О чём статья 11 простыми словами
Статья 11 закона 214-ФЗ про переуступку, она же цессия. Это когда дольщик не дожидается дома, а продаёт свои права по ДДУ другому человеку. Для покупателя новостройки это частый способ зайти в хороший дом, когда квартиры от застройщика уже разобраны. Но у переуступки жёсткие условия, и если их нарушить, сделка повиснет. Разберём, когда переуступка возможна и что проверить.
Статья 11 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.
Когда переуступка возможна
Окно узкое. Переуступить права по ДДУ можно с момента государственной регистрации договора и до того, как подписан акт приёма-передачи квартиры (часть 2). Логика простая: пока квартира не передана, у вас на руках именно право требования по ДДУ, его и уступают. После акта передавать по статье 11 уже нечего. Квартира становится вашей собственностью, и продаётся она как обычная недвижимость, по другим правилам.
Два условия, без которых уступка не пройдёт
Первое: продавец должен полностью оплатить цену договора застройщику, либо уступка идёт одновременно с переводом долга на нового дольщика (часть 1). То есть переуступить «недоплаченный» ДДУ, не разобравшись с остатком, нельзя. Второе: соглашение об уступке регистрируется в Росреестре, как и сам ДДУ. Без регистрации права к покупателю не переходят.
На что смотреть покупателю переуступки
- Подтверждение, что продавец полностью расплатился с застройщиком: справка застройщика об отсутствии задолженности.
- Зарегистрирован ли исходный ДДУ и пройдёт ли регистрацию само соглашение об уступке.
- Не подписан ли уже акт приёма-передачи: после него переуступка по статье 11 невозможна.
- Нужно ли согласие застройщика на уступку: это часто прописано в самом ДДУ.
- Если продавец юридическое лицо: по закону цену уступки платят только после регистрации соглашения (часть 3), не раньше.
Частые вопросы
До какого момента можно переуступить права по ДДУ?
С момента государственной регистрации ДДУ и до подписания акта приёма-передачи объекта (часть 2 статьи 11). После подписания акта квартира уже в собственности, и продаётся она как обычная недвижимость.
Можно ли переуступить ДДУ, если он оплачен не полностью?
Только одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке Гражданского кодекса (часть 1 статьи 11). Если долг не переводится, сначала нужно полностью оплатить цену договора застройщику.
Нужно ли регистрировать договор переуступки?
Да, соглашение об уступке прав по ДДУ регистрируется в Росреестре, права переходят с момента регистрации. Исключение: договор уступки уже присуждённой неустойки или штрафа регистрировать не нужно (часть 5 статьи 11).
Покупаете или продаёте квартиру по переуступке?
Переуступка это сделка с подводными камнями: долг продавца, согласие застройщика, регистрация. Адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович проверит ДДУ и соглашение об уступке и сопроводит сделку, чтобы права точно перешли к вам.
Телефон: +7 926 144-94-84. Записаться на консультацию.
