Статья 23.6 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 27 сентября 2026 года.

1. Строительство (создание) объектов, указанных в части 4.3 статьи 4 настоящего Федерального закона, которые будут входить в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения строительства (создания) общего имущества на такое имущество возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства.

2. Строительство (создание) объектов, указанных в части 4.3 статьи 4 настоящего Федерального закона, которые не будут входить в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения строительства (создания) указанных объектов они безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность.

3. После завершения строительства (создания) указанного в части 1 настоящей статьи общего имущества право общей долевой собственности на такое имущество возникает у участников долевого строительства на основании соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, заключаемого с застройщиком в соответствии с частью 7 настоящей статьи.

4. Указанное в части 2 настоящей статьи имущество подлежит безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, если обязательство по передаче такого имущества в государственную или муниципальную собственность и порядок осуществления этой передачи предусмотрены соглашением с уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, договором о комплексном развитии территории, заключенным в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности застройщиком с уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

5. В отношении объектов, указанных в части 4.3 статьи 4 настоящего Федерального закона, затраты на создание которых возмещаются частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) состав указанных объектов;

2) сведения о том, в чью собственность подлежат передаче указанные объекты с учетом положений частей 3 и 4 настоящей статьи.

6. В отношении объектов, указанных в части 4.3 статьи 4 настоящего Федерального закона, в проектную декларацию включается следующая информация:

1) состав указанных объектов;

2) планируемые размеры затрат на создание указанных объектов;

3) сведения об указанных в части 4 настоящей статьи договоре о комплексном развитии территории, иных заключенных застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления договоре или соглашении.

7. Соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество должно быть заключено застройщиком и участником долевого строительства при заключении договора участия в долевом строительстве. Указанное соглашение является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве и должно содержать:

1) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;

2) порядок определения доли в праве общей долевой собственности на такие объекты в соответствии с частью 9 настоящей статьи;

3) информацию о налоговых и об иных обязательствах собственников объектов, входящих в состав общего имущества, установленных законодательством Российской Федерации.

8. Правительством Российской Федерации утверждается примерная форма соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество.

9. В случае, указанном в части 3 настоящей статьи, размер доли участника долевого строительства в праве общей собственности участников долевого строительства, заключивших с застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяется пропорционально доле общей площади земельного участка, на котором планируется строительство (создание) индивидуального жилого дома в соответствии с договором.

Какие объекты относятся к общему имуществу

Состав общего имущества определён в части 4.3 статьи 4. К нему относятся объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки в границах комплекса, если ими пользуются только собственники домов. Закон приводит примеры: котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, тротуары, детские и спортивные площадки, парковки, площадки для мусорных контейнеров.

Кому переходят объекты после завершения строительства

Объекты, которые войдут в общее имущество, строят при условии, что после завершения на них возникает право общей долевой собственности участников долевого строительства (часть 1). Объекты, которые в общее имущество не войдут, застройщик вправе строить при условии их безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность (часть 2). Передать такое имущество застройщик обязан, если это предусмотрено соглашением с органом власти или местного самоуправления либо договором о комплексном развитии территории (часть 4).

Что должно быть в договоре и проектной декларации

Если затраты на такие объекты хотя бы частично оплачивают дольщики, в договоре должны быть указаны состав объектов и то, в чью собственность они перейдут (часть 5). В проектной декларации застройщик раскрывает состав объектов, планируемые затраты на них и сведения о договоре или соглашении с органом власти (часть 6).

Одновременно с договором долевого участия застройщик и дольщик заключают соглашение о возникновении доли в праве на общее имущество. Соглашение входит в договор как его неотъемлемая часть и содержит перечень объектов, порядок расчёта доли и сведения о налоговых и иных обязанностях собственников (часть 7). Правительство Российской Федерации утверждает примерную форму соглашения (часть 8).

Как считается доля

Доля участника в общем имуществе пропорциональна доле площади земельного участка, на котором по договору строится его дом (часть 9). При продаже дома доля в общем имуществе переходит к покупателю вместе с домом и участком, отдельно её продать нельзя (часть 4.4 статьи 4).

Обязательные условия договора должны соответствовать проектной декларации на момент его заключения (часть 4.1 статьи 4). Поэтому до подписания перечень объектов в соглашении сверяют с декларацией.

Похожие материалы

• Статья 4: обязательные условия ДДУ
• Статья 19: проектная декларация
• Статья 8: передача и приёмка
• 214-ФЗ: весь закон по статьям

Частые вопросы

Кому принадлежат проезды и площадки в малоэтажном комплексе после стройки?

Если они входят в общее имущество, у участников долевого строительства возникает на них право общей долевой собственности. Объекты вне общего имущества застройщик безвозмездно передаёт в государственную или муниципальную собственность.

Как определяется доля в общем имуществе посёлка?

Пропорционально доле площади земельного участка, на котором по договору строится дом участника (часть 9 статьи 23.6).

Сообщение Статья 23.6 закона 214-ФЗ: общее имущество малоэтажного жилого комплекса появились сначала на СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ.

Статья 23.5 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 27 сентября 2026 года.

1. Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется контролирующим органом.

2. Предметом регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости является соблюдение лицами, привлекающими денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязательных требований, установленных настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

3. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости плановые контрольные (надзорные) мероприятия не проводятся, может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).

4. Организация и осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулируются положениями Федерального закона от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

5. Региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Кто контролирует и что проверяет

Контроль ведёт контролирующий орган региона (часть 1). Он проверяет, соблюдают ли обязательные требования закона 214-ФЗ и принятых по нему актов все, кто привлекает деньги участников долевого строительства (часть 2). Высший исполнительный орган власти региона утверждает положение о контроле (часть 5).

Плановых проверок нет

Плановые контрольные мероприятия по этому виду контроля не проводятся. Орган выявляет нарушения наблюдением за соблюдением обязательных требований и по его итогам может выдать предписание об их устранении (часть 3). Закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ определяет остальной порядок контроля (часть 4).

