Статья 3 214-ФЗ: когда можно привлекать деньги дольщиков

О чём статья 3 простыми словами

Статья 3 закона 214-ФЗ определяет, при каких условиях застройщик вправе брать деньги дольщиков. Сначала застройщик подтверждает, что он реальный, обладает разрешением, землёй и деньгами, и только потом ему можно собирать средства людей. А если деньги взяли без права, у гражданина есть серьёзный довод в свою пользу, о нём в конце. Статья большая, поэтому ниже ключевые положения и понятный разбор.

Статья 3 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 20 сентября 2026 года.

Ниже даны извлечения. Приведены части, которые касаются прав участника долевого строительства, полный текст статьи есть в законе по ссылке выше.

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории (далее — несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанных в настоящей части объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по нескольким договорам о комплексном развитии территории.

1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

2. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:

1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;

1.1) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства. Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации;

1.2) наличие на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2.3 настоящей статьи, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства;

1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;

1.4) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона;

1.6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;

1.7) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

1.8) застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости;

2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;

3) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом;

4) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;

5) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;

6) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);

7) у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику — юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято либо не истек установленный законодательством Российской Федерации срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

8) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 настоящего Федерального закона;

9) наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федеральное закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

4. Застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее — компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и машино-места, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Как проверить, вправе ли застройщик брать деньги

Законность привлечения денег по договору участия в долевом строительстве зависит от трёх условий. Все они проверяются по открытым источникам.

Получено разрешение на строительство.
Проектная декларация размещена в системе жилищного строительства.
Оформлены права на земельный участок: собственность, аренда или субаренда.

К этому добавляются требования к самому застройщику из статьи 3 и статьи 2. Нужен опыт участия в строительстве многоквартирных домов не менее трёх лет и общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров, причём засчитывается опыт самого общества, его основного общества или другого дочернего общества этого основного общества. К ним добавляются отсутствие процедуры банкротства и недоимок по обязательным платежам, а также указание на специализированного застройщика в наименовании.

Что будет, если деньги привлекали без права

Часть 3 статьи 3 предусматривает для гражданина, чьи деньги привлекли с нарушением, право потребовать немедленного возврата денег, уплаты в двойном размере процентов по статье 395 Гражданского кодекса и возмещения сверх суммы процентов причинённых убытков.

Отдельно закон запрещает привлекать деньги граждан для строительства жилья иначе, чем по договору участия в долевом строительстве или через жилищно-строительный кооператив в случаях, прямо названных законом. Выпуск жилищных сертификатов исключён из перечня способов с 1 июля 2018 года. Предварительный договор купли-продажи, договор займа с последующим зачётом и вексельные схемы под запрет как раз и подпадают.

Эскроу или компенсационный фонд

Способ защиты денег тоже определяется на входе. По проектам, где разрешение на строительство получено с 1 июля 2019 года, расчёты идут через счета эскроу (статьи 15.4 и 15.5). По более ранним проектам застройщик платил отчисления в компенсационный фонд, и дольщик защищён через него.

Договор называет применённый способ прямо. Одно из этих условий обязательно указывается в нём по пункту 5 части 4 статьи 4, второй источник сведений — проектная декларация.

Частые вопросы

Когда застройщик вправе привлекать деньги дольщиков?

Только после трёх условий из части 1 статьи 3: получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация и зарегистрировано право застройщика на землю (собственность или аренда). Плюс застройщик должен отвечать требованиям части 2 (финансовая устойчивость, отсутствие банкротства и так далее).

Что делать, если деньги привлекли без права на это?

Гражданин вправе потребовать немедленного возврата всей переданной суммы, процентов по статье 395 ГК РФ в двойном размере и возмещения убытков сверх процентов (часть 3 статьи 3).

Обязателен ли эскроу-счёт?

По новым проектам деньги дольщиков, как правило, размещаются на счетах эскроу в уполномоченном банке (часть 1.2 статьи 3 и статья 15.4). Застройщик получает их только после ввода дома, что защищает деньги дольщика, в том числе при банкротстве застройщика.

Сомневаетесь, законно ли застройщик собирает деньги?

Если застройщик берёт деньги до разрешения или декларации, предлагает серую схему вместо ДДУ с эскроу или не отвечает требованиям закона, адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович проверит схему и поможет вернуть средства: анализ документов, претензия, суд.

Телефон: +7 926 144-94-84. Записаться на консультацию.

Статья 3 ФЗ-214: когда застройщик вправе привлекать деньги дольщиков