглядеть одинаково, а итог отличаться.
Когда цену можно изменить
По умолчанию цена фиксированная. Поменять её после подписания получится, только если в самом договоре прописана такая возможность, а заодно указаны случаи и условия изменения. Чаще всего речь о перерасчёте по итогам обмеров: если фактическая площадь оказалась больше или меньше проектной, стороны доплачивают или возвращают разницу. Если механизма изменения цены в вашем ДДУ нет, требовать доплату «потому что всё подорожало» застройщик не вправе.
Когда платить: только после регистрации
Это правило бережёт ваши деньги, и его стоит запомнить. Платить по ДДУ нужно после государственной регистрации договора и безналично (часть 3). Пока договор не зарегистрирован в Росреестре, отдавать деньги опасно: незарегистрированный ДДУ не защищает от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик торопит внести оплату до регистрации, это повод насторожиться и проверить, что с документами.
Если платёж просрочили вы
Статья 5 защищает обе стороны. Стоит задержать оплату, и у застройщика появляются рычаги. При единовременной оплате просрочка дольше двух месяцев даёт ему право в одностороннем порядке отказаться от договора (через статью 9). При оплате частями основанием станет либо та же просрочка свыше двух месяцев, либо систематические задержки, то есть больше трёх раз за двенадцать месяцев. Плюс за каждый день просрочки вы платите застройщику неустойку: 1/300 ставки рефинансирования от просроченной суммы. Если деньги задерживаются, разумнее заранее договориться с застройщиком письменно, а не ставить его перед фактом.
Что проверить дольщику в цене договора
- От какой площади считается цена: от общей или от приведённой (с балконами по коэффициенту).
- Есть ли пункт о перерасчёте по обмерам и в какую сторону он работает.
- Прописан ли вообще механизм изменения цены, или она твёрдая.
- Порядок и сроки платежей, чтобы случайно не уйти в просрочку и не подставиться под расторжение.
Частые вопросы
Можно ли платить по ДДУ до регистрации договора?
Нет. Оплата производится после государственной регистрации договора и безналично (часть 3 статьи 5). До регистрации платить рискованно: такой договор не защищает от двойной продажи квартиры.
Может ли застройщик повысить цену после подписания ДДУ?
Только если в договоре прямо предусмотрена возможность изменения цены, а также случаи и условия. Нет такого пункта, значит в одностороннем порядке поднять цену застройщик не вправе. Отдельный случай это перерасчёт по фактическим обмерам, если он прописан в договоре.
Что будет, если просрочить платёж по ДДУ?
При единовременной оплате просрочка больше двух месяцев, а при оплате частями систематические задержки дают застройщику право отказаться от договора (статья 9). Плюс начисляется неустойка 1/300 ставки рефинансирования за каждый день от просроченной суммы.
Спор с застройщиком по цене или оплате?
Если застройщик требует доплату не по договору, спорно считает метраж или грозит расторжением, адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович разберёт ваш ДДУ и поможет: проверка условий о цене, претензия, защита в суде.
Телефон: +7 926 144-94-84. Записаться на консультацию.