Как дольщику использовать этот контроль

Обращение дольщика о нарушении орган рассматривает по правилам закона № 248-ФЗ. Предписание, выданное застройщику, подтверждает нарушение официально, и дольщик может приложить его к претензии или иску. Жалоба при этом не заменяет суда: неустойку за просрочку и деньги по расторгнутому договору взыскивают по иску.

О том, какой орган надзирает за застройщиками и как направить ему жалобу, написано в разборе статьи 23.

Похожие материалы

• Статья 23: кто контролирует застройщиков
• Статья 23.4: обмен документами через ЕИСЖС
• Статья 6: срок передачи и неустойка
• 214-ФЗ: весь закон по статьям

Частые вопросы

Кто проверяет застройщиков в регионе?

Контролирующий орган субъекта Российской Федерации. Он работает по положению, которое утверждает высший исполнительный орган власти региона, и по закону № 248-ФЗ.

Почему у застройщиков нет плановых проверок?

Часть 3 статьи 23.5 исключает плановые контрольные мероприятия. Нарушения выявляют наблюдением за соблюдением обязательных требований, по итогам которого может быть выдано предписание.

Сообщение Статья 23.5 закона 214-ФЗ: региональный контроль за долевым строительством появились сначала на СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ.

Статья 23.4 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 27 сентября 2026 года.

1. Взаимодействие уполномоченного органа, субъектов Российской Федерации, органа регистрации прав, контролирующих органов, Фонда, Фондов субъектов Российской Федерации, конкурсных управляющих, уполномоченных банков, застройщиков, жилищно-строительных кооперативов, Фонда субъекта Российской Федерации осуществляется посредством информационных ресурсов, размещенных на сайте единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе путем предоставления указанным лицам доступа к их личным кабинетам, ведение которых осуществляется оператором системы в установленном им порядке, а также с использованием электронных документов.

2. Получение застройщиками, жилищно-строительными кооперативами от контролирующих органов документов, в том числе заключения, указанного в части 2.1 статьи 19 настоящего Федерального закона, предписаний, и передача в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, а также документов (информации) и сведений, установленных настоящим Федеральным законом, осуществляются с использованием личных кабинетов застройщиков и жилищно-строительных кооперативов.

2.1. В случае направления документа через личный кабинет субъекта информации датой его получения иным субъектом информации считается день, следующий за днем размещения документа в личном кабинете субъекта информации.

3. При передаче застройщиками, жилищно-строительными кооперативами в контролирующий орган и Фонд через личный кабинет отчетности, документов (информации), сведений в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, такие документы (информация) признаются равнозначными документам на бумажном носителе.

4. Порядок взаимодействия субъектов информации при использовании ими информационных ресурсов системы, в том числе личных кабинетов, устанавливается Правительством Российской Федерации.

5. Личные кабинеты субъектов информации используются также в целях взаимодействия указанных лиц в соответствии со статьей 18.2 настоящего Федерального закона.

6. Центральный банк Российской Федерации имеет доступ к информации, необходимой для надзора за деятельностью уполномоченных банков, в порядке, согласованном с оператором системы.

6.1. Органы прокуратуры имеют доступ к информации, необходимой им для осуществления прокурорского надзора, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

7. Контролирующий орган вправе запрашивать у уполномоченного банка информацию в отношении застройщиков, необходимую для осуществления своих полномочий по региональному государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации по согласованию с Центральным банком Российской Федерации.

Кто работает через личные кабинеты

Часть 1 называет участников обмена. В их числе уполномоченный орган, регионы, Росреестр, контролирующие органы, Фонд развития территорий и фонды регионов, конкурсные управляющие, уполномоченные банки, застройщики и жилищно-строительные кооперативы. Личные кабинеты ведёт оператор системы в установленном им порядке.

Через личный кабинет застройщик получает от контролирующего органа заключение о соответствии требованиям закона из части 2.1 статьи 19 и предписания. Обратно он отправляет отчётность, в том числе об исполнении графика строительства и обязательств по договорам (часть 2).

Когда документ считается полученным

Документ, направленный через личный кабинет, считается полученным на следующий день после его размещения (часть 2.1). Отчёты и документы застройщика, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью, равнозначны бумажным (часть 3).

Что из этого следует для дольщика

Отчётность застройщика о ходе строительства поступает в контролирующий орган через систему, и через неё же орган выдаёт застройщику предписания. Для контроля орган вправе запросить у уполномоченного банка сведения о застройщике (часть 7). Доступ к информации для надзора есть также у Банка России и органов прокуратуры (части 6 и 6.1).

Дольщику доступна открытая часть системы с проектными декларациями, реестром застройщиков и реестром проблемных объектов. Её устройство описано в статье 23.3.

Похожие материалы

• Статья 23.3: единая информационная система
• Статья 23: кто контролирует застройщиков
• Статья 23.5: региональный контроль
• Статья 19: проектная декларация

Частые вопросы

Когда документ в личном кабинете ЕИСЖС считается полученным?

На следующий день после его размещения в личном кабинете (часть 2.1 статьи 23.4).

Кто ведёт личные кабинеты в системе?

Оператор единой информационной системы жилищного строительства, в установленном им порядке (часть 1 статьи 23.4).

Сообщение Статья 23.4 закона 214-ФЗ: обмен документами через ЕИСЖС появились сначала на СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ.

Статья 21.3 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 27 сентября 2026 года.

1. Если нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации о создании Фонда субъекта Российской Федерации предусмотрено, что финансирование мероприятий по урегулированию обязательств застройщика в соответствии с частью 1 статьи 21.1 настоящего Федерального закона и финансирование деятельности Фонда субъекта Российской Федерации осуществляются за счет средств субъекта Российской Федерации без их финансирования за счет средств федерального бюджета и (или) денежных средств, предоставляемых Фондом, то Фонд субъекта Российской Федерации осуществляет свою деятельность с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. На деятельность Фонда субъекта Российской Федерации, созданного в соответствии с настоящей статьей, не распространяются запреты, указанные в части 7 статьи 21.1 настоящего Федерального закона.

