О чём статья 10 простыми словами
Статья 10 закона 214-ФЗ отвечает на самый денежный вопрос: что вообще можно взыскать с застройщика, который нарушил договор. Именно тут в 2024 году правила переписали, поэтому половина статей в интернете сейчас вводит в заблуждение. Ниже по пунктам: какие санкции предусмотрены, какой теперь штраф, когда платят за моральный вред и почему по отделке действует отдельный потолок.
Статья 10 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)
1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
2. Моральный вред, причиненный гражданину — участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина — участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином — участником долевого строительства убытков.
3. При удовлетворении судом требований гражданина — участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина — участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина — участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
4. При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Что можно взыскать, а чего теперь нельзя
Первое правило статьи 10: с застройщика взыскивают только те неустойки, штрафы, пени и проценты, которые прямо названы в самом 214-ФЗ или в вашем договоре. Раньше дольщики добивали застройщика санкциями из Закона о защите прав потребителей. Сейчас так не выйдет: чего нет в 214-ФЗ, то суд и не присудит. Зато убытки сверх неустойки взыскать можно, причём в полном объёме.
Штраф: был 50 процентов, стал 5
Тут ошибаются чаще всего. Долгое время с застройщика брали штраф 50 процентов от присуждённой суммы за то, что он не выполнил требование добровольно. С 1 сентября 2024 года для долевого строительства ввели специальный штраф, и он в десять раз меньше: 5 процентов (часть 3 статьи 10).
Но есть нюанс, который часто решает исход. Конституционный суд в постановлении от 14.04.2026 № 24-П указал: смотреть нужно не на дату договора, а на то, когда возникло право на штраф. Отказал застройщик или промолчал по претензии до 1 сентября 2024 года, есть крепкая позиция требовать прежние 50 процентов. Если это случилось позже, остаётся 5.
Моральный вред
Его сохранили. Когда застройщик виноват и нарушил права дольщика-гражданина, суд взыскивает компенсацию морального вреда, и считают её отдельно от имущественных сумм (часть 2 статьи 10). Размер определяет суд, жёсткой формулы нет. Поэтому в иске и нужно показать, как именно просрочка или дефекты ударили по человеку и его семье.
Потолок 3 процента по дефектам отделки
Свежее правило из части 4 статьи 10. По требованиям из-за недостатков отделки, окон, дверей и сантехники общая сумма, которую можно взыскать с застройщика, не может быть больше 3 процентов цены договора. В этот потолок попадает всё разом: и уменьшение цены, и возмещение расходов на ремонт, и неустойка с процентами по этим дефектам.
Тут две оговорки. Во-первых, лимит не трогает неустойку за просрочку передачи квартиры (статья 6) и не касается денег, которые вам возвращают при расторжении договора. Во-вторых, применяется он по правам, возникшим с 1 января 2025 года. Если ваше требование по дефектам сформировалось раньше, лимит 3 процента можно оспаривать.
Что это меняет для дольщика
Если коротко: теперь 214-ФЗ сам, без оглядки на Закон о защите прав потребителей, говорит, что и сколько можно взыскать с застройщика. Потребительский закон работает только там, где 214-ФЗ молчит. Из-за этого исход дела сильно завязан на даты: когда подписан договор, когда вы заявили требование, когда возникло право на штраф. Ошибка в датах и основаниях стоит дороже всего, поэтому расчёт лучше доверить юристу.
Частые вопросы
Какой штраф можно взыскать с застройщика по 214-ФЗ?
С 1 сентября 2024 года по долевому строительству действует специальный штраф 5 процентов от присуждённой судом суммы (раньше применяли 50 процентов по Закону о защите прав потребителей). По требованиям, право на которые возникло до этой даты, по позиции Конституционного суда можно претендовать на прежние 50 процентов.
Можно ли взыскать с застройщика моральный вред?
Да, если застройщик виноват. Компенсацию определяет суд, отдельно от возмещения имущественного вреда (часть 2 статьи 10). На размер влияет то, насколько серьёзно нарушение задело дольщика.
На что распространяется лимит 3 процента?
На требования из-за недостатков отделки, окон, дверей и сантехники: всё вместе не больше 3 процентов цены договора (часть 4 статьи 10). На неустойку за просрочку передачи и на возврат денег при расторжении он не действует. Применяется по правам, возникшим с 1 января 2025 года.
Застройщик нарушил договор?
Если застройщик просрочил передачу, отказал по гарантии или не платит добровольно, адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович ведёт такие споры по 214-ФЗ: расчёт неустойки, штрафа и компенсаций по действующим правилам, досудебная претензия и суд.
Телефон: +7 926 144-94-84. Записаться на консультацию.