3. В отношении Фонда субъекта Российской Федерации не применяются положения части 8 статьи 21.1 настоящего Федерального закона. Фонд субъекта Российской Федерации вправе привлекать средства граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в отношении указанных в части 1 статьи 21.1 настоящего Федерального закона объектов только при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченном банке без учета требований пункта 2 части 4 статьи 21.1 настоящего Федерального закона о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства. При неисполнении или ненадлежащем исполнении Фондом субъекта Российской Федерации своих обязательств по выполнению мероприятий по урегулированию обязательств застройщика в соответствии с частью 1 настоящей статьи субъект Российской Федерации — учредитель Фонда субъекта Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам указанного Фонда.

4. Для совершения операций со средствами, полученными Фондом субъекта Российской Федерации из бюджета субъекта Российской Федерации, указанный Фонд открывает счет в финансовом органе субъекта Российской Федерации. Для иных целей Фонд субъекта Российской Федерации вправе открывать банковские счета в кредитных организациях, находящихся на территории Российской Федерации, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5. Фонд субъекта Российской Федерации принимает решение о финансировании или нецелесообразности финансирования указанных в части 1 настоящей статьи мероприятий в соответствии с целями, указанными в части 1 статьи 21.1 настоящего Федерального закона (далее — решение Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании, решение Фонда субъекта Российской Федерации о нецелесообразности финансирования). Соответствующее решение должно быть принято Фондом субъекта Российской Федерации не позднее четырех месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. Указанный срок может быть продлен не более чем на два месяца на основании решения высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации). О принятом решении Фонд субъекта Российской Федерации уведомляет арбитражного управляющего и Фонд в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в срок не позднее трех рабочих дней, следующих за днем принятия соответствующего решения.

6. Решение Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании должно предусматривать финансирование завершения строительства (создания) всех расположенных на территории субъекта Российской Федерации — учредителя Фонда субъекта Российской Федерации многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и объектов инфраструктуры застройщика, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства.

7. Фонд субъекта Российской Федерации принимает решение о нецелесообразности финансирования (за исключением случаев, если решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации установлено иное) по основаниям, указанным в части 3.3 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Когда применяется статья

Статья действует, если акт региона о создании фонда предусматривает, что достройку и работу фонда финансирует только бюджет субъекта Российской Федерации (часть 1). В остальных случаях фонд работает по общим правилам статьи 21.1.

Чем такой фонд отличается от обычного

На фонд не распространяются запреты части 7 статьи 21.1 и правило части 8 о расчётах с участием уполномоченного банка в сфере жилищного строительства (части 2 и 3). Деньги дольщиков по новым договорам он принимает только на счета эскроу, но открыть их может в любом уполномоченном банке, а не только в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства (часть 3).

Фонд проводит бюджетные деньги через счёт в финансовом органе региона. Для других целей он вправе открыть счета в кредитных организациях на территории России (часть 4).

Субсидиарная ответственность региона

Если фонд не выполняет или ненадлежаще выполняет мероприятия по урегулированию обязательств застройщика, по обязательствам фонда субсидиарно отвечает регион-учредитель (часть 3). Требование сначала предъявляют фонду. Если фонд его не удовлетворил, по правилам статьи 399 ГК РФ требование можно предъявить региону.

Срок решения о финансировании

Фонд решает, финансировать ли достройку, не позднее четырёх месяцев со дня, когда арбитражный суд признал застройщика банкротом и открыл конкурсное производство. Высшее должностное лицо региона может продлить срок не более чем на два месяца. О принятом решении фонд в течение трёх рабочих дней уведомляет арбитражного управляющего и Фонд развития территорий (часть 5).

Решение о финансировании охватывает все дома и объекты инфраструктуры этого застройщика на территории региона (часть 6). Основания для решения о нецелесообразности финансирования названы в части 3.3 статьи 13.1 закона № 218-ФЗ, если решением органа власти региона не установлено иное (часть 7).

Похожие материалы

• Статья 21.1: фонд субъекта РФ
• Статья 21.2: передача квартиры фондом
• Статья 15.4: расчёты через эскроу
• Банкротство застройщика: что делать дольщику

Частые вопросы

Кто отвечает, если региональный фонд не исполнил обязательства?

Если фонд работает только на деньги бюджета региона, по его обязательствам субсидиарно отвечает регион-учредитель (часть 3 статьи 21.3).

В какой срок фонд решает, будет ли он финансировать достройку?

Не позднее четырёх месяцев со дня признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. Высшее должностное лицо региона может продлить этот срок не более чем на два месяца.

Сообщение Статья 21.3 закона 214-ФЗ: фонд субъекта РФ на средства бюджета региона появились сначала на СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ.

Статья 21.2 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 27 сентября 2026 года.

1. Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственности за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2. Передача объекта долевого строительства Фондом субъекта Российской Федерации и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. После передачи Фондом субъекта Российской Федерации объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта Фонд субъекта Российской Федерации в срок не позднее десяти рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства направляет в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект долевого строительства в электронной форме. При этом Фонд субъекта Российской Федерации осуществляет действия, установленные частью 6 статьи 16 настоящего Федерального закона.

3. Фонд субъекта Российской Федерации не позднее чем за один месяц до даты начала передачи объекта долевого строительства и принятия его участником долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный указанным сообщением срок.

4. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от Фонда субъекта Российской Федерации составления акта, в котором указывается несоответствие качества объекта долевого строительства условиям договора и (или) одному из обязательных требований, указанных в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения Фондом субъекта Российской Федерации обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

5. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 3 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 4 настоящей статьи) Фонд субъекта Российской Федерации по истечении двух месяцев со дня получения участником долевого строительства указанного в части 3 настоящей статьи сообщения вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если Фонд субъекта Российской Федерации обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 3 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо, которым было направлено указанное сообщение, возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

6. Положения настоящей статьи применяются при исполнении Фондом субъекта Российской Федерации перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», обязательств застройщика, которые были переданы Фонду субъекта Российской Федерации в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 указанного Федерального закона.

Срок передачи и просрочка застройщика

Для фонда закон устанавливает собственный срок. Квартиру он обязан передать не позднее трёх лет со дня, когда арбитражный суд вынес определение по пункту 3 статьи 201.15-2 закона о банкротстве. За нарушение срока, которое допустил застройщик до передачи дома фонду, фонд не отвечает (часть 1). Взыскать с фонда неустойку за этот период нельзя.

Как фонд сообщает о готовности квартиры

Не позднее чем за месяц до начала передачи фонд направляет дольщику сообщение о завершении строительства и готовности квартиры. В том же сообщении он предупреждает о последствиях отказа от приёмки. Письмо отправляют заказным с описью вложения и уведомлением о вручении по почтовому адресу, который указал дольщик, либо вручают лично под расписку. Получив сообщение, дольщик обязан приступить к приёмке в указанный в нём срок (часть 3).

Письмо, вернувшееся из-за отсутствия дольщика по указанному адресу, даёт фонду такое же право на односторонний акт, как и полученное (часть 5). Поэтому о смене почтового адреса фонду сообщают заранее.

Недостатки квартиры и отказ от подписания акта

До подписания передаточного акта дольщик вправе потребовать от фонда составить акт о несоответствии качества квартиры договору или обязательным требованиям из части 1 статьи 7. Он вправе отложить подписание передаточного акта, пока фонд не исполнит обязанности по части 2 статьи 7, например не устранит недостатки (часть 4).

Односторонний акт

Если дольщик уклоняется от приёмки или отказывается от неё без оснований из части 4, фонд по истечении двух месяцев со дня получения сообщения вправе составить односторонний акт. С этого дня риск случайной гибели квартиры переходит к дольщику. Односторонний акт допустим, только если фонд знает о получении сообщения или письмо вернулось из-за отказа в получении либо отсутствия адресата (часть 5).

Регистрация права собственности

После передачи квартиры и её кадастрового учёта фонд не позднее десяти рабочих дней со дня подписания акта сам направляет в Росреестр электронное заявление о регистрации права собственности дольщика (часть 2 в редакции закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ). При этом фонд совершает те же действия, что и застройщик по части 6 статьи 16.

Правила статьи действуют для участников строительства с требованиями о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений из подпункта 3.1 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве (часть 6).

Похожие материалы

• Статья 21.1: фонд субъекта РФ
• Статья 8: передача и приёмка квартиры
• Статья 7: гарантия качества
• Статья 16: регистрация права собственности
• Банкротство застройщика: что делать дольщику

Частые вопросы

В какой срок фонд обязан передать квартиру?

Не позднее трёх лет со дня вынесения арбитражным судом определения по пункту 3 статьи 201.15-2 закона о банкротстве.

Кто отвечает за просрочку, допущенную застройщиком до передачи дома фонду?

Фонд за эту просрочку не отвечает, так прямо сказано в части 1 статьи 21.2. Взыскать с него неустойку за период до передачи обязательств фонду нельзя.

Сообщение Статья 21.2 закона 214-ФЗ: как фонд субъекта РФ передаёт квартиру дольщику появились сначала на СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ.

Статья 21.1 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 27 сентября 2026 года.

Приведены извлечения: части 1, 3, 4, 7, 9 и 10. Остальные части регулируют внутреннее устройство фонда, закупки и аудит.

1. Фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан — участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Субъект Российской Федерации вправе создать не более одного Фонда субъекта Российской Федерации. При этом указанный Фонд может быть создан после включения в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1.1 статьи 23.1 настоящего Федерального закона, сведений об объектах строительства, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

3. Урегулирование обязательств застройщика в соответствии с частью 1 настоящей статьи может также осуществляться Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых Фондом в соответствии со статьей 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предусмотренные в настоящей части денежные средства не могут быть направлены на финансирование деятельности Фонда субъекта Российской Федерации.

4. Фонд субъекта Российской Федерации может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства указанных в части 1 настоящей статьи многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры с учетом следующих особенностей:

1) части 1 — 2, 2.2 — 2.3-1, 2.6, 4 и 5 статьи 3, статьи 18 — 18.2 настоящего Федерального закона в отношении деятельности Фонда субъекта Российской Федерации не применяются;

2) Фонд субъекта Российской Федерации вправе привлекать средства граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в отношении указанных в части 1 настоящей статьи объектов только при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства в порядке, установленном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

3) Фонд или специально созданное им юридическое лицо осуществляет функции технического заказчика, включая проведение строительного контроля, в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, линейных объектов и иных объектов инженерной инфраструктуры, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов, завершение строительства которых осуществляется Фондом субъекта Российской Федерации с использованием средств, предоставляемых Фондом. В отношении указанных объектов Правительство Российской Федерации вправе принять решение о проведении строительного контроля федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, или подведомственным указанному органу государственным (бюджетным или автономным) учреждением.

7. Фонд субъекта Российской Федерации не вправе:

1) использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;

2) принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

3) предоставлять займы и ссуды;

4) приобретать ценные бумаги;

5) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, иных коммерческих и некоммерческих организаций;

6) совершать иные сделки, не связанные с завершением строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, за исключением сделок, связанных с обеспечением текущей деятельности Фонда субъекта Российской Федерации.

9. Финансирование текущей деятельности Фонда субъекта Российской Федерации осуществляется за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, являющегося учредителем Фонда субъекта Российской Федерации. В этих целях средства Фонда не предоставляются.

10. Годовой отчет о деятельности Фонда субъекта Российской Федерации, который включает в себя отчет о целевом расходовании средств, подлежит ежегодному размещению на его сайте и на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» до 1 сентября года, следующего за отчетным.

Когда регион создаёт фонд и чем он занимается

Фонд субъекта Российской Федерации создают нормативным актом региона. Его задача определена в части 1: урегулировать обязательства застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства. Фонду передают имущество и обязательства застройщика, и он завершает строительство домов. Он может достраивать и объекты инфраструктуры, в том числе детские сады, школы, поликлиники и инженерные сети, которые затем безвозмездно переходят в государственную или муниципальную собственность.

В регионе может действовать только один такой фонд. Создать его можно после того, как объекты строительства на территории региона включены в единый реестр проблемных объектов (часть 1.1 статьи 23.1).

Откуда фонд берёт деньги

Бюджет региона-учредителя оплачивает текущую работу фонда, а федеральный Фонд развития территорий денег на эти цели не выделяет (часть 9). На достройку региональный фонд может получить средства Фонда развития территорий по статье 13.1 закона № 218-ФЗ, но тратить их на собственное содержание не вправе (часть 3). Если регион финансирует достройку только из своего бюджета, для фонда действуют особые правила статьи 21.3.

Что меняется для дольщика, если дом передан фонду

Имущество и обязательства застройщика переходят к фонду в деле о банкротстве по статьям 201.15-1 и 201.15-2 закона о банкротстве. После этого квартиру дольщику передаёт фонд. Для фонда закон устанавливает собственный срок передачи и особый порядок приёмки, они описаны в статье 21.2.

Фонд вправе сам выступать застройщиком и заключать новые договоры долевого участия. Деньги по ним принимаются только на счета эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства (пункт 2 части 4), то есть расчёты новых покупателей идут по правилам статьи 15.4.

Что фонду запрещено и где смотреть его отчёт

Часть 7 закрывает фонду сделки, не связанные с достройкой. Фонд не выдаёт займы, не покупает ценные бумаги, не обеспечивает своим имуществом чужие обязательства, не создаёт другие организации и не участвует в них.

Фонд размещает годовой отчёт о деятельности вместе с отчётом о целевом расходовании средств на своём сайте и на официальном сайте региона до 1 сентября следующего года (часть 10). По этому отчёту видно, на что фонд потратил полученные деньги.

Похожие материалы

• Статья 21.2: передача квартиры фондом
• Статья 21.3: фонд на средства бюджета региона
• Статья 23.1: реестр проблемных объектов
• Банкротство застройщика: что делать дольщику
• 214-ФЗ: весь закон по статьям

Частые вопросы

Кто достраивает дом, если застройщик обанкротился?

Если в регионе создан фонд субъекта Российской Федерации и обязательства застройщика переданы ему, дом достраивает этот фонд. Передача идёт в деле о банкротстве по статьям 201.15-1 и 201.15-2 закона о банкротстве.

Сколько фондов может быть в одном регионе?

Не более одного. Создать фонд регион вправе после включения объектов на своей территории в единый реестр проблемных объектов.

Сообщение Статья 21.1 закона 214-ФЗ: фонд субъекта РФ и достройка домов банкротов появились сначала на СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ.

Банкротство застройщика создаёт серьёзные риски, но не означает, что деньги или квартира потеряны. Закон защищает дольщиков в первую очередь, а исход сильно зависит от того, платили ли вы через эскроу-счёт или по старой схеме напрямую застройщику. Ниже оба сценария, как заявить свои требования и какую роль играет государственный Фонд.

Чем банкротство застройщика отличается от обычного

Банкротство застройщиков идёт по особым правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве (№ 127-ФЗ, статьи 201.1 и далее). Главное отличие в том, что дольщики-граждане защищены сильнее обычных кредиторов, а их требования удовлетворяют в приоритете. Часто суд открывает сразу конкурсное производство, без длинной стадии наблюдения. Под защиту попадают и требования о передаче жилья, и денежные требования.

Эскроу или старая схема: ключевая разница

От способа оплаты зависит почти всё.

Если вы платили через эскроу-счёт

Это новые проекты примерно с 2019 года. Ваши деньги всё это время лежали в банке, а не у застройщика. При его банкротстве вы можете расторгнуть ДДУ и забрать всю сумму со счёта эскроу через банк, либо дождаться, пока дом достроит другой застройщик, и получить квартиру. Деньги с эскроу не попадают в общую конкурсную массу, поэтому потерять их сложно. Если квартира бралась в ипотеку, средства обычно возвращают на счёт для погашения кредита.

Если ДДУ по старой схеме

Здесь деньги уже были у застройщика, поэтому напрямую их не вернуть. Вы включаетесь в реестр требований, а дальше либо дом достраивают и вы получаете квартиру, либо вам выплачивают денежное возмещение. Конкретный исход решается в деле о банкротстве с участием государственного Фонда (о нём ниже).

Как заявить свои требования: реестр и срок

Чтобы участвовать в деле, дольщик должен заявить требование сам, автоматически оно не учтётся. Требования дольщиков вносят в реестр требований участников строительства, который входит в общий реестр кредиторов (статьи 201.4 и 201.7 закона о банкротстве).

Срок жёсткий, и на это даётся всего 45 дней с момента, когда вы получили уведомление от конкурсного управляющего (а полученным оно считается через 15 дней после официальной публикации). Пропущенный срок восстанавливает только суд и только по уважительной причине, поэтому за делом нужно следить.

Жильё засчитывается как требование о передаче квартиры, а нежилые помещения площадью больше 7 кв. м включают только как денежное требование.

Отдельно работает Единый реестр проблемных объектов на сайте наш.дом.рф (его ведёт ДОМ.РФ). Это реестр проблемных домов, он помогает отслеживать судьбу объекта, но в реестр кредиторов по делу о банкротстве дольщик заявляется самостоятельно.

Кто ещё отвечает, кроме самого застройщика

Когда у застройщика не осталось активов, требование можно адресовать тем, кто им управлял. Часть 4 статьи 23.2 закона о долевом строительстве устанавливает субсидиарную ответственность лица, которое имело фактическую возможность определять действия застройщика, включая бенефициарного владельца, за убытки, причинённые дольщикам по его вине.

Такие требования заявляются в деле о банкротстве. Доказывать нужно и контроль над компанией, и вину, поэтому шансы выше там, где есть следы вывода денег, сделки с подконтрольными фирмами или расходование средств не на стройку.

Сроки, которые нельзя пропустить

• Заявить требование в реестр требований участников строительства нужно не позднее сорока пяти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего (пункт 4 статьи 201.4 закона о банкротстве).
• Уведомление считается полученным через пятнадцать дней со дня публикации сведений в порядке статьи 28 того же закона.
• Пропущенный срок восстанавливает только суд и только по уважительной причине.
• Реестр требований кредиторов закрывается через два месяца с даты публикации сведений о признании должника банкротом, но требования участников строительства включаются независимо от даты его закрытия.

Следить за публикациями удобнее по федеральному реестру сведений о банкротстве и по картотеке арбитражных дел. Ждать письма от управляющего рискованно: срок отсчитывается от публикации, а не от того дня, когда письмо дошло.

Роль Фонда развития территорий

Когда застройщик признан банкротом, дальнейшую судьбу дома определяет Фонд развития территорий (прежнее название Фонда защиты прав дольщиков). Он либо финансирует достройку дома, либо выплачивает дольщикам денежное возмещение. Возмещение считают по рыночной стоимости аналогичного жилья на основе оценки, которую заказывает Фонд. Всё это финансируется из компенсационного фонда, куда застройщики отчисляют процент с каждого ДДУ.

Что делать дольщику: по шагам

1. Убедитесь, что застройщик банкрот: проверьте Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс), публикации в «Коммерсанте» и Картотеку арбитражных дел.
2. Найдите конкурсного управляющего и дождитесь его уведомления.
3. Заявите требование в реестр в течение 45 дней. Если платили через эскроу, заявите отказ от ДДУ и возврат денег через банк.
4. Управляющий рассматривает требование, как правило, в течение 30 рабочих дней; при отказе возражения подают в арбитражный суд.
5. Дальше либо достраивают дом и вы получаете квартиру, либо вам выплачивают возмещение от Фонда.

Эскроу снижает риск потерь

Сегодня почти все новостройки продаются через эскроу, а с 2025 года эта схема распространилась и на частные дома (ИЖС). Это резко снизило риск прямых потерь. Даже если застройщик банкротится, деньги дольщика лежат в банке и возвращаются. Самые тяжёлые истории остаются у тех, кто покупал по старым, доэскроу-договорам.

Частые вопросы

Вернут ли деньги, если застройщик обанкротился?

Если вы платили через эскроу-счёт, деньги возвращает банк со счёта эскроу после расторжения ДДУ, в конкурсную массу они не уходят. По старой безэскроу-схеме напрямую деньги не вернуть. Вы включаетесь в реестр, и дальше возможны достройка дома или денежное возмещение от Фонда.

В какой срок заявить требование при банкротстве застройщика?

45 дней с момента получения уведомления от конкурсного управляющего (оно считается полученным через 15 дней после публикации). Пропущенный срок восстанавливает только суд и по уважительной причине, поэтому за делом нужно следить.

Кто решает, достроят дом или выплатят деньги?

Это решает Фонд развития территорий. Он либо финансирует достройку дома, либо выплачивает дольщикам возмещение по рыночной стоимости аналогичного жилья.

Похожие материалы

• Статья 9: расторжение ДДУ и возврат денег
• Как расторгнуть ДДУ пошагово
• Статья 3: эскроу и право застройщика привлекать деньги
• Статья 6: срок передачи и неустойка
• Статья 21.1: фонд субъекта РФ
• Статья 21.2: передача квартиры фондом

Застройщик банкротится? Не теряйте время

В банкротстве важнее всего соблюсти сроки и правильно заявить требования. Адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович помогает дольщику: заявить требование в реестр, отказаться от ДДУ и вернуть деньги через эскроу, отстоять интересы в деле о банкротстве.

Записаться на консультацию можно по телефону +7 926 144-94-84 или через страницу о включении требований в реестр кредиторов на основном сайте.

Сообщение Банкротство застройщика: что делать дольщику и как вернуть деньги или квартиру появились сначала на СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ.

Расторгнуть ДДУ можно не по любому желанию, а только при реальном нарушении со стороны застройщика. Есть два пути: односторонний отказ без суда и расторжение через суд. Что именно к чему относится, подробно в разборе статьи 9, а здесь пошагово показано, как это сделать и что вы получите назад.

Односторонний отказ возможен, например, при просрочке передачи свыше двух месяцев, при неустранении недостатков или существенном нарушении качества. Через суд расторгают, когда стройку остановили, существенно изменили проект или назначение общего имущества. Если застройщик при этом исполняет обязательства добросовестно, односторонний внесудебный отказ невозможен и остаётся только суд.

Чем односторонний отказ отличается от судебного

При одностороннем отказе вы направляете застройщику уведомление, и договор считается расторгнутым со дня его отправки, без суда. Судебный путь нужен, когда основание спорное или подпадает под перечень для суда. От выбора пути зависит исход. С неверным основанием застройщик оспорит расторжение, и можно остаться без квартиры и без денег.

Пошаговый порядок

1. Проверьте основание: подходит ли ваш случай под односторонний отказ или под суд, нет ли ограничения по добросовестному застройщику.
2. Зафиксируйте нарушение (просрочку, недостатки, остановку стройки) документами и перепиской.
3. Для одностороннего отказа направьте застройщику уведомление заказным письмом с описью вложения и расчётом сумм к возврату. Для суда подготовьте и подайте иск.
4. Заявите к возврату цену договора и проценты за пользование деньгами, вычтя периоды моратория. Для граждан возможны ещё штраф и компенсация морального вреда.
5. Проконтролируйте сроки возврата и, если застройщик тянет, добавьте проценты за просрочку возврата.

Сколько вернут и в какие сроки

Застройщик возвращает цену договора и платит проценты за пользование деньгами: 1/300 ставки рефинансирования за каждый день, а для граждан вдвое больше (1/150), со дня внесения денег до дня возврата. Сроки зависят от пути: при одностороннем отказе 20 рабочих дней со дня расторжения, при расторжении через суд 10 рабочих дней. Если вы за деньгами вовремя не обратились, застройщик вносит их в депозит нотариуса.

Расторжение по договору со счётом эскроу

По проектам с эскроу деньги возвращает не застройщик, а банк. Статья 15.5 устанавливает следующий порядок.

Основание для расторжения появляется и реализуется по общим правилам статьи 9: односторонний отказ при просрочке передачи больше двух месяцев или при существенных недостатках, либо расторжение через суд по основаниям части 1.1. Договор счёта эскроу прекращается вместе с договором участия в долевом строительстве (часть 7 статьи 15.5).

Росреестр вносит запись о расторжении и не позднее пяти рабочих дней размещает сведения о погашении записи о регистрации договора в системе жилищного строительства. Банк получает эти сведения и не позднее трёх рабочих дней перечисляет деньги на счёт дольщика (части 8 и 9 статьи 15.5). При покупке в ипотеку банк переводит деньги на залоговый счёт, а залогодержателю даётся четырнадцать рабочих дней на заявление о том, куда их перечислить.

Средства материнского капитала возвращаются не дольщику, а в Социальный фонд, откуда они снова доступны по сертификату (часть 8.1 статьи 15.5).

Процентов по части 2 статьи 9 в этой схеме не будет: застройщик деньгами не пользовался, они лежали в банке. Банк вернёт ровно ту сумму, которая лежала на счёте, подорожание жилья в эту выплату не входит. Разницу заявляют отдельным требованием о возмещении убытков по части 1 статьи 10, и доказывать её придётся самому.

Главные риски

Первый риск заключается в неверном основании. Расторжение при этом оспорят. Второй риск связан со статьёй 333 ГК РФ, по которой суд может снизить проценты и штраф, если застройщик заявит о несоразмерности. Убедительное обоснование реальных последствий для вас снижает этот риск.

Расторгать или взыскать неустойку

Это разные стратегии. При небольшой просрочке часто выгоднее остаться в договоре и взыскать неустойку по статье 6. Тогда вы получаете и квартиру, и деньги. При сорванной стройке логичнее расторгать и возвращать вложенное. Посчитайте оба сценария, прежде чем решать.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть ДДУ без суда?

Да, при наличии основания для одностороннего отказа, например при просрочке передачи свыше двух месяцев. Но если застройщик исполняет обязательства добросовестно, односторонний внесудебный отказ невозможен, тогда только через суд. При оплате через эскроу деньги после расторжения возвращает банк.

Сколько денег вернут при расторжении ДДУ?

Цену договора и проценты за пользование деньгами: 1/300 ставки за каждый день, для граждан вдвое (1/150), со дня внесения денег. Срок возврата 20 рабочих дней при одностороннем отказе и 10 рабочих дней при расторжении через суд.

Вернут ли проценты, если платил через эскроу?

Деньги при эскроу возвращает банк со счёта эскроу. Проценты по статье 9 с застройщика обычно не взыскивают, так как деньгами он не пользовался. Исключения возможны, их стоит проверить по вашей ситуации.

Думаете расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович ведёт споры о расторжении ДДУ по 214-ФЗ: выбор основания, уведомление об отказе или иск, расчёт процентов с учётом мораториев, возврат средств.

Записаться на консультацию можно по телефону +7 926 144-94-84 или через страницу о помощи юриста дольщику на основном сайте.

Похожие материалы

• Статья 9: расторжение ДДУ и возврат денег
• Статья 6: срок передачи и неустойка за просрочку
• Статья 7: гарантии качества и недостатки квартиры
• Как рассчитать неустойку по ДДУ

Сообщение Как расторгнуть ДДУ с застройщиком: пошаговая инструкция появились сначала на СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ.

Неустойку с застройщика можно требовать, когда он нарушил срок передачи квартиры по ДДУ. Просрочка начинается со следующего дня после даты передачи по договору и идёт до дня, когда подписан акт приёма-передачи. Про сам срок и основания написано в статье 6 закона 214-ФЗ, а здесь разберём именно расчёт: как посчитать свою сумму и что с ней делать дальше.

Формула неустойки

Неустойка = цена договора × 1/300 ставки рефинансирования ЦБ × число дней просрочки.

Если дольщик гражданин, сумма удваивается, то есть берётся 1/150 ставки за каждый день.

Про ставку небольшая, но важная деталь. В законе написано «ставка рефинансирования», однако с 2016 года она приравнена к ключевой ставке ЦБ, её и используют в расчёте. Берут полную цену договора, а не остаток и не стоимость метра.

Считаем пошагово

1. Возьмите цену договора из вашего ДДУ.
2. Определите число дней просрочки со дня, следующего за датой передачи по договору, до дня подписания акта приёма-передачи. Если акт ещё не подписан, считают по текущую дату.
3. Узнайте ключевую ставку Банка России на нужную дату. С 27 июля 2026 года действует 14 процентов, прежние значения приведены ниже.
4. Посчитайте неустойку за один день: цена × (1/300 × ставка). Для гражданина удвойте.
5. Умножьте дневную неустойку на число дней, предварительно исключив периоды моратория (про них ниже).

Какую ставку подставлять в формулу

Закон говорит о ставке рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства (часть 2 статьи 6). С 1 января 2016 года Банк России приравнял её к ключевой, поэтому в расчёт идёт ключевая ставка.

День исполнения обязательства Верховный Суд понимает как последний день срока, в который застройщик обязан был передать объект по договору (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 24 октября 2017 года № 41-КГ17-26). Дата фактической передачи и дата иска на выбор ставки не влияют.

Ставка меняется несколько раз в год, поэтому её смотрят на конкретную дату по данным Банка России.

Справочно, значения ключевой ставки: с 22 декабря 2025 года 16 процентов, с 16 февраля 2026 года 15,5, с 23 марта 15, с 27 апреля 14,5, с 22 июня 14,25, с 27 июля 2026 года 14 процентов. Действующее значение публикует Банк России на своём сайте.

Пример расчёта на 2026 год

Цена договора 6 000 000 ₽, срок передачи по договору истекал 31 января 2026 года, квартиру передали 30 апреля 2026 года. Квартиру покупал гражданин, ставка на 31 января 2026 года составляла 16 процентов.

Неустойка за день: 6 000 000 × (1/300 × 16 %) × 2 = 6 400 ₽. За 89 дней просрочки: 6 400 × 89 = 569 600 ₽.

Для организации применяется одинарная доля 1/300, и сумма выходит вдвое меньше, 284 800 ₽.

Тот же расчёт делает калькулятор неустойки: он сам исключает дни мораториев и применяет ограничение ставки за период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года.

Главная ошибка: считать «сквозь» моратории

В 2022 и 2024 годах действовали моратории, когда неустойка с застройщиков не начислялась: с 29 марта 2022 по 30 июня 2023 (постановление правительства № 479) и с 22 марта 2024 по 31 декабря 2025 (постановление № 326). Дни из этих периодов нужно вычесть из расчёта, иначе суд в этой части откажет. С 1 января 2026 года мораторий снят, и за просрочку, которая идёт в 2026 году, неустойка считается в обычном порядке. По требованиям, заявленным до 2026 года, выплату отсрочили до 31 декабря 2026 года.

Что ещё взыскивают вместе с неустойкой

Кроме неустойки, с застройщика обычно требуют штраф за то, что он не выполнил требование добровольно, и компенсацию морального вреда. С 1 сентября 2024 года для долевого строительства действует специальный штраф 5% от присуждённой суммы, а не прежние 50% по Закону о защите прав потребителей. Он считается по дате возникновения права на штраф, подробнее в разборе статьи 10.

Как взыскать рассчитанную неустойку

1. Направьте застройщику досудебную претензию с расчётом и требованием выплатить неустойку добровольно.
2. Если отказ или молчание, подавайте иск в суд.
3. Будьте готовы к статье 333 ГК РФ. Суд может снизить неустойку, если застройщик заявит о её несоразмерности.

Частые вопросы

По какой ставке считать неустойку по ДДУ?

За каждый день берут 1/300 ключевой ставки ЦБ (в законе она названа ставкой рефинансирования, но с 2016 года обе ставки равны) от цены договора, а для граждан сумму удваивают (1/150). Ставка, действующая на день, когда обязательство должно было быть исполнено, применяется.

Нужно ли вычитать периоды моратория?

Да. Дни, попавшие в мораторий (с 29.03.2022 по 30.06.2023 и с 22.03.2024 по 31.12.2025), из расчёта исключают, иначе суд в этой части откажет. С 1 января 2026 года мораторий снят.

Можно ли рассчитать неустойку онлайн?

Формула простая, поэтому прикинуть сумму можно и онлайн-калькулятором. Но для суда важен расчёт именно с вычетом периодов моратория и правильно составленная претензия, поэтому итог стоит перепроверить с юристом.

Рассчитали неустойку, но застройщик не платит?

Адвокат Анцупов Дмитрий Владимирович взыскивает неустойку с застройщиков по 214-ФЗ: расчёт с учётом мораториев, досудебная претензия, суд, штраф и моральный вред.

Записаться на консультацию можно по телефону +7 926 144-94-84 или через страницу об адвокате по спорам о неустойке с застройщиком на основном сайте.

Похожие материалы

• Статья 6: срок передачи и неустойка за просрочку
• Статья 10: ответственность застройщика и штраф
• Как расторгнуть ДДУ пошагово
• Статья 9: расторжение ДДУ и возврат денег

Чтобы не считать вручную, откройте калькулятор неустойки по ДДУ. Он посчитает сумму за пару минут с учётом периодов моратория.

Сообщение Как рассчитать неустойку с застройщика по ДДУ появились сначала на СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ.

Статья 27 ФЗ-214: официальный текст (действующая редакция)

Текст приводится по действующей редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Последние изменения внесены Федеральным законом от 9 апреля 2026 года № 86-ФЗ. Сверено 20 сентября 2026 года.

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

2. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

3. Положения части 3 статьи 4 и части 3 статьи 13 настоящего Федерального закона не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Президент

Российской Федерации

В.ПУТИН

Москва, Кремль

30 декабря 2004 года

N 214-ФЗ

С какого момента применяется закон

Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года, по истечении трёх месяцев после официального опубликования 31 декабря 2004 года (часть 1 статьи 27).

Действие закона распространяется на отношения по привлечению денег дольщиков для строительства домов, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу (часть 2 статьи 27). К домам с более ранним разрешением закон не применяется, и споры по ним решаются по общим нормам Гражданского кодекса.

Почему эта дата встречается в спорах

Ссылка на статью 27 появляется в двух ситуациях. Первая ситуация возникает, когда застройщик утверждает, что к его объекту закон не применяется. Ответ даёт дата разрешения на строительство, указанная в проектной декларации.

Вторая ситуация касается применения поздних поправок. Её регулируют не статья 27, а переходные положения самих изменяющих законов. Например, новый штраф пять процентов применяется к санкциям, начисляемым с 1 сентября 2024 года, в том числе по договорам, заключённым раньше (статья 2 Федерального закона от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ), а Конституционный Суд в постановлении от 14 апреля 2026 года № 24-П уточнил, что к обязанностям, возникшим до введения нового порядка, он не применяется.

Похожие материалы

• Статья 1: что регулирует закон
• Статья 10: ответственность застройщика
• 214-ФЗ: весь закон по статьям

Сообщение Статья 27 закона 214-ФЗ: когда закон вступил в силу появились сначала на СПОРЫ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ.